2024年1-4月房地產企業銷售表現·觀點月度指數
前百房企權益銷售8157.79億元，頭部企業佔比50%
觀點指數 “2024年1-4月房地產企業銷售表現”研究成果顯示，4月份前100房企實現權益總銷售金額2181.32億元，同比下降46.46%，環比下降20.7%。1-4月份，前100房企累計實現權益銷售金額8157.79億元，同比下降47.97%，與上月同比相比收窄0.5個百分點。
部分城市購買綠色建築有補貼，改善型住宅成突破點
據觀點指數不完全統計，地方較多使用公積金這個工具來刺激樓市。4月多地發佈公積金政策，購房補貼力度環比有所下降。
需要指出的是，公積金政策主要以幾個方面進行，第一，多孩家庭往往比單孩家庭有更高的額度；第二，雙繳職工家庭比單繳職工家庭有一定的百分點上浮；第三，部分地方對高層人才給予更高的額度。
觀點指數認爲，向具有更大承受能力的特定人羣給予傾斜，可以儘量發揮政策的效能，引導有購買力的人羣購房。
同時，國常會提到的“高品質住房”和“多樣化改善性住房需求”都在引導市場關注改善型住房。現階段，可以看到有地方通過需求端和土地端政策在跟進。
據觀點指數不完全統計，今年以來，一些地方出臺了關於改善型住房的相關政策，其中最多的調整是二套住房或是二套改善型住房降低首付比例、提高貸款額度等。
有些地方則以引導購房人羣購買高品質住房，上浮貸款額度爲切入口。如張掖市繳存人家庭購買取得相關標識證書的裝配式及星級綠色住宅申請住房公積金貸款的，最高貸款額度可在市現行標準基礎上上浮20％。
土地端，晉江則是提到以部分優質的新出讓房地產用地用於建設改善性住房，住房戶型面積144平方米以上的不少於50%，180平方米以上的不少於30%，滿足改善性住房市場需求。這也意味着，今後晉江將有更多改善性產品入市。
聚焦到上述提及的綠色建築，是指在全生命期內，節約資源、保護環境、減少污染、爲人們提供健康、適用、高效的使用空間，最大限度地實現人與自然和諧共生。裝配式建築是指把傳統建造方式中的大量現場作業工作轉移到工廠進行，在工廠加工製作好建築用構件和配件（如樓板、牆板、樓梯、陽臺等）後，運輸到建築施工現場，通過可靠的連接方式在現場裝配安裝而成的建築。
觀點指數認爲，宜居綠色建設契合當下的消費理念，此類政策具有重要的引導作用，預計未來的高品質住宅將有很大的比重是綠色建築。
近日，深圳宣佈啓動名爲“換馨家”的商品房“以舊換新”活動，並公佈了13個參與該政策的房地產項目名單。其實，這段時間不少城市（如長沙、南京、鄭州等）爲提升住房市場交易活躍度相繼推出“以舊換新”政策。
當然，每個城市的 “以舊換新”可能存在不同。如大連、蘇州、瀋陽等採用購房補貼形式鼓勵“以舊換新”。寧波、濟南等部分城市聯合開發商及房地產經紀機構推出“換新購”服務。
分析人士指出，“以舊換新”的出現是市場上存在大量賣一買一、賣舊買新、賣小買大的改善型及消費升級需求。
成交環比邊際改善，庫存去化仍待解
國家統計局數據顯示，1-3月，新建商品房銷售面積22668萬平方米，同比下降19.4%，其中住宅銷售面積下降23.4%。新建商品房銷售額21355億元，下降27.6%，其中住宅銷售額下降30.7%。
數據來源：國家統計局，觀點指數整理
按地區來看，東部地區12726億元，同比下降28.8%；中部地區3878元,同比下降28.9%；西部地區4227元，同比下降23.1%；東北地區525元，同比下降19.3%。
觀點指數認爲，1-3月商品房累計銷售數值均爲同比下降，主要還是市場信心不足。不過，3月單月銷售環比上升2.1%，呈現小幅度的回升。
期內，有的城市放開限購的動作也許會刺激該城市的商品房成交。如自4月29日起，成都市商品住房項目將不再實施公證搖號選房，轉由企業自主銷售。同時，全市範圍內住房交易不再審覈購房資格。還有長沙市全面放開限購，全市範圍內買房，不再審查購房者資格條件。
觀點指數認爲，自從一線城市限購政策的鬆動，不少城市也逐漸加入鬆動政策的大軍，預計後續覆蓋的城市面會更廣，更深。
3月末，商品房待售面積74833萬平方米，同比增長15.6%。其中，住宅待售面積增長23.9%。（2023年3月末，商品房待售面積64770萬平方米，同比增長15.4%。其中，住宅待售面積增長15.5%。）
可以看到，庫存量持續增長，成交量持續萎縮，剪刀差擴大。
國家統計局數據顯示，3月份，一線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.1%，降幅比上月收窄0.2個百分點。其中，北京持平，上海上漲0.5%，廣州和深圳分別下降0.7%和0.4%。二三線城市新建商品住宅銷售價格環比分別下降0.3%和0.4%，降幅均與上月相同。
