北京宸園熱銷背後，是朝陽帶給酒仙橋的特殊紅利|深度解讀酒仙橋板塊
北京宸園可以說是當下全北京最火的售樓處沒有之一了。
之前大家對於這個盤的熱度還是有一些質疑聲，但當10月份網簽結果出來以後，數據證明了一切。
10月份北京宸園網籤達到了全北京成交金額第一。成交套數102套，成交金額20.06億。
這是個什麼概念呢。
像千萬級別的新盤，客戶付款週期比較長，開盤的網籤數據，需要三個月甚至到半年的時間纔有所體現。
這兩年市場行情又比較一般，新盤開盤後一個月網籤都掛0的也不在少數。有些新盤開盤半年了，說賣的很好，實際網籤才70、80套……
事實就是，很多盤說賣的很好，但網籤的表現就很一般。
而北京宸園從10月13號開盤，短短十幾天就能做到網籤102套，這種網籤速度、網籤套數、網籤金額，在北京市場裡，做到了斷層第一。
這說明北京宸園的客羣實力不俗。更能說明，業主們對酒仙橋板塊價值和北京宸園產品的認可。
可惜的是目前全網沒幾個人能把酒仙橋板塊說清楚的。今天咱們就嘗試性的對酒仙橋板塊做一個系統性梳理。
爲什麼酒仙橋註定會成爲東四環最後一個豪宅拼圖？
緊挨着朝陽公園，身處黃金東北角，他和其他豪宅又有什麼不同？
本文爭取能讓大家對這個板塊有比較全面的認知。如果能有新的啓發和見解，那就再好不過了。
之前我們做了兩期酒仙橋板塊的視頻，大家感興趣也可以看看
01
東四環朝陽公園的黃金東北角
想要了解酒仙橋的發展上限，我們先要尋找一個答案。
影響板塊發展上限的決定性因素，到底是什麼。
有人說產業，有人說學區，有人說規劃。其實部分對，但還不夠精準。
彆着急，我們舉兩個例子說明。
第一個例子，我們看海淀，海淀現在的產業園區發展，有什麼規律？
海淀的產業區是沿着中關村大街一路向北，先後發展——中關村、上地、西二旗，之後北邊沒地了，才向西走。
所以海淀買房，核心思路是尋找中關村大街以及北延線兩側的區域，另外就是北清路兩側的區域。
無論你在北京還是在其他城市買房，你都要找到核心的產業帶，因爲找到這條產業帶，就找到了區域發展的規律，就能找到產業的標杆板塊。
海淀的產業帶實在是太明確了。而朝陽的產業帶就不是那麼好找。
我們看看朝陽現在的兩個標杆板塊，一個是國貿CBD，一個是望京
國貿CBD是80年代初開始發展，90年代剛有了雛形。
1985年的國貿中心基建工地
現在是非常成熟的CBD，國際貿易區、高端商務區。
國貿中心夜景
望京的建設是在90年代初，屬於酒仙橋產業基地旁邊的生活社區。也是北京最大的韓國人聚集地。
90年代的望京
黃金起點是在2000年，外企入駐北京之後，紛紛選擇在望京修建獨棟大廈。2010年後，互聯網大潮襲來，大望京商務區加速建設，從純住宅區飛昇成爲北京獨角獸企業聚集區。
現在的望京
CBD和望京都經過了30多年的發展，成爲朝陽中流砥柱的兩大產業板塊。
到了這裡，我們就要問：爲什麼朝陽發展最好的兩個產業區是國貿、是望京，而不是其他？
朝陽的產業佈局，好像沒什麼規律……？
還真的不是。
放大朝陽區的地圖，你需要找到兩個點。
一個點是在東二環的建國門——朝陽和東城的交界處
一個點是在首都機場——被順義包圍的朝陽“飛地”（首都機場屬於朝陽區，這是一個熱知識）
兩點之間連成一條線，這條線接近東北方向45°，這條線就是朝陽的產業發展脈絡，也是朝陽的最核心的黃金東北角發展區域。
如果你把使館區和朝陽產業區都放進去，你就會特別明顯的感覺到，朝陽的產業帶，朝陽的板塊分佈同樣非常有規律。
因爲北京的交通是先有環線，這條線並不能落地修成，他客觀上並不存在，他是虛線。
但你看，他和機場高速平行。機場高速是真實存在的呀。這並不是巧合。
朝陽和海淀不同，海淀產業重點是"科研",海淀的產業起點中關村周邊是中國最好的大學和研究院。
而朝陽的產業依附於“國際交流”，誕生的娛樂文化、國際貿易、國際金融等等。
因爲機場高速和產業線平行，才能讓機場高速保證了朝陽重要的幾個區域通達國際的最大效率。
因此朝陽和海淀一樣，都有着非常有規律的“產業黃金髮展線”。
掌握了這條線，也就掌握了板塊發展的規律——如果一個板塊在產業線上，那他的勢必會遵循市場的趨勢崛起。
