2025年樓市調控怎麼走？重磅會議指明三大方向

2024年房地產一系列政策“組合拳”，給樓市注入了強勁活力，市場出現“止跌回穩”趨勢。

成交回升、價格止跌......一線城市諸多積極信號正持續顯現，新的市場形勢之下，後續樓市調控將怎麼走？會否有增量政策出臺？一系列問題備受各方關注。

12月11日至12日，中央經濟工作會議在北京舉行，會議稱要做好明年經濟工作，並強調穩住樓市股市，防範化解重點領域風險和外部衝擊，持續用力推動房地產市場止跌回穩。

“持續用力”推動房地產止跌回穩，該表述反映了中央更加堅定的穩樓市態度，一方面說明“穩樓市”仍是當下經濟工作的重中之重，同時顯示出各項支持政策有望繼續落地。

重磅會議定調之下，2025年樓市調控將怎麼走？有哪些重點方向？

穩住樓市

2024年，是樓市調控的變革之年，諸多限制性政策退場，一切都以“穩樓市”爲最終目標。

9月26日，中央政治局會議首提“促進房地產市場止跌回穩”，隨後以一線城市爲代表，各項刺激性政策依次釋放，並對樓市成交產生了明顯的積極作用。

中指研究院監測數據顯示，11月，20個主要城市的二手房成交套數達到140197套，環比增長11.7%，同比增長26.3%。新房市場也可圈可點，11月，全國30個主要城市的新房成交面積爲1399萬平方米，環比增長12.4%，同比增長20.6%。

一線城市是本輪迴暖的主力軍，以北京爲例，11月，北京二手住宅網籤成交量18763套，遠超榮枯線，創下了近20個月以來的最高紀錄。同月，上海二手房累計簽約成交27050套，是2024年以來二手房成交量最高的月份，創下近44個月以來的最高單月成交紀錄。

二線城市也受到這波暖流的帶動，二手房市場呈現積極的增長態勢。11月，成都、杭州、廈門等城市的成交量環比增長均超過20%，同比增長超過30%，市場需求旺盛。三、四線城市的二手房市場雖然成交量相對較小，但是同樣呈現穩定的增長趨勢。

樓市點狀回溫之下，市場也在疑慮：回暖持續性如何？還會有增量政策嗎？

最新舉行的中央經濟工作會議，對後續樓市調控的基本思路，進行了積極性明確，稱要穩住樓市股市，防範化解重點領域風險和外部衝擊。持續用力推動房地產市場止跌回穩。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進表示，此次會議強調“穩住樓市”導向，延續了近期召開的中央政治局會議精神，進一步說明2025年房地產工作要強調“穩”。

“穩樓市”背後有兩層含義，一方面意味着，2024年在防範化解房地產金融風險方面已取得積極成績，交易數據下行、存量房貸利率過高、房企債務壓力過大、樓盤交付困難、一線城市市場壓力過大、房價下跌等系列重大風險問題得到綜合全面治理。

在此基礎上，要進一步做好2025年“穩住樓市”的系列工作，意味着2025年房地產相關政策將持續發力，圍繞房地產市場“止跌回穩”，各領域政策將進一步寬鬆和精準。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，再次表述“止跌回穩”，說明止跌的基礎還不牢靠，近期熱點城市新房交易周度數據有所下行，“止跌回穩”的態勢需要進一步夯實。

其次，“持續用力推動”的表述比較新穎，這意味着，下一步調控將繼續貫徹落實“推出增量政策、落實存量政策”的邏輯，未來不僅會有新政策，而且政策力度會加大。

穩住樓市，不僅是基於行業發展所需，從更宏觀的層面看，也是防風險的重要組成部分。

嚴躍進表示，中央經濟工作已連續三年將“房地產防風險”相關工作列爲議題。2022年，會議明確有效防範化解重大經濟金融風險，提及房地產。2023年，明確持續有效防範化解重點領域風險，提及房地產等三大領域風險。2024年，明確有效防範化解重點領域風險，再次提及房地產。2025年，防範化解房地產風險，仍將是年度重點關鍵詞。

