財經觀察：存量房貸下調時間確定 哪些家庭將受益

人民網記者 王仁宏

9月29日，中國人民銀行指導市場利率定價自律機制發佈《關於批量調整存量房貸利率的倡議》(以下簡稱倡議)。倡議指出，各商業銀行應於2024年10月31日前統一對存量房貸(包括首套、二套及以上)利率實施批量調整，降爲不低於LPR減30個基點。

根據倡議，18家全國性商業銀行原則上將不晚於10月12日發佈操作細則。截至目前，四大行已發佈公告表示，將積極響應相關要求，主動迴應客戶關切，擬於10月12日發佈調整存量房貸利率操作事宜公告，於10月31日前統一批量調整。

此次調整力度多大？哪些家庭將受益？一文讀懂。

將惠及5000萬戶家庭、1.5億人口

根據倡議，對於LPR(貸款市場報價利率)基礎上加點幅度高於-30基點的存量房貸，將其加點幅度調整爲不低於-30個基點，且不低於所在城市目前執行的新發放商業性個人住房貸款利率加點下限。

此次批量調整包含首套、二套及以上存量房貸，調整同樣包括去年已調整過加點幅度的存量房貸。

目前，全國僅有北京、上海、深圳三地的新發放商業住房貸款保留政策利率下限。因此，除北京、上海、深圳的二套房存量房貸利率以外，其餘城市都將享受此次批量調整紅利，存量房貸利率最低將調整至LPR減30個基點。北京、上海、深圳的二套及以上存量房，則可調整至當地新發放房貸利率政策下限。

從全國看，本次批量下調將惠及5000萬戶家庭、1.5億人口，平均每年減少家庭利息支出約1500億元。

具體到個人，以100萬元、25年期、等額本息還款爲例，調整後借款人每年將節約利息支出約5600元。

批量調整後個體房貸利率有差異

批量調整降低了存量房貸利率，何時生效、後續利率如何浮動則要看一個關鍵日期——重定價日。重定價後的具體利率，則將根據定價日前的的LPR爲基準進行下調。

以北京爲例，目前2020年6月在北京購買首套房的商業貸款利率爲4.75%(LPR+55基點)。若重定價日爲2025年1月1日，該批房貸利率大致將在2024年10月31日前和重定價日前迎來兩次調整，具體爲——

階段一：在10月31日前批量調整後，北京該批存量房貸利率將在4.2%的基礎上下調30個基點，降爲3.9%；

階段二：到2025年1月1日後，其最新的存量房貸利率將變成2024年12月的LPR-30個基點。假設今年12月LPR依然爲3.65%，明年1月1日房貸利率將變更爲3.35%。

據悉，主要商業銀行原則上應不晚於10月12日發佈此次批量調整操作細則，及時迴應客戶關切。絕大多數借款人可通過網上銀行、手機銀行等渠道完成“一鍵式操作”，無需到商業銀行網點辦理。

LPR加點幅度、重定價週期調整更靈活

目前來看，存量房貸利率水平主要在重定價後隨LPR進行幅度變化。根據合同約定，存量房貸利率由LPR和加點幅度形成，在合同期保持不變。

但隨着利率市場化改革不斷深化、房地產市場供求關係發生重大變化，現行房貸利率定價機制也暴露出一些不足，人民羣衆反映較爲強烈，迫切需要調整優化。

根據央行發佈的最新公告，後續將進一步優化市場競爭機制，允許變更房貸利率在LPR基礎上的加點幅度。市場競爭機制可促使商業銀行與借款人自主協商、適時調整加點幅度，不需要等到新老房貸利差積累較大後再由商業銀行進行批量調整，能夠漸進有序緩釋矛盾，並維護合同嚴肅性。

同時，將取消房貸利率重定價週期最短爲一年的限制。自2024年11月1日起，新簽訂合同的浮動利率房貸，與除房貸之外的其餘浮動利率貸款保持一致，可由借貸雙方自主協商確定重定價週期，使存量房貸利率及時反映定價基準(LPR)的變化，暢通貨幣政策傳導。

爲給借款人提供更多便利，自2024年10月起，央行將於每季度第一個月在其官方網站公佈上個季度全國新發放商業性個人住房貸款加權平均利率，供銀行和借款人參考。