如果再有政府規劃和資源的加持，那基本上可以篤定這個板塊的潛力無限了。
“產業黃金髮展線”就是影響板塊發展上限的決定性因素。
而酒仙橋，就在朝陽的產業黃金髮展線上。
而酒仙橋，就在東四環朝陽公園的黃金東北角。
02
酒仙橋進入全新的生命週期
好，我們解答第二個疑問。爲什麼酒仙橋在朝陽的產業黃金線上，他混的還這麼“差”。
這不是跟上文結論有衝突嘛。
但其實他是沒衝突的。
爲什麼。
因爲酒仙橋的發展，要比這條黃金產業線形成更早。
朝陽和北京所有區都不一樣。朝陽產業分佈有1.0版本和2.0版本。
在朝陽的1.0版本，是50-80年代的“朝陽工業規劃時代”。那時候北京其他區域還沒發展起來。朝陽之於北京，就像當時的東北之於中國——“長子”的身份不容置疑。
50年代時期，朝陽承擔着全北京重要的產業支柱，朝陽區南部建造了大量的工廠，包括酒仙橋、大山子、垡頭、焦化廠等等。
酒仙橋電子工廠的建設始於1952年。而那時候，朝陽的黃金產業線還沒找到起點。
起點在什麼時候？1958年。首都機場的建設開始於1954年，在1958年才投入使用。也就是那一年，朝陽區才改了名字叫朝陽區，之前他叫東郊區。
擁有了首都機場後，朝陽才奠定了21世紀在北京甚至在全國的特殊地位。
朝陽在國際交流的過程中，自然而然的享受到了第一波改革開放的紅利。
三元橋和四元橋成爲了迎賓路，
農展館到東直門成爲了國際交往中心。
亮馬河沿線的建築羣也是北京最時尚的地方。
你可以這裡理解，酒仙橋的發展因爲領先了一個時代，因此，也錯過了一個時代。
朝陽2.0時代，是從1990年開始，這一階段國貿CBD崛起、望京崛起。
這兩個板塊一個在酒仙橋的北邊，一個在酒仙橋的南邊，距離酒仙橋直線4-5公里左右。
如果酒仙橋沒有發展，那麼朝陽板塊的發展順序一定是
CBD—酒仙橋—望京—望京北
本來是可以像海淀一樣連線發展
但由於酒仙橋提前落子了，板塊已經成熟，沒有再開發的餘地，只能下跳棋。
如果沒有黃金產業線，酒仙橋可能會陷入長久的沉寂。但是酒仙橋的位置太重要了。
他連接朝陽最好的兩個板塊，又身處四環和機場高速之間，交通擁堵、發展停滯對朝陽的經濟發展也會有很大的制約。
所以酒仙橋不能不拆。
很多人提到酒仙橋，還停留在遍地是老破小，交通很擁堵的早期印象裡。
其實酒仙橋已經進入了全新的第二輪生命週期。
2023年2月5日，酒仙橋舊城改造工程正式啓動——
根據官方資料得知，酒仙橋城改規劃用地面積約48.86公頃，建築規模約72.5萬平方米。
其中第一批徵收地塊（二街坊、三街坊、四街坊、十一街坊、立新村），在2023年已完成徵收工作。
第二批徵收地塊(六街坊、七街坊、十街坊)，搬遷啓動時間預計爲2025年3月之前。
隨着改造工程的啓動，我們是時候以全新的視角來看待這個板塊了。
03
東四環最後的豪宅版圖被補上
不同於其他區域的開發，要先修路，再引入資源，引入人口，最後再慢慢形成產業。
酒仙橋本身就在產業區，而且是在朝陽的黃金產業線上。所以他天然的擁有其他板塊不具備的可再生能力。
一是依託於板塊內自身產業、還有CBD、望京兩大產業區，酒仙橋有天然的人口淨流入優勢。
二是酒仙橋周邊
只需要把他最大的兩個問題解決掉就可以——兩個問題一個是交通擁堵，一個是城市界面差。
先來看交通擁堵——爲了解決這個問題，酒仙橋已經有了方案。
原來的酒仙橋：
規劃後的酒仙橋：
從交通規劃方案裡我們能看到主幹路酒仙橋路和次幹路亮馬橋路都會拓寬，還有增設8條支路，整體投資估算2億。
酒仙橋路是酒仙橋的南北重要線路，現狀的酒仙橋路是兩車道11米寬，改造後45米寬，雙向6車道。他解決了酒仙橋到達機場高速的問題。
亮馬河北路已經開工建設，西起東四環，東至機場第二高速，是55-65米寬的快速路。未來直通東四環、東五環、機場第二高速。
增設的8條支路也由最起初非常窄的11米寬變成至少20米有些是20米以上的寬度。保證了酒仙橋居住組團內部的交通便利性。
改造的時間節點都非常明確，不存在拖延的可能。
一二期道路相關工作已經於2023-2024年已經同步啓動，三期2025年計劃啓動。
