北京房產新政“靴子”落地！降首付、降利率、調普宅標準

北京購房政策調整優化的“靴子”終於落地。爲落實“更好滿足居民剛性和改善性住房需求”要求，12月14日，北京市住建委、中國人民銀行北京市分行、國家金融監督管理總局北京監管局、北京住房公積金管理中心、國家稅務總局北京市稅務局等五部門聯合發佈《關於調整優化本市普通住房標準和個人住房貸款政策的通知》，調整首套房、二套房的首付比例，首套房首付比例統一降至30%，二套房首付比例最低爲40%。

此外，商業銀行新發放房貸利率政策下限也將調整，按11月貸款市場報價利率（LPR）計算，首套房貸利率最低爲4.2%。

優政策 更好滿足合理住房需求

調整優化房地產政策，市場期待已久。

7月24日召開的中共中央政治局會議上，在談及房地產市場時，首次提出，適應中國房地產市場供求關係發生重大變化的新形勢，適時調整優化房地產政策，更好滿足居民剛性和改善性住房需求。

一個月後，8月31日，中國人民銀行、國家金融監督管理總局發佈《關於調整優化差別化住房信貸政策的通知》，明確首套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例統一爲不低於20%，二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例統一爲不低於30%。各城市可根據房地產市場形勢和當地政府調控要求，自主確定首套和二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例和利率下限。

“繼‘認房不認貸’後，此次再次調整相關政策，既是落實央行、國家金融監督管理總局文件精神，也是適應北京房地產市場的實際情況，目的就是更好地滿足剛性和改善性住房需求。”市住建委相關負責人表示。

降首付 首套房首付統一爲3成

此次優化的一大內容，就是降低首付。

北京市目前的政策是，個人購買政策性住房以外的商品房，無論是使用商業性住房貸款還是公積金貸款，均區分普通住宅和非普通住宅、首套房和二套房，執行不同的首付比例。具體而言，個人購房首套房，普通住宅首付比例爲35%，非普通住宅首付比例爲40%；個人購買二套房，普通住宅首付比例爲60%，非普通住宅首付比例爲80%。

“執行差別化的首付比例，是2017年爲抑制投資投機需求、落實‘房住不炒’定位所採取的調控措施，從當時看也的確穩定了市場預期，讓樓市快速降溫。”業內人士分析，隨着市場形勢發生變化，繼續執行當年的標準，的確會誤傷部分購房人，特別是改善型購房人。

通知提出，自新規執行起，個人購買政策性住房以外的商品房，無論是使用商業性住房貸款還是公積金貸款，不再區分普通住宅和非普通住宅，首套房的首付比例均爲30%；二套房則按城六區和非城六區劃分，首付比例分別爲50%和40%。同時，貸款最長年限也從25年恢復至30年。

“購買城六區之外的住房首付比例略低，這既符合北京城市功能和佈局優化調整的要求，也結合了近幾年土地供應實際，以促進職住平衡。”市住建委相關負責人介紹，近幾年北京在土地供應上，重點是向城市副中心和順義、大興、亦莊、昌平等平原新城傾斜。

記者以市民王先生舉例，因爲家有二孩，準備在大興購買二套房，房款800萬元。按照新規，其首付比例從過去的80%降低至40%，減少了320萬元。

調標準 普通住宅認定不再看總價

此次優化的另一內容，就是調整普通住宅認定標準。

北京目前的普通住宅認定標準，制定於2014年，包含三個方面：住宅小區建築容積率在1.0（含）以上；單套建築面積在140平方米（含）以下；實際成交價格低於確定的價格標準，其中五環內單價低於39600元/平方米或總價低於468萬元，五環至六環之間單價低於31680元/平方米或總價低於374.4萬元，六環以外單價低於23760元/平方米或總價低於280.8萬元。

沿用了9年的普通住宅認定標準，已不適用於當前形勢。此前，就有購房人反映，家有三胎想換套大一點的房子，卻不符合普通住宅標準，全家壓力很大。

來自中指研究院的一份數據顯示，2022年，北京四環至五環、五環至六環、六環外新建商品住宅成交套總價均值分別爲914萬元、610萬元、395萬元，均高於普通住宅標準。

新的普通住宅如何認定？根據通知，仍須滿足三個方面：住宅小區建築容積率在1.0（含）以上；單套建築面積在144平方米（含）以下；實際成交價格低於確定的價格標準，其中五環內單價低於85000元/平方米，五至六環之間單價低於65000元/平方米，六環以外單價低於45000/平方米。

記者注意到，對比新老標準，最大的變化在於價格，不僅各環線的單價上限相比之前均明顯提高，且不再看總價。“只看單價不看總價，一來是更多惠及‘賣小買大’的改善型家庭，不因總價上限被誤傷；二來是有利於控制部分區域小戶型單價異動。”有專家認爲。

機構人士預測，執行新標準後，目前市場上可被認定爲普通住宅的商品房將從過去的約三成提高到約七成。

普通住宅認定標準調整後，對購房人有何好處？記者瞭解到，在二手房交易中，普通住宅與稅收優惠掛鉤，其中最主要的就是增值稅。根據規定，個人出售2年以上的普通住宅，免徵增值稅；個人出售2年以上的非普通住宅，差額徵收增值稅，稅率爲5%。

根據通知，購房人可自2024年1月1日起按新標準享受稅收優惠。

降利率 新發放房貸利率最低4.2%

新購房的利息負擔也將有所減輕。記者瞭解到，商業銀行新發放房貸利率政策下限也將調整，12月15日起新發放的商業性個人住房貸款將執行新的利率政策下限。

具體看，城六區首套、二套房利率下限分別爲不低於相應期限LPR+10BP（基點）、LPR+60BP；非城六區首套、二套房利率下限分別爲不低於相應期限LPR、LPR+55BP。相較調整前首套房LPR+55BP、二套房LPR+105BP的利率下限水平，有明顯下調。

央行最新公佈的11月份LPR報價，5年期以上LPR爲4.2%。按此計算，城六區首套房、二套房利率下限分別爲4.3%和4.8%；非城六區首套房、二套房利率下限分別爲4.2%和4.75%。

據悉，各銀行應根據北京地區市場利率定價自律機制確定的政策下限，結合本機構經營情況、客戶風險狀況等因素，按照市場化、法制化原則，合理確定每筆新發放房貸利率水平。