“517”樓市新政首周：二三線城市接力落地 一線城市暫“按兵不動” 銀行息差壓力加大

財聯社5月24日訊（記者 曹韻儀）繼房地產金融政策三連發後，本週已有多地陸續下調房貸利率和首付比例，部分地區也迎來了新一輪“看房潮”，不過各線城市的落地速度出現了“分層”現象。

自從武漢打響“第一槍”後，合肥、長沙、西安、濟南等熱點城市傳來首付比例和房貸下調的消息，但北上廣深、以及一些新一線城市暫無動靜。長三角區域內，常州、合肥率先下調房貸利率標準，但上海、杭州、南京、無錫等城市繼續維持原有的房貸利率和首付比例。不過，目前，蘇州、杭州的銀行內部人士均表示會很快落地調整。

業內人士表示，一線城市存量房貸加點較高，新發利率的下調可能會涉及到存量房貸客戶的心理落差，因此一線城市房貸利率下限調整還需充分考量。三四線城市及普通二線城市或優先進行政策調整，預計接下來大部分城市首付比例將降至15%、20%。

普通二線和三四線城市先行 一線城市較謹慎

5月17日，房地產金融政策“三連發”，帶動週末看房量快速上漲，各地推進情況如何？在個人住房公積金貸款利率方面，北上廣深、重慶、廣東、遼寧、湖北、河北、河南、江蘇、江西全省已經下調利率。

但在首付比例和商貸利率方面，各地則出現了分層現象，一線城市以及強二線城市暫未鬆動，二三線城市落地步伐很快。據統計，本週武漢、合肥、長沙、西安、濟南、鄭州、昆明、南昌、廈門、福州、常州、合肥等地下調首付比例和房貸利率，但北上廣深等城市暫無動靜。

普通二線城市先行的趨勢在長三角地區也很明顯，目前，常州、合肥等地已率先下調房貸利率標準。但上海、杭州、南京、無錫等地的多位銀行人士則表示暫時沒有變化，首付還是20%，利率維持不變。

安徽省內合肥、蕪湖則已經將首付比例調整至首套房15%，合肥已同步下調房貸利率及首付比例，即首套住房首付比例最低至15%、二套房最低至25%，合肥首套房和二套房按揭貸款利率均降至3.45%，而蕪湖的按揭利率仍保持首套房3.45%，二套房4.15%。

而南京某城商行人士對財聯社記者表示：“首套房利率15號剛剛調整過，目前首套房利率還是按照3.45%執行，二套房房貸利率維持不變，依然是LPR+30基點，即爲4.25%，未來是否再降還要等政策通知落地。”不過他建議購房者可以先按首付比例15%的計劃起來。

蘇州、杭州等銀行的相關人士也表示暫無變化，但新政近期可能落地。蘇州某股份制銀行的貸款經理表示：“現在首付比還是20%，但是應該很塊就會調整，我們目前在等上面的通知，對外說的不能很明確，但是過不了多久就會落地。”

“杭州現在的首付和二套的利率是3.75%和3.95%，首付比例目前還是20%，但是很快就會調整的，具體時間不太好說要等通知。但是如果你不着急就再等一等，很快的。”杭州某股份制銀行的貸款人士表示。

對於各線城市的節奏不同，諸葛數據研究中心首席分析師王小嬙認爲，一線城市存量房貸加點較高，新發利率的下調可能會涉及到存量房貸客戶的心理落差，因此一線城市房貸利率下限調整還需充分考量。

中指研究院市場研究總監陳文靜則指出，新政出臺後，三四線城市及普通二線城市望優先進行政策調整，但預計接下來大部分城市首付比例將降至15%、20%。

易居研究院智庫中心總監嚴躍進還指出，各城市速度不一，也有優化完善政策的緣故。“不久前，北京優化調整了住房限購政策，南京出臺買房落戶並在近期下調過貸款利率，因此這些城市也要系統的頒佈政策，落地更加全面，未來肯定還是會調整落地的。”

新政落地後購房者熱情提升 需關注銀行息差壓力

房地產新政落地後，激起了此前處在觀望中的購房者熱情，但大部分來了解情況的仍是剛需人羣。上海某房產經紀人對財聯社記者表示，今年以來購房者的熱情一直不高，在新政落地後前來諮詢的人流量上升，但態度還比較謹慎。

“一線城市本身需求量是有的，未來一方面看本次金融政策組合拳多大程度上會在上海落地；另一方面關注原有的限制性政策是否會繼續定向寬鬆。政策都是靈活的，就看希望以什麼力度來實施。具體實施的時間點可能比三四線城市晚一點，比如一兩週內。” 鏡鑑諮詢創始人張宏偉表示。

“目前，限制槓桿的必要性已經下降了。因爲，當前面臨的是信貸需求疲弱，加槓桿動力減弱，這導致金融加速器效應退化，這也是信貸緊縮、提貨緊縮的罪魁禍首，迫切需求修復槓桿動力，首當其衝的就是降低首付比例。” 廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對財聯社記者表示。

銀行方面，杭州某貸款人士表示，在政策落地後不少人前來詢問銀行房貸的相關信息，但大部分人最關心的是首付比例。“利率方面問的也比較多，畢竟長期大筆金額貸款，下調一點也能節省很多。”

不過，對於降低最低首付比例要求後銀行的資產表現，市場有些許擔憂。惠譽評級表示，銀行盈利能力受影響或更爲明顯。取消最低房貸利率下限和下調個人住房公積金貸款利率將進一步壓縮銀行 2024 年的淨息差。此外，貸款需求萎靡、貸款市場報價利率（LPR）下調、房貸重新定價、以及金融機構持續支持實體經濟的要求也會爲銀行帶來進一步壓力。

中信證券首席經濟學家明明表示，在此背景下，未來降息仍有空間。“監管要求發揮貸款市場報價利率改革作用，未來受息差壓力影響，商業銀行或繼續下調存款利率，而低通脹引起的高實際利率環境下，年內LPR報價下調仍可期待，時點上可能略靠後。”