一線城市新建商品住宅銷售價格同比下降1.5%，降幅比上月擴大0.5個百分點。其中，北京和上海分別上漲0.8%和4.3%，廣州和深圳均下降5.5%。二三線城市新建商品住宅銷售價格同比分別下降2%和3.4%，降幅比上月分別擴大0.9和0.7個百分點。
數據來源：國家統計局，觀點指數整理
二手房方面，3月份一線城市二手住宅銷售價格環比下降0.7%，降幅比上月收窄0.1個百分點，其中北京、上海、廣州和深圳分別下降0.4%、0.3%、1.0%和1.0%。二三線城市二手住宅銷售價格環比均下降0.5%，降幅均比上月收窄0.1個百分點。
一線城市二手住宅銷售價格同比下降7.3%，降幅比上月擴大1.0個百分點，其中北京、上海、廣州和深圳分別下降6.4%、6.9%、8.6%和7.4%。二三線城市二手住宅銷售價格同比分別下降5.9%和5.7%，降幅比上月分別擴大0.8和0.6個百分點。
觀點指數認爲，一線城市價格指數環比上漲主要是較多的高價項目入市，改善型項目成交上漲，推高了整體的價格。
如一季度上海10萬元/平方米以上的高價產品增加，面積佔比環比提高近12個百分點，同比提高近4個百分點。4月，上海還有4個均價16萬元/平方米以上項目入市，共計650套。
數據來源：國家統計局，觀點指數整理
除了新建住房外，二手豪宅也存在相同行情。上海市靜安區鉅鹿路的一套花園洋房成交總價約3.1億元，產證面積約307平方米，佔地面積約557平方米（含地下室95.53平方米），成交單價約100.9萬元/平方米，創下新高。
還有廣州二沙島宏城花園一套546平方米的別墅，近日以1.1億元總價成交，單價約20萬元/平方米，創下了該區近年來新的成交紀錄。
深圳南山區沙河東路西沙河高爾夫別墅A02整棟房產獲得493次出價，最終成交價約1.6億元，溢價率高達310%。而3月26日的4套法拍房拍賣，吸引了超8萬人次圍觀。
房企選擇性拿地，開竣工單月環比上升
國家統計局數據顯示，施工方面，1-3月房地產累計新開工面積17283萬平方米，同比下降27.8%，降幅較上月收窄1.9個百分點。3月單月房地產新開工面積7854萬平方米，同比下降25.38%。
數據來源：國家統計局，觀點指數整理
竣工方面，1-3月房地產累計竣工面積15259萬平方米，同比下降20.7%。3月單月房地產竣工面積4864萬平方米，同比下降21.75%。
觀點指數認爲，新開工和竣工面積漲幅下跌，主要原因在於拿地規模下降。據觀點指數統計，1-4月一二線城市前50房企新增土地建築面積與去年前50拿地房企相比，同比減少81.38%（跌幅擴大近50個百分點）。主要還是房企選擇性拿地的傾向較爲明顯，優質地塊推進速度較快，其他去化不好的項目後期施工進程緩慢。
不過亦可以看到，3月份有小幅回升，或受市場銷售上升影響，資金迴流支持了開竣工的積極性。
2024年1-3月房地產開發企業到位資金25689億元，同比下降26%。其中，國內貸款4554億元，下降9.1%；利用外資7億元，下降11.9%；自籌資金8681億元，下降14.6%；定金及預收款7435億元，下降37.5%；個人按揭貸款3643億元，下降41.0%。
數據來源：國家統計局，觀點指數整理
觀點指數認爲，房地產整體投資暫未出現邊際好轉的跡象，尤其是投資跌幅呈現擴大狀態，主要原因是市場暖意不足，持續投入的風險大，從而減少投資動作。
個人貸款方面，一季度人民幣貸款增加9.46萬億元。分部門看，住戶貸款增加1.33萬億元，其中，短期貸款增加3568億元，中長期貸款增加9750億元（同比上升3.3%）。
可以看到，3月住戶中長期貸款的大幅增長，顯示了需求集中釋放時貸款購房人羣將佔據較大的份額。
4月8日，廣州住房公積金管理髮布新規，使用住房公積金貸款購買自住住房的，一人申請貸款的最高額度由現行的60萬元提高至70萬元；兩人或兩人以上購買同一套自住住房共同申請貸款的最高額度由現行的100萬元提高至120萬元。新規4月9日起實施，有效期5年。
觀點指數認爲，廣州有龐大的人羣基數，公積金政策預計會刺激部分購房人羣。
廣州市統計局發佈《2023年廣州市國民經濟和社會發展統計公報》，其中披露了廣州人口最新數據：2023年年末常住人口1882.70萬人，年末戶籍人口1056.61萬人。過去一年，廣州常住人口比上年增加9.29萬人，同比增長0.50%，增速比上年提高0.91個百分點，增量、增速均爲近3年最高，人口總量佔全省的14.82%，繼續穩居全省人口第一大市的位置。
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