再加上14號線和未來的平谷地鐵線貫通。酒仙橋的交通路網密度都會有明顯提升。
可能還會有人問，即使酒仙橋板塊的交通疏解了，還是解決不了大山子堵車的問題。
其實前文咱們那麼多鋪墊就是爲了讓大家理解，酒仙橋是朝陽產業佈局當中的重要落子，而整個大的佈局一定是環環相扣的。
和酒仙橋交通同步提升的，還有京密路的改造。到時候新建的望京立交橋會有效得緩解大山子路口的擁堵。
在城市界面的問題上，酒仙橋未來有三個方面大的提升，一是河道復興帶動城市更新，二是商業地標的打造，三是教育資源。
北京是一個缺水的城市，而酒仙橋北鄰壩河，南鄰亮馬河。這兩條河對於整個豪宅區的居住氛圍非常重要。
河道復興帶動城市更新，早在2019年，亮馬河國際風情水岸治理實施就已經啓動。
全長9.3公里，流域面積14.25平方公里，目前已實現東三環到紅領巾湖6公里航線通船，18公里濱水慢行系統全線貫通。
值得一提的是，在2024亮馬河論壇上，我們得知一個消息，亮馬河航線將延伸到四環以下河段，這條18公里世界級水上旅遊精品航線通航後，遊客可乘船從中心城區直抵北京城市副中心。
2023年，亮馬河文化經濟帶升級建設工作也正式啓動，預計三年內完成。
朝陽公園也會陸續引入新浪微博電競中心、貝殼劇場及中心演藝島、方舟湖二期、藝術雕塑羣等等，進一步豐富和提升亮馬河文化經濟帶整體文化商業屬性。
而酒仙橋緊挨着朝陽公園，身處黃金東北角，天然具備豪宅基因。這是他和其他豪宅最大的區別。
另外壩河也正在打造水城共融的生態文化景觀長廊。酒仙橋路至郎園段濱水空間建設啓動，治理長度2.26公里，總建設面積約21.7公頃，預計2025年年初具備對外開放條件。
另外，酒仙橋還會打造一個全新的商業地標——太古坊。
頤堤港包括二期擴建部分落成後，將會以全新項目名稱“北京太古坊”亮相。這也是太古坊品牌首次亮相內地。
屆時項目的總建築面積將增至86萬平方米，涵蓋八座甲級辦公樓、一座融合室內與戶外概念的高品質購物中心，以及一家全新形象的東隅品牌時尚酒店（EAST Hotel）和服務式公寓，全面提升北京的多功能商業綜合項目標準及體驗。
整個項目預計將於2025年至2026年完成，2026年底起分階段開業。
到時候酒仙橋也會成爲北京東北區域最重要商圈之一。也是全新的世界級地標項目。
至於教育資源，酒仙橋板塊也迎來全新升級。板塊內規劃的約5萬㎡中小學用地，將引入清華附中九年一貫制學校。
近些年朝陽的整體競爭力有明顯提升，今年八十中等學校更是在高分段考生中表現突出。決定教育質量的，一是學校師資力量，二是生源，三是家長素質。三者缺一不可。
豪宅區的生源和家長素質有目共睹，而從目前朝陽區內幾個已設立的分校來看，其教育水平依然保持較高標準。
清華附中是由朝陽區幾所拆遷後的中小學合併而成，同時知名校長領銜。期待酒仙橋未來教育的質變提升。
最後，我們還要問一個問題，酒仙橋這麼多的規劃和大餅，能實現多少？
酒仙橋的定位就不是一個偏安一隅的板塊，他需要解決掉實實在在的問題，打通朝陽經濟發展的任督二脈。
所以這個問題不是能實現多少，而是必須要去解決。
另外我們看酒仙橋的規劃基本都是前後腳動工，節點非常快。
從之前的進度看，酒仙橋作爲首都中心城區最大的舊改項目，三個社區8個地塊，6400多居民，短短100天的時間，一期的3450戶全部搬遷。
這種速度歎爲觀止。
而按照計劃節點，2025年二批徵收地塊搬遷、酒仙橋三期道路改造、頤堤港二期都是肉眼可見的。
可能當你還在質疑酒仙橋改造速度的時候，他進度條已經快乾完一半了。
最後，在酒仙橋這樣的板塊上，我們需要什麼樣的產品呢？
豪宅的真正意義到底是什麼？
我想起一句話，“沒有人能夠真正擁有百達翡麗，只不過是爲下一代保管而已”。
就像一代有一代的豪宅，但豪宅最終的意義，也是傳承。
改革開放以來，我們的豪宅因素，都是向國外尋找靈感。風格上也力求更接近法式、英式、美式。
面對10年沒有新增供應的東四環，北京宸園以山水意，造中國園，打破全球審美的認知。
他是專屬於時代的中國作品。這一點非常值得我們肯定。