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位於北京市朝陽區，地處北京市朝陽區東葦路與機場高速交匯向南約700米，由北京興鑫房地產開發有限公司傾心打造，中建物業，均價79800元/平，總價550-1000萬/套。
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項目規劃佔地面積61500平方米、建築面積92200平方米，有28棟，建築類型包括花園洋房，總共983戶。綠化率30%，綠化面積18400平方米，得房率85-93%，精裝交付。容積率1.5，建築密度較低，居住舒適度較高。項目規劃地上車位0個、地下車位1110個、車位配比1:1.13。項目距離國貿約15公里，距離望京約7公里，距離首都國際機場約8公里，區位優勢明顯。
項目是智慧小區，人車分流封閉小區，社區內配備瞭如訪客系統、可視對講系統、周界防範報警系統等智能設備（具體配套設施以開發商公佈爲準），提升便捷度與安全性。人車分流，小區內道路行人與車輛分離開，互不干擾，降低停車壓力、提升安全性，同時減少噪音和尾氣的排放，增加舒適度。小區有明確的圍牆和大門等邊界，便於物業對於人員及車輛進出小區進行管理，提升安全感。
01
中建智地的“雙盤破局”效應，還在延續。
▲繼10月高燃開盤攬83.5億後，在剛剛過去的11月，北京宸園榮登網籤金額、面積[北京雙冠王]，中建璞園&中建璞園PARK榮獲朝陽區網籤套數第一。
要知道，自9月底新政以來，儘管二手房火爆，但新房整體仍波瀾不驚。中建智地這兩個紅盤，既出人意料，仔細琢磨後卻又實至名歸。
爲什麼這麼說？以咱們今天重點解讀的中建璞園&中建璞園PARK爲例，在拿地前，這個項目所在的前葦溝地塊，其實並非網紅。
然而在拿地後，中建智地“平地造出一座城”，不僅屢屢榮登朝陽樓市銷售排行榜，更因爲“花園城市”的理念，深深震撼了購房者。
對此業內人承認，中建璞園PARK是一個“想過它能賣得好，但實在沒想到能賣得這麼好”的項目。
02
在《辭海》裡，“破局”是指打破現有的困境或僵局，通過採取積極的行動和策略，建立新的、正面的循環。
對此個人覺得，中建璞園&中建璞園PARK這個項目之所以能破局出圈，首先是因爲項目房能夠認清形勢，展現主動破局的決心和勇氣：
市場新週期，需要更IP化的配套和更尖銳的產品策略。
坦白說，中建智地在拿璞園地塊的時候，區域市場格局已經成型，但是中建智地只用了一年，就徹底實現了【區域破局】。
▲可以看到，中建璞園所在的是金盞板塊，這個板塊在三年前並不惹眼。三年後，璞園所代表的金盞板塊，已然成爲崔各莊、東壩的強勁競爭對手。
爲什麼會有這麼大轉變？從上圖可以看到，中建璞園一期西側臨路，二期（中建璞園PARK）在一期的東北角，非常方方正正的一塊地，緊鄰南側的一大塊配套地塊，這是璞園樓盤非常閃光獨特，也是最大的一個亮點。
此外，中建璞園PARK地塊，容積率只有1.2，這在朝陽也是獨一份的（對此我查了下數據，北京近年土拍，容積率爲1.2的土地，僅有3宗而已，其中上一宗還是2019年土拍成交的恆基天匯）。
更重要的是，在中建璞園片區內，最近的競品也在2、3公里以外。而這也意味着，中建璞園在建設之初，基本很難找到區域競品對標。
當然，對於主動追求有爲的開發商來說，沒有競品，自己就是競品。或者說，最大的競品，即是自身。
所以對於中建智地來說，雖然從表面看，中建璞園一二期地塊，在拍地之初並不起眼，但論稀缺度和性價比，中建璞園park都是傲視羣雄的檔次，是真正的大有可爲：
（1）地塊周邊擁有大片配套用地和教育用地，結合住宅，足夠“平地造出一座城”，打造真正宜居的朝陽小城鎮；
（2）地塊容積低密、形態方正，足夠讓中建智地做出讓人驚呼的好產品。
至此，中建璞園PARK的核心破局思路就出來了：
捕捉地塊上獨一無二的亮點（容積低密+大地塊+完善配套），打造帶有自己IP的獨特配套和創新產品，重新制定遊戲規則，從而以配套和產品帶動區域，快速奠定自身在區域內的地位、搶奪區域話語權，快速提升項目在購房者心中的知名度和影響力，成爲行業的一匹野馬，爲人矚目。
