碧桂園2020年銷售再創新高，預計未來三年每年增速不低於10%
2020年中國房地產市場面臨着前所未有的挑戰，疫情的衝擊以及“三道紅線”的融資管控令業界更深刻認識到了“行穩致遠”的真諦。3月25日，碧桂園發佈的業績報告顯示，2020年該公司累計實現歸屬該公司股東權益的合同銷售金額再創新高，同比增長3.3%至約5706.6億元，在第三方機構的統計中，仍保持全口徑銷售額行業第一的領先地位。
年報發佈會上，碧桂園集團總裁莫斌表示，公司有信心未來三年每年錄得10%以上的權益銷售額增長，並保持各項經營指標同步增長。
此次碧桂園公開“三年增長”計劃，向市場明確傳遞了龍頭房企對未來發展的信心和底氣。而公司強勁的經營狀態、持續穩健的財務水平、充足且優質的土地儲備、以及強大高效的組織隊伍，爲碧桂園實現“未來三年年增10%”的目標打下了堅實的基礎。
據瞭解，在合理佈局把握城鎮化紅利的基礎上，2016年-2020年，碧桂園權益合同銷售金額複合增長率達到25%，全口徑銷售額連續多年位居行業龍頭地位。中達證券表示，碧桂園多數貨值符合人口流動趨勢，產品力在下沉市場具備顯著優勢，獨特的經營策略亦使公司取得了優秀的市佔率，這些因素有力支撐了公司的銷售增長。
（數據來源：企業公告）
在克而瑞看來，新型城鎮化仍是房地產行業最大的制度紅利。“十四五”時期，我國常住人口城鎮化率將由2019年末60.6%進一步提升至2025年末65%，大約有5600萬人將由農村遷移至城鎮，期間有望帶動不菲的增量購房需求，進而給房地產市場提供堅實的需求支撐。而廣泛佈局與聚焦深耕相結合的戰略，則將使碧桂園能夠持續受惠於城鎮化的發展機遇。
銷售持續領先 財務進一步優化
2020年，面對疫情帶來的嚴峻挑戰，碧桂園及時把握城市輪動復甦機遇，打造適銷產品，加大營銷力度，實現了規模穩步增長，全年累計實現歸屬公司股東權益的合同銷售金額約5706.6億元，較2019年同比增加3.3%；歸屬公司股東權益的合同銷售建築面積約6733萬平方米，較2019年同比增加8%。根據第三方機構的統計數據，碧桂園的全口徑銷售額依然穩居行業榜首位置。期內，該公司實現4629億元營業收入，淨利潤541億元。
過去一年，碧桂園依然保持了行業領先的回款水平，綜合權益回款率高達91%，連續5年高於90%。得益於穩健的銷售表現和積極的回款策略，截至2020年末，該公司的總借貸餘額由3696億元下降至3265億元，同比下降11.7%，淨負債率低至55.6%。期末可動用現金餘額達1836億元，充裕的流動性令公司有足夠的底氣從容應對市場變化的不確定性。
基於良好的經營情況、穩健的財務管控，碧桂園備受評級機構認可。截至目前，該公司已獲穆迪、惠譽兩家機構“投資級”評定，標普主體評級展望爲正面，評級的上調進一步降低了融資成本，助力公司平穩健康發展。報告期末，碧桂園的平均融資成本爲5.56%，較2019年底下降78個基點，2021年1月發行的5億美元5.5年期票據和7億美元10年期票據的利率更是分別低至2.7%、3.3%。
（數據來源：企業公告）
2020年出臺的“三道紅線”融資新規開啓了因企施策的精細化管理，標誌着行業過往依靠加槓桿“彎道超車”的時代畫上句號，資產負債表健康的企業也將迎來金融資源分配的紅利，獲得新的發展優勢。從2020年的財務數據來看，碧桂園屬於“三道紅線”中的黃檔企業，淨負債率、現金短債比指標均表現優異，而剔除預收款後的資產負債率也與達標線相差不遠。
