21億元起拍、無地價上限 北京又一宗地重回“價高者得”

財聯社11月27日訊（記者 李潔）北京土拍市場再次出現不限價地塊。

北京昌平區北七家鎮東二旗村地塊發佈用地預申請公告，並於11月26日正式掛牌，該地塊用地面積79104.7平方米，規劃建築面積100406.1平方米，起始出讓價爲21.077億元。

值得注意的是，該地塊出讓文件中未設置土地上限價格，也未設置商品房銷售指導價。

“未來北京土拍不限價，很可能是一種常態化的動作。目前來看，北京新房市場很多項目以低於指導價的價格去銷售已經成爲常態，所以通過限價來抑制房價上漲的功能，已經不是特別重要。”合碩機構首席分析師郭毅告訴記者。

這是近期北京推出的第二宗未設置地價上限，也未設置商品房銷售指導價的涉宅用地，上一宗不限價地塊爲豐臺區萬泉寺宅地。

10月31日，北京市土地市場發佈了豐臺區萬泉寺居住用地出讓預申請公告，該地塊規劃建築規模約178283平方米，起拍價110.54億元。該地塊在《交易公告》中取消了地價上限，也不再設置銷售指導價。

萬泉寺宅地是3年多以來，北京出現的第一宗未設置地價上限和銷售指導價的地塊。

“地塊不限價是‘930新政’後，北京主動適應市場變化和發展需求採取的積極舉措。”一位房地產分析師指出，不設置地價上限意味着土地市場競爭將更加激烈和開放，有助於提升市場活力和透明度。

據悉，目前北京土拍依舊實行的是“一地一策”，並未全面取消土拍限價。例如近期推出的亦莊X24項目，依然設置了地塊上限價和銷售指導價。

對此，一位國營房企高管告訴記者，之前北京個別地塊曾計劃將溢價率提高至20%，但最終並未實行。其認爲，不排除未來一些地塊溢價率會提升至20%甚至不限價，但具體如何實行，還要根據地塊情況來決定，每個地塊的溢價率既取決於高層與開發商之間的博弈，也取決於市場參與方對政策捕捉的精準程度。

記者在採訪中瞭解到，即便如此，目前仍有不少房企看好北京土拍市場，計劃深耕北京。

“我們未來將持續深耕北京區域，北京區域每年資金的淨投入量預計會在150億以上。”中建壹品北方區域高管在學府公館媒體交流會上稱。

其進一步表示，按這樣的資金投入規模，公司每年在北京拿三塊地是一個穩定的量，今年已經拿了兩塊，預計年底在海淀會再拿一塊地。

“深耕北京是我們的一項長期策略，明年我們計劃在海淀板塊、朝陽板塊、昌平南以及豐臺等區域，會展開持續投入。”上述高管續稱。

“此前，限價的管控限制了開發商做更好產品的動力，由於價差空間不足影響到開發商在產品上的規劃，造成市場產品同質化嚴重，所以逐步取消限價應該也是一個正常的狀態。”郭毅表示。

中指院土地市場研究負責人張凱認爲，隨着部分地塊放開限價以及銷售指導價，通過市場化定價機制，可以更有效地配置土地資源，吸引更有開發運營能力的企業參與，進而提高土地使用效率和經濟效益。

“同時，開發商將有更大的自由度去設計符合市場需求的高品質住宅產品，鼓勵開發企業選取高品質土地進行高質量開發建設，有助於推進房地產市場供給側改革，激發改善性住房需求，符合市場對好房子的期待，推動房地產市場高質量發展。”張凱表示。