03
剛剛我們講了中建璞園PARK的區域破局策略，這個策略，是需要落實到配套和產品上才行。
那麼如何做才能打造帶有自己IP屬性的獨特配套呢？
對此，中建智地結合璞園PARK地塊既是獨立的大片空白地塊，周邊又有專門的配套用地的特點，提出“從營宅到營城”，將一二期地塊聯動起來，打造一座真正的花園城市。
對此，中建璞園PARK不僅在小區內營造各類精緻景觀，在小區南側的配套用地上，項目還配建了約4萬平方米、帶有自己IP的公園商業綜合體，這裡融合了度假、商業、景區和社交等四種基因，是整個項目的“靈魂之眼”。
中建智地真正的野心，是結合這大片配套用地和周邊的商業、教育用地，“平地造出一座城”，打造真正宜居的“家門口阿那亞”。
爲此，在這塊配套用地上，中建智地規劃了約1.8萬平方米的丘谷花園，還預留了近1.2萬㎡的養老空間、約6000㎡商業、約5600㎡的文體館以及約3000㎡的社區衛生服務中心。
當然，這幾樣配套並不是簡單的拼湊在一起，爲了有機融合、達到最好效果，這麼大一片公園，中建智地是沒有建圍牆的，可以從任何地方走進去。
▲在丘谷花園裡，有約2000㎡的湖面，視野開闊。想一想，夏天的時候在池邊賞魚，冬天的時候在裡面溜冰，或者週末與家人在約3000㎡的大草坪上野餐，無論是老人、小孩，還是遠道而來的路人，在這裡均是一片“黃髮垂髫，並怡然自樂”的景象，該是多麼美好的一幕啊。
▲事實上，按照中建智地的規劃，整片丘谷花園將是住在這裡的業主們一個專門的社區公共活動中心，只需幾分鐘，業主就可以從家裡出來活動遊玩，非常方便。
然而，這個公園商業綜合體雖然不建圍牆，但卻建了很多獨具“璞園PARK特色”的IP設施。
例如，我們都知道阿那亞有一座名爲孤獨圖書館的精神建築，而中建智地，也在丘谷花園建了一個自己的IP建築——一座造型獨特的水上禮堂。
▲既高雅，又有來自璞園PARK的煙火氣，“水上禮堂”很有可能成爲下一個網紅打卡點。
阿那亞是什麼？是居住+度假的理想生活範式。想一想我們忙完工作回到璞園PARK的家，在這裡參加浪漫的草坪婚禮、或者激情四溢的音樂會，或者簡簡單單的一頓擡眼觀賞日落和天上的流雲，將是多麼愜意啊！
由此，爲了能夠實現“家門口的阿那亞”這樣有質量的度假+居住生活，中建智地專門打造了自己的商業IP——鯤熙匯LOMO，一個約6200平方米的花園式商業綜合體，不僅在建築設計上追求人與自然的和諧，還匯聚了生鮮市場、音樂廳、咖啡館、花店等充滿生活氣息的各個業態。
▲據悉，“北京最美書店”PAGEONE和專業戶外騎行品牌“騎意”已確認入駐鯤熙匯LOMO。
▲建面約1.2萬㎡的養老空間，等到建設完成後，這將是中建璞園PARK區域裡的又一IP；
還有約5600平方米的文體館，滿足業主對籃球、乒乓球、閱讀等多種文體活動的熱愛，爲業主營造一個寧靜而專注的環境......
至此，中建璞園PARK，通過對標阿那亞，打造一個集花園住區、花園森岸、花園商圈、花園康養等“配套一體”的全方位高品質生活空間，一方面高度吸引相關客羣，特別是嚮往與自然和諧共處、與生活幸福相擁的高端羣體；
另一方面，這也標誌着中建智地從營宅到營城的戰略提升，中建璞園PARK這個項目，其實就是北京花園城市戰略的一個落地縮影。
04
說完了配套，咱們再來說說中建璞園PARK產品破局的核心——戶型。
我們知道，中建璞園PARK的容積率是1.2，這個容積率，放到普通的開發商身上，大概率是做疊拼+洋房的強排方案，但這勢必會犧牲部分舒適度，因爲這樣做的話，洋房得做到6-8層；
由此，爲了更低密也更舒朗，中建智地將璞園park社區的層數，最低確定爲4層，讓業主用大平層的尺度，享受別墅的舒適度。
此外，爲了區別於中建璞園一期產品，璞園PARK一步到位、改善拉滿，將戶型設置以四居爲主，一期最大的建面約125㎡戶型，在璞園PARK這裡，居然是最小的戶型！
這樣的轉變，不可謂不大，但中建璞園PARK成功了！
在10月開盤之初，中建璞園PARK先是憑藉着一眼心動的爆款建面約210㎡戶型，“戶型越大越好賣”，成爲高淨值客戶傾心至選。隨後7#樓王加推，3天即罄。
