2024年全國“保交房”338萬套 “好房子”呼聲漸長

本報記者 吳靜 盧志坤 北京報道

2024年，全國保交房攻堅戰取得顯著成效。在政策層面高度重視下，各地積極推進，全年交付住房達338萬套，完成既定目標。

值得注意的是，從“保交樓”到“保交房”，政策對交付工作更加重視，房屋交付不僅要達“量”，也要保“質”。在當前市場環境下，交付力已成爲對房企綜合實力的衡量，亦是與購房者連接的重要窗口。

保交房成績比拼

2024年，高層會議多次強調保交房的重要性，多部門聯合出臺配套政策，建立“國家—省—市”三級協調機制及城市房地產融資協調機制，推動金融機構加大支持力度。

從地方層面來看，各地政府結合本地實際制定工作方案，加大“白名單”項目貸款投放力度，有力推動了保交房工作的進展。

其中最爲典型的是河南省，2025年1月6日，在河南省政府新聞辦公室召開的新聞發佈會上，河南省住房和城鄉建設廳黨組書記、廳長高義介紹稱，2024年河南省積極推動納入保交房的42萬套房屋交付，其中39.7萬套已經順利完成交付，達到了年度既定目標。同時，“白名單”項目擴圍增效顯著，目前已有1100多個項目納入“白名單”，授信和投放金額均超過千億元。

此外，根據住房和城鄉建設部此前披露的信息，截至2024年11月13日，江西新餘、甘肅金昌等6個城市保交房項目交付率已達100%。貴州六盤水、福建廈門、湖北鄂州、甘肅平涼等24個城市超九成。上海、福建、甘肅、黑龍江，以及河北承德、江蘇徐州等74個省、市交付率超八成。

《中國經營報》記者瞭解到，截至2024年11月，全國“白名單”項目貸款審批通過金額已達到3.6萬億元。住建部部長倪虹在2024年10月份國新辦舉行的新聞發佈會上強調，2024年年底前，將“白名單”項目的信貸規模增加到4萬億元。

從企業層面來看，中指研究院企業研究總監劉水指出，現階段購房者置業愈加理性，也更看重房企品牌、產品力、交付力等。其中，交付已成爲房企經營鏈條中的重要一環，其能夠串聯從產品設計、成本、工程到品控、服務跟進等全線條、各部門，是房企綜合實力的衡量，亦是與購房者連接的重要窗口。

2024年，碧桂園、中海地產、融創中國分別以380000套、182703套、170100套位居企業交房量前三名。其中，碧桂園2024年交付量約佔全國整體交付量的十分之一，近兩年來累計交付量近100萬套；融創中國2024年在全國84個城市的186個項目實現交付17萬套，自2022年中央提出“保交房”工作任務，三年來累計已實現交付超66.8萬套。此外，綠城中國、萬科、保利發展、綠地集團2024年交付量也均超過10萬套。

交付要達“量”也要保“質”

據瞭解，2022年7月中央政治局會議首次提出“保交樓、穩民生”任務，2024年4月30日又首次提出“保交房”一詞，從“保交樓”到“保交房”，顯示出政策對交付工作更加重視，對購房者權益更加保護，交付不僅要達“量”，也要保“質”。

人民網地方領導留言板上的關於房地產的投訴顯示，合同履約和交付質量是各地購房者普遍關心的話題，也是投訴的重災區。

以北京市爲例，與居住相關的“貨不對版”、裝修減配以及房屋質量問題反饋最爲集中。2024年年底，曾經的“碼農神盤”——北京市昌平區北清雲際業主與開發商對房屋相關問題展開了“拉鋸戰”。

記者瞭解到，該項目位於北清路，距離地鐵生命科學園站僅1.5公里左右，距離海淀區僅1公里，項目計劃於2025年2月份交房，目前已基本完工，但被部分業主稱存在“減配”問題。

該項目於2021年國慶期間開盤，首次開盤推出的360套房源迅速售罄。一位業主告訴記者，該項目南區比北區開盤早，首批業主在2021年10月便開始了認購事宜。“當時銷售宣稱北區會更貴，但後來的實際情況卻是南區的單價更貴，同樓棟位置、同樓層、同戶型的價格差距可達到5萬—28萬元，然而無論園林投入還是宣傳落實度，南區更高的價格卻換來了更低的品質。”

以室內的裝修爲例，該業主稱，當初自己在購房時所看到的，樣板間所展示的玻璃均爲標有3C認證的安全玻璃。而項目南區的房源內，大部分安裝的卻是未帶有3C標誌的普通玻璃。相比之下，北區幾乎所有住宅玻璃均配備了3C玻璃。據瞭解，3C玻璃和普通玻璃在硬度、耐熱性、透明度和安全性方面存在顯著差異，前者均優於後者。