據機構統計，在“三道紅線”出臺以後，仍有一半左右的黃、綠檔房企投資力度持續走高，在其他房企普遍收縮投資的時候，依靠自身較強的財務穩健性逆市納儲。例如，碧桂園2020年便把握住了有利時機，積極優化土儲結構，進一步提升規模優勢。截至2020年底，該公司業務遍佈中國內地31個省，289個地級市，1350區縣，項目總數達到2958個，權益可售資源共2.25萬億元。
2021年的供地“兩集中”政策，也被認爲更有利於資金充裕且佈局較廣的房企，未來這些企業將凸顯較強的抗風險能力，擁有更多發展機會。
可以看到，自從碧桂園提出“全競提升”目標兩年來，公司取得了長足的進步，在規模增長的同時注重風險管控，在發展中降槓桿，強化現金流管理，以內生式增長促進高質量發展。2020年，該公司在《財富》世界500強中的排名提升到了147位，位列全球房企第一。
發佈會上，碧桂園集團總裁莫斌再次強調，未來還將繼續追求“有現金流的利潤和有利潤的現金流”，堅持經營理念、投資標準及投資運營效率“三個不動搖”，狠抓“一率五力”（即高效率、成本力、產品力、營銷力、服務力和科技力），堅持長期主義，口碑至上、一切以客戶爲中心，做一成一，不斷提升項目的均好性及市場佔有率。
堅定新型城鎮化發展策略 聚焦深耕
2020年，中國GDP首次突破100萬億元，成爲全球唯一實現經濟正增長的主要經濟體。在此基礎上，中國房地產市場表現也超預期，全國商品房銷售面積17.6億平方米，同比增長2.6%，商品房銷售額17萬億元，增長8.7％。
展望未來，業內普遍認爲，雖然短期內房地產行業仍存在一定的不確定性，但從中長期看，行業發展的根本驅動力並沒有改變，中國城鎮化率仍有較大的提升空間，特別是都市圈和城市羣的加速形成，將推動行業保持穩健健康發展。
“十四五”規劃提到，要深入推進以人爲核心的新型城鎮化戰略，以城市羣、都市圈爲依託促進大中小城市和小城鎮協調聯動、特色化發展，深化戶籍制度改革，加速農業轉移人口市民化，使更多人民羣衆享有更高品質的城市生活。這意味着，房地產市場的潛在購房需求依舊充裕，且有望在較長時間週期內有序釋放。
中指研究院表示，在新型城鎮化持續推進背景下，人口及土地等關鍵資源將加速向城市羣和中心城市聚集，聚焦城市羣和中心城市，可最大化享受城鎮化帶來的紅利。而長三角、粵港澳、京津冀、長江中游和成渝這5大城市羣有望成爲新一輪發展高地。
碧桂園董事會主席楊國強也堅信中國的城鎮化還有很長的路要走，人民過上好日子的追求不會變，未來大批農村人口將進入生活配套更爲豐富的縣、鎮生活，這是碧桂園的好機會。因此，該公司始終堅持從一二線到五六線的合理均衡佈局、聚焦深耕的發展策略，積極搶佔城鎮化發展高地。
2020年末，在碧桂園權益可售資源中，98% 位於常住人口50萬人以上的區域，93%位於人口流入區域，73% 位於五大城市羣。在此基礎上，碧桂園通過區域裂變，聚焦管理精度，進一步鞏固了在三四線市場的先發優勢，2020年公司銷售額約佔全國商品房銷售額5%，在公司已進駐的三四線城市中，平均市佔率約爲8%，預計未來還有更多的三四線城市市場份額將進一步提升。
中達證券認爲，此前市場對三四線城市需求一直有所擔心，但實際上三四線城市數量龐大，近年來商品住宅銷售面積佔比穩步提升，2019年末接近70%，增速亦高於一二線城市。隨着新型城鎮化戰略不斷深入，三四線城市依然具備一定的需求縱深，市場空間廣闊，在這些城市具備絕對競爭優勢的碧桂園也將迎來新一輪的發展機遇。