2024年上海商業地產盤點：持續探底 需求平穩修復

21世紀經濟報道記者唐韶葵 上海報道

2024年，上海商業地產市場在整體低迷中呈現出需求漸進式恢復的態勢，既有挑戰，也有亮點。

過去一年，上海產業園區供應增加，有效租金下跌的同時有利於企業調整搬遷，各行業結構性擴張表現突出。商辦項目空置率與租金的變化投射到大宗交易投資市場，便是成交金額下跌。“以價換量”從住宅蔓延到大宗交易。

住宅市場與商辦市場同頻，被認爲是2024年四季度上海大宗交易的一個明顯特徵，商業地產租賃及大宗交易市場仍有亮點。

在此背景下，戴德樑行華東區商業部董事陳雲九認爲，政策導向推動服務消費增長，非實物消費佔比提升。在政策刺激下，商業地產及零售市場進入結構性調整發展階段，租金回調導致大宗交易成交也出現“以價換量”趨勢。

此時爲企業升級辦公樓策略，尋求性價比與面積段的升級提供了不錯的契機。綜合戴德樑行、世邦魏理仕、仲量聯行等幾家國際諮詢機構（簡稱“五大行”）分析師觀點，在價格持續探底的過程中，需求也表現出平穩修復的特點，商辦零售市場有望在夯實市場底部之後，發力反彈。

需求側亮點

仲量聯行最新研報指出，2024年上海非中央商務區甲級寫字樓的空置率繼續高企。其中，浦西中央商務區、非中央商務區的空置率已全面超過浦東。租客主流行業爲金融服務、科技互聯網及專業服務。

與此同時，仲量聯行研報指出，2025年上海仍將迎來寫字樓供應高峰。2024年四季度有兩個新項目竣工交付，新增約13.88萬平方米，全年新增供應約66.16萬平方米。

此外，由於整體需求尤其是增量需求較爲疲軟，空置率持續上升。到2024年年底，上海優質辦公樓的市場平均空置率達到22% 。

在仲量聯行上海商業地產部資深董事王嶽看來，2025年的市場還會延續下行態勢，可能下跌的速度和速率會有所放緩，但基本的趨勢不會發生扭轉。

但需求側不乏亮點。王嶽指出，部分業主主動將開發項目延期，目前市場處於自發調節狀態。這與2023年的狀態有所不同。

一般而言，從市場交易結構能進一步反映出增量動能的情況。綜合五大行分析師觀點，新設企業租賃和擴租租賃代表市場增量動能，在2024年，搬遷和續租這類存量部分佔整個交易面積的80%，比過去兩年大幅增加。增量部分僅佔20%。

儘管市場仍有增量動能，但仲量聯行的調研顯示，就上海經濟發展而言，在引入和壯大現代專業服務業、金融、科技互聯網以及作爲世界500強總部研發中心和消費品製造業總部的新增需求方面，還有待提升。

王嶽還指出，受供需關係影響，2024年上海辦公樓租金出現下跌。核心商務區、核心拓展區、核心周邊以及新商務區的有效租金均有下降，跌幅在9%～10%左右。值得關注的是，核心商務區與新興商務區之間的租金差達到近十年最窄幅度。這一現象對租戶的決策產生了影響，不少租戶在原商務區內部搬遷，或從核心商務區搬至非核心商務區，當然也有少量回流現象。

從供應層面看，未來四年上海辦公樓市場的新增供應預計平均每年不到100萬平方米，總量約390萬平米，相比過去每年150萬～120萬平米的新增供應，活躍度有所下降。從供應分佈結構來看，核心商務區的供應占比相對有限，不到10%（約8%）。結合租金差收窄的情況，在不考慮裝修改動等因素下，核心商務區在當前市場環境中展現出更好的防禦性。

另一方面，成本驅動下的搬遷升級需求一定程度上緩解了空置率上升壓力，加上租金持續下行，企業大面積租賃需求有所上升，面積段在2000平方米-5000平方米及5000平方米以上的成交佔比在增加，同比分別上漲2個百分點、3個百分點。

王嶽指出，規模比較大的企業，其實在利用這樣一個市場下行，成本相對比較低廉的機會，在尋找是否有機會去優化企業的不動產策略。“我們的客戶當中升級性標籤已經相當可觀了，有將近3/4。”

大宗交易筆數創歷史新高

上海大宗交易投資也在呈現向下趨勢。戴德樑行華東區資本市場部聯繫主管、執行董事盧強表示，2024年這一市場總量達到707億元，是2021年以來最低的金額。不過盧強也透露，市場仍有200億元大宗已籤買賣合同，目前尚在交易中。

盧強指出，2024年大宗交易呈現兩大特點：首先，成交117宗，創歷史新高。其次，內資買家佔比87%，也創了近8年以來最高。

另外，公募REITs是大宗資產定價的錨，投資人購買資產之後，經過培育，價值的增長會在REITs二級市場價格中得到體現，這會影響很多產品的定價。

“由於在資本市場上，REITs發生很大一波下跌，導致2024年產業園區成交非常少。非房地產的企業買家很多是自用兼投資，辦公樓仍是最主流的交易類型。”盧強也強調，全國優質資產市場來看，上海還是很好的避風港。大宗交易比較複雜，既有投資性，也有基於資金充裕而出手的買家，其中，來自河南山東內蒙古的買家將會不斷涌現。

依據行情，業主也相應調整了物業資本化率的要求，比如產業園區從原來基本滿租的狀態，降到出租率只有70%左右。在實際交易過程中，目前園區的資本化率最高僅有5.7%。

世邦魏理仕中國區研究部負責人謝晨指出，2024年上海大宗交易交易筆數創歷史新高的同時，資產價格估值在回調，且買家偏好不一樣。簡言之，有機會也有挑戰，非房地產企業的買家以自用爲主，市場也不缺乏其他領域的資金涌入。

世邦魏理仕數據顯示，2018年-2024年，上海大宗交易結構發生變化，寫字樓、零售物業仍然是大部分投資人或者買家最主流的交易類型，包括有公共退出渠道的商業物業仍然受到青睞。

謝晨指出，以資本化率指標衡量，今年如果進一步降息，商業物業的風險溢價將進一步拉大，資本化率腳步會放緩。