1.濟南的第四代住宅能不能買？2.鳳凰路高架採用全封閉聲屏障；3.保利鵲華賦真實評價

本篇聊三個事：

一是前段時間濟南最近比較火的第四代住宅

二是鳳凰路高架橋採用全封閉降噪

三是保利鵲華賦

之所以統一起來講，是因爲單拿出來確實篇幅小點..

01

前段時間濟南住建局公示了《濟南市建築工程容積率計算規則》（徵求意見稿）從落實“下力氣建設好房子”角度，通過制定新的地上建築容積率計算規則，推動開發商建設第四代住宅。

根據該規則術語還解釋了第四代住宅是以每戶擁有面積不小於套內建築面積的30%，層高不小於兩個自然層的開敞式戶屬空中花園爲基本配置的住宅。

本次徵求意見稿對還戶屬空中花園、公共綠化平臺，分別給予一半、全部容積率的減免。

比如作爲北方城市，根據濟南的氣候特點，徵求意見稿提出，“封閉陽臺按其水平投影面積一半計算容積率建築面積”，封閉陽臺與開敞陽臺均按一半面積計算容積率。

再比如純住宅建築首層架空空間面積應不少於首層投影面積40%，架空部分及必要的垂直交通空間、入口大堂及設備設施用房不計容；

架空層是什麼，搞得豪華就是銀豐玖璽城一樓的會所，搞得普通就是社區樓下的公共活動空間，比如放上棋盤啥的。

再過去，這相當於開發商拿出一套或兩套房子不對外銷售，給業主做配套了，優待後，相當於開發商只出個建築費，用於架空層的房子可以通過增加其他方式來找回來。

因爲不計容積率。

術語很枯燥，但作爲普通買房者而言，你只需要知道四代住宅最終會長成什麼樣子就可以了..

下面是我在成都重慶找的示意圖和實景圖，可以感受感受（圖片不是濟南的）。

看到沒有，第四代住宅的庭院陽臺不但大，而且是挑空的,足足有兩層層高，這也是四代的最大特點...

而且我看了看其他資料，第四代住宅應該還具備很多其他的細節，像下沉土池，灌溉系統、維護牆體應該有更加細緻的規定。

很多人所擔心的漏水等問題，都可以從建築規範上規避。

因爲你要明白一件事，四代住宅不是個新生事物，在雲貴川等地都搞了好多年了..

下面該看實景了，這麼說吧，如果單純看開發商的樣板間，這種庭院不但能滿足慵懶的午後還能滿足傍晚的月光..

隨便在網上就一大堆拍短視頻的，確實挑空很高，感覺很爽..

但是這類視頻有個共性，這些都是開發商的樣板間，實際的樣子的會是這樣。

例如成都七一森林公園，下面是網上的航拍圖

我在貝殼上還找了兩套二手房，一套是沒人居住的毛坯，一套是有人居住的正常房源。

這套是有人居住的，苗木應該都是統一的，從畫風上看，很難講出精緻兩個字。

這套是空置的

另外根據一些居住過的人講述的困擾，大概是四點：

1.蚊蟲叮咬問題，這麼多的植物，很難杜絕和根治

2.安全問題，部分住宅要求不可以封陽臺，錯層設計，存在安全隱患

3.陰雨天氣，室內會進水

4.外立面不是特別美觀，從上面圖上也能看出來..

從我的觀察看，這裡面還有第五點，這東西和別墅的院子是一樣的，沒人定期修剪和搭理是完全呈現不出美感的。

最終將變成雜物堆砌地，和樣板間最終的展示大相徑庭..

但是普通家庭又很難有精力和金錢去搞園林美化，這實際上是個很大的問題，而且濟南的天氣以及PM2.5，大家也都知道

還有一些增值方面的問題，下定論容易影響接廣子，但一定要注意四代住宅和普通住宅的差價。

02

昨天，相關部門發佈了鳳凰黃河大橋南延工程環境影響報告表。

值得注意的是三點：工期33個月、採用全封閉來降低環境影響，現在的鳳凰路已經存在噪音影響。

紅框部分就是針對噪音的防治

文件上還附帶了了部分路段的噪音聲場圖，講真的好多盤原本就和這個噪音半毛錢關係沒有...圖挺多，而且圖片分晝夜的..

下面是降噪設施，多數採用了全封閉聲屏障，百度搜了搜，是這樣子的..

你像之前在風口浪尖的建發·雍泉府，在降噪設施的影響下，不但沒什麼大影響，反而添加了上下橋的便利。

還有很多盤，完全就屬於誤傷，原本噪音影響就沒多少，再加上降噪，噪音這塊不用擔心。

難不成花了7.5個億，讓你後期打12345？

03

現場參觀保利鵲華賦的幾個感受，供參考，想看廣告可以往回翻，KFS拍照比我好看多了...

第一，這個盤有氣場的存在，甚至有着明確的分界線，從下面的圖不難看出，北側是瀝青，西側是土路山道（隔壁是遠洋），但是一進保利這塊，就變成了石材，有着非常明確分界線，旁邊還有小瀑布和小疊景。

第二，都不需要知道這個盤在哪，就應該知道這盤肯定屬於高端，包括但不限於社區大門、入口噴泉設計，以及遠處的山體，連地下車庫，KFS都提前做好了示意。

第三，有錢真好，保利建設的速度超級快，會所也已呈現，看看我這垃圾手機拍的就知道，他這會所造價不低的

第四，另外給個銷量參考，隔壁遠洋大把在裝修的，裝修師傅就在山道旁的小門裝卸材料，搞裝修的都不少...