另外，業主向記者提供的照片顯示，項目南區3號樓還存在地下車庫漏水的情況，初步判定是項目防水措施未做到位。

記者就此聯繫項目公司——北京力匯房地產開發有限公司，相關負責人表示，目前北清雲際項目整體已基本完工，室內剩餘少量部分安裝部品正在進行中，景觀也在進行局部收尾工作，計劃2025年2月28日前交付。對於上述業主反饋的問題，公司已確定對南區玻璃進行更換升級，目前已進行排產下單。其他問題目前正在與業主代表溝通，制定品質提升方案。

“好房子”需求日益增長

據瞭解，2021年5月11日，卓越地產以總價49.9億元拿下上述項目地塊。當時正值北京首批集中供地之際，卓越地產斬獲其中2宗地塊，隨後引入中交地產（000736.SZ）合作開發，上述北清雲際即是其中之一，另一宗地塊項目爲“奧森春曉”。

當時，根據集中供地規則，多數城市對地價做出限制，總體成交溢價率並不高，但若算上自持、政府持有產權等佔比，房企可售面積減少，較高的實際溢價率將房企的利潤空間進一步壓縮。比如北清雲際項目，在拿地時就明確，需配建2.95萬平方米人才公租房，戶型在89—112平方米之間，主要面向家庭出租，不可用於對外銷售。

面對當時的拿地規則，記者瞭解到，多數在京拿地的房企將重點放在瞭如何實現快週轉上，以期通過降低財務成本來提高利潤。

不過，後續隨着地價、房價的穩定，集中供地規則也隨之調整，多數城市供地向“少量多次”轉變，地塊爲房企預留的利潤空間也在增加。

與此同時，隨着房地產市場供求關係發生重大轉變，無論是政府供地還是市場期待，對於房屋居住品質愈加看重。住建部部長倪虹多次強調，要“下力氣建設好房子”，鼓勵企業研發好產品、好材料、好設備，鼓勵多行業跨界協同合力建造綠色、低碳、智能、安全的好房子。

比如同樣在昌平區生命科學園站附近，2024年3月份出讓的中關村生命科學園三期及“北四村”棚戶區改造和環境整治F地塊項目CP01-0601-0056、0057、0058地塊就吸引了18家房企“搖號”爭奪，最終由石家莊創世紀競得。項目隨後由龍湖集團操盤，定名爲“龍湖·觀萃”。

據瞭解，這是北京首宗“帶方案入市”的宅地，也是北京市爲響應住建部要求擬打造的“好房子”樣板項目。該項目採用建築師負責制；局部可設置不超過1000平方米架空層，不計入容積率；該項目還可以結合北方氣候特點合理設置陽臺，陽臺建築面積不超過住宅總建築面積的8%，進深不得超過1.5米。

此外，根據當時出讓規則，地塊起始可售樓面價3.1萬元/平方米，達到總價上限後樓面價約爲3.58萬元/平方米，未來銷售指導價6.4萬元/平方米，“房地差”相當可觀。

實際上，近年來北京新房項目品質不斷升級，得房率升高，戶型設計更合理，爲購房者提供了多種選擇。

在建築品質上，北京市在住宅用地出讓時要求開發企業承諾項目要滿足綠色建築二星級標準、採用裝配式建築且裝配率達到60%等要求，部分地塊還要求參與現場搖號的競買人須提交《高標準住宅建設承諾書》，整體對建築標準提出了更高的要求。

2024年11月，北京市規自委正式發佈了《北京市高品質商品住宅設計導則（試行）》的通知，明確鼓勵開發商在條件允許的情況下，在住宅首層設置架空層，打造室內外融合的共享綠色公共空間；鼓勵在小區內設置開放的風雨連廊；鼓勵在多層住宅設置開敞陽臺。

在購房者普遍關注的得房率上，據中原地產首席分析師張大偉介紹，北京市此前幾年“限競房”扎堆入市，在降低購房門檻的同時，得房率卻普遍較低。彼時，89平方米的小三居戶型侷促，得房率一般只有75%。比如上述於三年前入市的北清雲際和奧森春曉，得房率僅有70%—72%。

而近兩年開發商新規劃的戶型得房率已經普遍超過了80%。比如上述龍湖·觀萃項目，置業顧問告訴記者：“270°空中浮島陽臺是項目的一大賣點，預計得房率將在80%—95%。”

此外，在北京市順義區，近兩年開發商則將“防火挑檐”設計成半封閉式的陽臺，以增加實際得房率。記者在走訪時瞭解到，不少項目原本得房率爲80%—85%，但在加上陽臺和飄窗贈送面積後，實際得房率超過90%，有的甚至能達到100%得房率。

業內普遍認爲，未來房地產市場競爭中，“好房子”將成爲吸引消費者的關鍵因素。在這樣的市場呼喚下，房企如何打造符合現代居住理念的優質住宅，成爲了行業發展的新課題，需要引起重視。

（編輯：盧志坤 審覈：童海華 校對：顏京寧）