李宇嘉表示，房地產風險與地方債務風險、金融機構風險交織在一起，要實現防風險、守住不發生系統性風險的底線，必須要先防範房地產風險。而止跌回穩便是其中的關鍵一環，一方面是價格止跌，另一方面要實現量的穩定，即要穩價格、穩定量、防風險。

政策方向

政策強音下，樓市“止跌回穩”將從哪些方面發力，中央經濟工作會議提及了幾個要點。

一是，加力實施城中村和危舊房改造，充分釋放剛性和改善性住房需求潛力。

“此前住建部已經明確，新增實施100萬套城中村和危舊房改造，且城中村改造政策支持範圍擴圍至近300個地級及以上城市，採用貨幣化安置方式。”陳文靜稱，本次繼續強調要“加力實施”，可見未來城中村和危舊房改造的規模有望繼續增加，整體力度將加大。

具體而言，預計各地有望將貨幣化安置與房票政策結合、收購存量商品房作爲安置房與城中村改造相結合，加大使用房票安置的補貼獎勵，提高居民使用房票積極性，助力加速城中村改造節奏，該政策或將在2025年對新房銷售產生實際性的拉動效果。

李宇嘉稱，目前，鄭州、廣州等熱點城市均開始發佈房票安置政策，隨着專項債、專項借款發行規模增加，預計房票安置將在2025年大規模落地。行業止跌回穩趨勢形成後，也將對城中村改造形成巨大支持，讓之前難以實現的資金平衡問題得到緩解。

華福證券預計，新增100萬套城中村改造若分5年完成，則年均或拉動投資和銷售1539億元和6956億元，分別佔2023年房地產開發投資額和銷售額的1.4%/6.0%。

二是，合理控制新增房地產用地供應，盤活存量用地和商辦用房，推進處置存量商品房工作。

今年來，各地已在土地供給方面有了新變化，側重優質土地供應，同時強調取消限價、取消配建、取消現房銷售等約束。在此基礎上，2025年土地供應將堅持“控量提質”的導向。

盤活存量也是本輪政策的重點方向。“存量用地特別是2022年之前供應的土地，由於價格明顯下跌，在外圍區域且有配建和自持規定，在當前中心區優質地塊開發新一代商品住房的競爭新環境下，按照原有規劃可能無法推進開發。”李宇嘉稱。

現實困境之下，存量土地盤活路徑如何？李宇嘉認爲，一方面可調整規劃和土地用途（如商改住、商辦改公寓）、降低或取消配建和自持比例，該工作已在推進中。另一方面，由政府用專項債、專項借款收回。商辦用房的盤活，還可改爲長租公寓、保障性租賃住房。

存量商品房處置工作也將加快。2024年，各地對存量商品房的處置，主要體現在“以購代建”系列工作中，鼓勵各地國企（安居集團爲主）收購現房庫存商品房，並將其改造爲保障性租賃住房或配售型保障房等，對房企去庫存、增加保障房房源供給都有積極作用。

第三大政策方向，是推動構建房地產發展新模式，有序搭建相關基礎性制度。

從2021年中央經濟工作會議強調“探索”、2022年強調“過渡”、2023年強調“加快”，到2024年強調“推動”，構建房地產發展新模式的定位正更加精準、思路正更加清晰。

陳文靜表示，構建房地產發展新模式，包括建立租購併舉住房制度、完善“市場+保障”住房供應體系、預售制改革、土地制度改革、房地產稅收制度改革等多個方面。

今年以來，保障性住房籌集力度不減，配售型保障房籌集建設持續推進，多地現房銷售試點也在有序推動。陳文靜預計，在後續的2025年，預售制、金融制度、房地產稅收制度等相關基礎性制度的改革方面，或將取得一些積極進展。

嚴躍進認爲，目前，全國各地已有一些積極探索，形成了具有示範性和標杆性的房地產發展新模式案例。一個典型方向就是，深入落實好房子建設的“安全、舒適、綠色、智慧”理念，探索建設第四代住宅項目，這便是房地產發展新模式推進的案例之一。

從城中村改造、調節供給，到構建新模式，2025年房地產調控的基本方向已然明晰。整體來看，本次中央經濟工作會議，延續了中央政治局會議的積極定調，2025年財政、貨幣政策也將明顯加力，助力修復居民收入預期，改善房地產市場預期。