保利、中海和越秀開始謹慎拿地，市場期待破局｜年中經濟“瞭望塔”

21世紀經濟報道記者吳抒穎 實習生劉冰儀 廣州報道房地產行業成交有所回暖，但房企的投資節奏卻在放慢，房企對短期房地產市場的預判，仍然保守。

據克而瑞統計數據，今年前6個月，百強房企拿地金額總量爲4204億元，同比下降40%，降幅創下2023年以來新高。

與此同時，有意願有能力拿地的頭部企業也在降低投資預算。克而瑞的數據顯示，2024年過半，企業投資仍未見起色，今年前6個月，拿地金額超過200億元的企業僅有5家，超過100億元的企業也僅12家，比去年同期分別減少4家、3家。

房企投資緊縮，與市場表現密切相關。今年上半年，房企銷售情況普遍表現不佳，在去年低基數的基礎上，銷售額還再度下跌；在此前提下，房企秉持量入爲出的原則，在投資上也不敢放手去搏。

這其中，過去兩年在土地市場非常活躍的保利發展、中海發展等都明顯收縮戰線。市場普遍期待，隨着“517”新政落地後，市場逐漸企穩能夠帶動土地市場的良性變化，目前看來這種路徑值得期待，但轉化仍需要一定時間。

拿地縮減

受到整個市場收縮的影響，今年上半年多數龍頭房企的拿地金額都在縮減，而且下滑的比例並不低。

在中指研究院發佈的今年前6月房企權益拿地金額榜上，建發房產以279億元排在首位，中建壹品、綠城中國、濱江集團和華潤置地分別以213億元、190億元、157億元和154億元排在第二至第五位。

中建壹品是今年首度衝進拿地TOP10的房企，與去年同期相比實現翻番，但這是局部現象。由於房企對土地的價值判斷趨向於一致，因此只有重點城市好地段的地塊會受到青睞，但這種地塊數量有限，這就意味着房企能否進行有效投資還要取決於客觀條件。

一位頭部房企的人士在接受21世紀經濟報道記者採訪時分析稱，“其實前兩年大家都已經是不要拿錯地的思路，但是那時候行情比現在樂觀，所以大家的投資準線都還有差異。今年銷售不佳，有些房企也還在消化前兩年的地塊，供應也有限，今年投資都收縮得很明顯。”

可供對比的是，去年同期華潤置地的權益拿地金額是439億元，但今年縮減至154億元；去年上半年排名前列的保利發展、中海地產期內拿地金額是400億元、371億元，但今年同期，這兩家企業的拿地金額縮減至110億元、120億元。

越秀地產，這家曾在廣州土地市場馳騁的房企也“託不動”了。今年前6個月，越秀地產的權益拿地金額爲44億元，而去年同期則是189億元。

去年，越秀地產南征北戰，在北京、上海和廣州等城市拿下多宗地塊，但今年，由於其大本營廣州的供應減少，加之北京市場也幾乎沒有斬獲，越秀地產在土地市場的活躍度明顯下降。

越秀地產去年“膨脹”的緣由是，其重點城市重點樓盤的銷售額表現不錯，現金流狀況也能夠支撐其拿地野心，但今年這種利好已不復存在。今年上半年，越秀地產的銷售額也在下滑。根據中指研究院發佈數據，今年前6個月，越秀地產的權益銷售額是363.1億元，而去年同期爲495億元。

破局何解？

房企更加理性投資，取決於許多客觀因素。市場成交轉冷自然是主因，但是前兩年的激進導致目前不得不消化高企的庫存也是不可忽略的因素，房企在整體的投資策略上還需要更加審慎。

以保利發展爲例，爲了圓夢“一哥”，前兩年保利發展對重點城市的地塊幾乎是“來者不拒”，能拿就儘可能拿，但這些地塊目前在入市後表現則出現了分化，保利也因此變身“卷王”。

可供對比的是，保利發展2022年7月在廣州南沙拿下的金嶺南路地塊，這宗地塊拿地價在1萬/平方米出頭，去年開盤時價格還在2萬/平方米左右，現在尾盤在售的價格已經回跌至1.2萬/平方米左右。

這是保利發展不少“庫存”樓盤的現狀。由於去化困難加之利潤平平，保利發展縮減投資也在意料之中。

一位房地產央企的人士就對21世紀經濟報道記者表示，“保利爲了當老大，別人不拿的地他們都可以拿，我們之前跟蹤保利的時候就覺得，這種模式可能缺乏後勁，因爲整個市場的變化非常快，不是一線城市的地塊就一定能夠賺錢，後面會體現出來的。”

與之形成對比的中海地產，則是採取另一種路線，其投資更聚焦、拿地標準極高，這也導致其能夠看中的地塊數量不多，但銷售上能夠獲得較好的成效。

去年，中海地產頻頻購入數十億元乃至超百億元的地塊，今年也都有不錯的銷售表現。去年，中海地產在深圳以125.32億元的總價拿下深圳灣總部地塊，上週這一項目開盤，在開盤當日這一項目銷售額超一百億，去化九成。

由此可見，房企今年的投資縮減，可能有主動和被動的兩個因素。但無論如何，土地市場的質變還是要靠市場的成交轉暖來催化。

目前，房地產市場企穩的趨勢已經有所擡頭。“517”新政後，多數房企環比表現都不錯。中指研究院數據顯示，2024年6月，TOP100房企銷售額同比下降19.55%，環比增長26.05%，均較5月份有所好轉。

克而瑞研究中心數據顯示，2024年6月近六成百強房企實現單月業績環比增長，近三成房企實現單月業績同比增長。

其中，中海地產6月單月實現全口徑銷售金額466億元，單月銷售居百強之首，創近一年來新高。此外，保利發展、綠城中國、華潤置地、濱江集團、中國金茂、越秀地產、中國鐵建、保利置業等企業也都實現了單月業績同比提升。

中指研究院分析師孟新增分析稱，下半年，一線城市在政策優化帶動下，新房成交規模有望溫和修復；二線、三四線城市低基數效應明顯減弱，新房成交面積同比降幅或將明顯收窄。

市場成交有望企穩，土地市場或將受此帶動，在今年下半年出現積極變化，溫和修復。