到了12 月首個週末，中建璞園 PARK，全新建面約160㎡戶型加推，成爲繼建面約210㎡戶型之後又一爆款，市場客戶反饋非常積極，據案場統計，週末來訪客戶約380組，成交28套，客戶的熱情再度被點燃，喜訊此起彼伏。
▲中建璞園PARK建面約160㎡戶型。坦白說這樣大小的戶型在北京一般是三面寬，但璞園PARK做到了四面寬，約17.5米的寬闊尺度，在整個北京也是稀缺的。三臥朝南，雙套房設計，讓每個家庭成員，皆可擁有悅納自我、靜泊己心、興趣多元的生活。
一方面，大面寬短進深的設計更利於採光，如果將約3米次臥靈動靈動擴展爲宴客廳，這個戶型就可以擁有一個8.6m寬的超大橫廳。
另一方面，這個項目擁有約94%的使用率，這個使用率在朝陽可不算低，基本可以媲美很多項目200平的豪宅，疊加四面寬的戶型設計，整體尺度空間會非常奢闊。
▲建面約160㎡戶型，還有獨立的電梯門廳、鶴山鑄鋁子母門、獨立玄關和家政間，搭配互通開放式廚房、獨立島臺（非交標），對於這個面積段而言，這種配置隱隱有一種“平墅”的設計意味，整體居住舒適度再上一個臺階。約3.1米的朗闊層高，更見通透、寬域的奢感。
▲項目整體採用原木色系，滿溢着閒適的自然風情，帶給居住者輕鬆愉悅的心境。
▲主臥套房，南北通透，南北皆270度視野（邊戶），在窗下讀書，在陽光或月光下沉睡，都是一番夢幻景色。衣帽間與梳妝檯明淨舒闊，在獨立浴室仰觀園景，私享奢逸時光。
▲主臥衛生間採用乾溼分離、三段式科學分區，光之所至，身心怡然。項目採用旭格窗（僅客廳）、博世全系廚電、唯寶浴缸等高端奢妝品牌，方寸間盡是淨與靜的鬆弛感。
▲即便是公共區域，也是真正的“墅質公區”。別緻的吊燈、通透的玻璃牆，一種高級酒店的奢華質感油然而生。
由此可見，通過對產品戶型、精妝等層面上的“全面改善”，這是中建璞園PARK獲得客戶心智認可的最重要一步。
中建璞園，凝練輕奢簡雅的建築風格，擇居約1.5容積率低密珍稀墅區。與晴翠園、九章別墅、遠洋LAVIE、財富城堡等億級別墅區爲鄰，享受別墅區配套。以“山間林下，相逢璞素”爲理念，打造4-8層建面約88-125平方米純洋房作品，營造自然詩意的生活、當代居住的理想。
小區周邊3km（直線距離）內有60個公交站，最近的公交站是前葦溝，距離該樓盤127米，主要線路有586路;640路;641路;847路;854路;857路。乘坐公交可直達。周邊有多條公交線路。
周邊3km（直線距離）內有4條高速公路，最近的高速路口是機場高速/葦溝橋/Ｓ12入口（路口）,距離該樓盤727米。
周邊3km（直線距離）內有16個幼兒園，朝陽區金盞小金星幼兒園、育英雙語幼兒園、靈恩雙語幼兒園等。有3所小學，朝陽區葦溝小學、長店光明小學、3E國際學校小學部等。有3箇中學，首都師範大學朝陽金盞學校、北外附校雙語學校、北京市第八十中學實驗學校(康營分校)等。
周邊3km（直線距離）內有1個購物中心，距離最近的易事達(孫河店)距離項目1944米。有94個大型超市，距離最近的綠色優果生鮮超市(金盞嘉園店)距離項目1314米，除此之外還有盒馬鮮生自提店(長店大街店)、鮮聯萬家生鮮超市等。
周邊3km（直線距離）內有5個公園，有5個休閒廣場，距離最近的林蔭廣場距離項目836米，除此之外還有廉政文化廣場、社區中心廣場等。方便日常散步及休閒鍛鍊。項目附近有多家便利店或菜市場步行可達，可滿足日常簡單的買菜需求。
周邊3km（直線距離）內有2家三甲/綜合醫院，距離最近的北京百匯京順醫院距離項目2693米，除此之外還有首都醫科大學附屬北京地壇醫院等。有15家診所。
中建璞園售樓處電話：400-809-6780（售樓中心）
項目在售戶型信息：
【建面74㎡2居】550萬起，2室2廳1衛,南·北朝向，樓棟分佈於15號樓
【建面88㎡3居】700萬起，3室2廳2衛,南·北朝向，樓棟分佈於3號樓
【建面99㎡3居】790萬起，3室2廳2衛,南·北朝向
【建面125㎡4居】1000萬起，4室2廳2衛,南·北朝向，樓棟分佈於5號樓
戶型鑑賞
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