2018年美國商業房地產市場復甦強勁 專家看衰2019年
文／IRES Partners
投資者對美國商業地產市場的強烈興趣導致今年（2018）上半年交易量出人意料地反彈，不過Colliers International首席經濟學家Andrew Nelson並未預見這種反彈會延續到新的一年（2019）。
根據Colliers International 2018年資本流動報告顯示，上半年交易量較去年同期增長4%，這反映出投資活動在前兩年的七個交易量下降後投資活動重新擡頭。Nelson說：「2018年上半年的交易量出現小幅回升，預料復甦力道將持續到年底。」
Nelson談到了推動這種溫和復甦的原因，以及投資者如何繼續影響2019年的市場。
1、銷售量同比增長沒什麼大不了的
2018年上半年的投資銷售交易達到了236億美元，比2017年增長了4%。根據Colliers的統計，這段期間價值超過2500萬美元的大型交易案跟2017年相比增長了9%。
不過Nelson說：「我認爲這並不意味着市場出現重大變化，雖然好消息是投資者對美國的興趣仍然很強，但我不覺得這有任何激增或轉變。」
Colliers報告，商業房地產價格在今年上半年持續升值，將上限率推至歷史低點。根據Real Capital Analytics的商業物業價格指數，整體定價同比上漲6.5%。 雖然每個行業的價值都有所增長，但公寓，工業和郊區的不動產資產在第二季度出現了最大的升幅，價格分別上漲了11.6%，6.5%和6%。
Nelson說，「總的來說，我們看到大多數市場的資產價格都達到了創紀錄的水平」。
3、投資者看好公寓和工業資產
今年多項家庭交易案成功結束，銷售額近70億美元，跟去年同期相比增長8％； 工業交易排名第二，近40億美元的資產交易，與去年同期相比增長26％。Nelson說：「10年前，最受歡迎的交易產品是CBD辦公室，現在轉爲公寓。」
4、轉向支持二級市場投資繼續
雖然美國經濟強勁，沒有出現下滑的跡象，但主要的宏觀經濟基本面，包括人口增長，國內移民和就業增長，在房地產市場中呈現二級市場高於一級市場的情況。
Nelson表示，「初級市場和二級市場的復甦力道很強勁，雖然目前二級市場的定價已經非常高，但仍未接近一級市場的水平（紐約，舊金山和華盛頓特區）」。
5、經濟，商業房地產投資預計將在2019年至2020年放緩
強勁的就業增長，讓美國第二季的國內生產總值增長率達到4.2%，也帶動商業房地產基本面，雖然預計這種經濟擴張將持續到2018年，但Nelson預估2019年會出現放緩。
Nelson表示，美國經濟一直處於上升趨勢，這正是推動今年GDP增長的因素，2018年可能是經濟增長最強勁的一年，不過2019年和2020年的經濟增長將放緩，「我們肯定會看到更多的房地產交易和租賃交易放緩。」
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