不動產私募投資基金試點正在推進，行業機構亟需補上這一課

來源：創業資本匯

今年啓動的不動產私募投資基金試點，被業內認爲是中國不動產私募股權基金髮展的新起點。

“我國不動產私募股權基金髮展的歷程，從2000年初房地產私募基金的探索，到不動產私募基金的轉變，這說明行業正在邁向新的發展階段。”在近日由上海市國際股權投資基金協會（SIPEF）主辦，上海市國際股權投資基金協會不動產分會承辦的“2023 SIPEF·中國不動產基金投資管理年會”上，上海市國際股權投資基金協會理事長、金浦投資總裁呂厚軍如是表示。

在此次年會上，與會嘉賓共同探討不動產投資的新趨勢與新機遇。業內人士表示，中國大部分地產基金公司最缺的一課是資產管理，未來應補上資產管理能力這一短板。

鼓勵與支持不動產私募投資基金髮展

今年2月，證監會啓動不動產私募投資基金試點，允許符合條件的私募股權基金管理人設立不動產私募投資基金，引入機構資金，投資存量住宅地產、商業地產、在建未完成項目、基礎設施，促進房地產企業盤活經營性不動產並探索新的發展模式。同時，中國證券投資基金業協會發布《不動產私募投資基金試點備案指引(試行)》，自2023年3月1日起施行，意味着不動產私募投資基金試點工作正式啓航。

在呂厚軍看來，不動產私募投資基金試點啓動，基金業協會在私募股權投資基金框架下，新設“不動產私募投資基金”類別，試點投資範圍幾乎涵蓋了大部分不動產類別的資產，這爲推動不動產私募基金的發展提供了重要政策保障。

不動產私募投資基金與傳統股權投資存在哪些差別？在中聯前源不動產基金管理有限公司總經理何亮宇看來，不動產基金和股權基金的重要差別在於股權基金是投資驅動業務，看好一家企業從而投資它，但對不動產私募投資基金而言，是投資驅動還是企業融資驅動，相對比較模糊。

何亮宇表示，日前發佈的《私募投資基金監督管理辦法（徵求意見稿）》，整體對私募基金行業收緊，2萬多傢俬募基金預計未來會大量被清理，可以說監管部門在用牌照機構的監管思路在監管私募基金行業，“但在行業監管收緊同時，徵求意見稿在類別中專門把不動產基金列出，這是第一次部門規章裡將股權基金行業專列兩類——創業投資基金和不動產投資基金，且明確了准入條件、門檻等，可見對不動產私募投資基金的發展是鼓勵和支持的。”

最新有消息稱，包括鼎暉投資、深創投不動產基金、高和資本等在內的10家機構已成爲不動產私募投資基金管理人，且有產品備案。不過，並未看到官方消息發佈。

不動產私募投資基金應專注不動產股權投資

不動產私募投資基金在境外成熟市場已成爲重要的投資品類。在我國試點不動產私募投資基金前，我國一些私募機構已設立投向商業地產、基礎設施的私募基金，並在基金業協會備案，逐步積累不動產投資運作經驗。

截至2022年末，存續私募股權房地產基金838只，存續規模4043億元，存續私募股權基礎設施基金1424只，存續規模1.21萬億元。

在試點正式啓動後，不動產私募投資基金行業應如何發展？

“面對複雜多變的市場環境，如何保持行業的穩健發展是各不動產投資相關機構需要認真思考和解決的重要問題。”呂厚軍說，“隨着私募股權行業的發展與存量不動產資產價值的凸顯，不動產基金也在不斷地變化和轉型，爲了適應這些變化，需要不斷地進行改革和創新，以提升自身的競爭力，適應市場的變化的需求。”

與會機構認爲，不動產私募投資基金屬於投資機構的一類，未來不動產私募投資基金應做好產融分離、專注不動產的股權投資。

“對於中國大部分地產基金公司而言，成長經歷較短，大部分聚焦在住宅領域放債，未來真正要做股權投資，最缺的一課是資產管理，未來長期要補的課可能是資產管理能力。”何亮宇說。

值得一提的是，不動產私募投資基金被認爲是建設多層次不動產投資信託基金（REITs）市場的關鍵一環，是Pre-REITs市場的關鍵參與者。不動產私募投資基金可通過收購尚未達到公募REITs發行標準的資產進行孵化，當資產達到發行公募REITs要求後進行打包發行。

建緯律師事務所副主任宋仲春表示，隨着公募REITs市場的發展，有望進一步打通和完善不動產私募投資基金“募、投、管、退”路徑。

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