拆解蘇州最大綜合體 恆泰商置的商業資產證券化版圖
觀點網時隔三年，蘇州工業園區國企恆泰商置，再推動一宗CMBS。這一次被證券化的，是當地著名地標項目——蘇州中心的一部分。
近日，恆泰商置2號資產支持專項計劃在上海證券交易所成功發行，規模11.01億元，種類爲CMBS，期限爲18年（3+3+3+3+3+3），票面利率2.29％。
該CMBS的底層資產，爲恆泰商置開發建設及運營管理的蘇州中心A座，以及領寓商務廣場。
其中，蘇州中心是蘇州最大的商業綜合體，項目位於蘇州工業園區湖西CBD核心區，與由兩棟超高層建築組成的雙塔連體建築“東方之門”，即著名的“秋褲樓”相鄰。在外人眼裡，幾乎被視爲一體。
資料顯示，項目總佔地面積16.7萬平方米，總投資約130億元，2012年5月開工，歷時約5年建成。
落成後，蘇州中心總建築面積達113萬平方米，包括七棟高層塔樓，以及被塔樓圍繞的一座購物中心星悅匯，業態包含商業、辦公、公寓、酒店。其由於地處蘇州軌道交通1號線、3號線換乘站上蓋，被認爲是國內首批“站城一體”的超大型城市共生體。
而蘇州中心A座，則爲項目4幢甲級寫字樓最高的一棟，總體量6.15萬平方米，建築物共35層，總高度約160米。
該大樓於2017年交付運營，主要吸引傳統金融、專業服務、TMT，如律所、會計師事務所、稅務師事務所、獵頭公司等企業入駐，同時也有高端製造、消費貿易、生命健康、地產等行業企業入駐。
蘇州中心A座寫字樓被恆泰商置內部視爲標杆性物業，據悉項目目前已獲得“LEED金級”認證、中國特色建築二級認證等獎項。
另一項物業領寓商務廣場，位於蘇州相城高鐵新城，定位爲寫字樓、酒店式公寓、沿街商業裙樓於一體的商務樓宇，與蘇州高鐵北站、輕軌二號線站點相鄰。
項目2013年動工，2017年正式交付，總建築面積6.05萬平方米，其中寫字樓建築面積2.28萬平方米，商業面積9506平米。項目招租方向以人工智能、智能駕駛領域爲主，據悉長期滿租。
此次CMBS目標物業蘇州中心A座和領寓商務廣場，均爲恆泰商置自持運營物業。
資料顯示，恆泰商置是蘇州恆泰控股集團有限公司旗下全資子公司，爲蘇州工業園區直屬的大型國有企業。
其母公司同時是蘇州工業園區最大的商業載體持有者和運營商、蘇州工業園區最大的租住房源持有者和運營商和蘇州工業園區最大的廠房倉儲載體持有者和運營商。其中商業板塊累計開發體量430萬平方米，自持運營載體規模330萬平方米，運營服務載體規模230萬平方米。
而恆泰商置就主要承載恆泰集團商業板塊的業務，以中高端城市綜合體開發運營爲主業。旗下項目主要集中在蘇州工業園區，並在相城區、高新區、吳江區有落子。
恆泰商置運營項目145萬平方米，主要項目除上述已提及物業外，還包括月亮灣國際中心、金融港商務中心、理想創新大廈、星海大廈、吳江凱旋生活廣場、科技城商住項目等。
在建和擬建項目面積143萬平方米，包括星塘大廈、新裕大廈、自貿商務中心（暫定名）和陽澄創新總部園等，均預計在2024-2025年期間落成。
業態多樣，恆泰商置亦就資產證券化方面做了不少嘗試。
自2015年“去槓桿”作爲“三去一降一補”五大任務之一，首次在中央經濟工作會議上被提出，國有企業的降槓桿減負債工作正式拉開大門。資產證券化手段由此被視爲響應政策號召的重要手段，也成爲近年國企改革的重點方向。
爲實現園區資產出錶盤活，恆泰集團2018年重組後，自翌年開始探索利用旗下成熟項目發行證券化產品，至今已陸續發行4只，期望構建“開發—培育—成熟—REITs—再開發”模式。
包括2019年9月發行的“中聯元聯-前海開源-蘇州恆泰商業地產一期資產支持專項計劃”，就以兩處寫字樓項目——國際大廈（1999年開業）和月亮灣國際中心（2012年）爲底層資產，總規模12億園，產品期限5年。
“中聯元聯-華泰-蘇州恆泰二期資產支持專項計劃”2021年9月發行，底層資產爲星華產業園、蘇州國際財富廣場，總規模10億元，產品期限3+3年。
同年12月，第三單“元聯-東吳-蘇州恆泰三期資產支持專項計劃”發行，總規模5億元，底層資產爲蘇州工業園區東景產業園和東景便利中心；
2023年9月“華泰資管-元聯-蘇州恆泰四期資產支持專項計劃”發行，底層資產爲創投產業園，發行總規模4億元，期限3+3年。
由於恆泰集團本身爲國企，資質良好，而且產品發行增信措施完備，例如第四單產品增信方就爲蘇州工業園區國有資本投資運營控股有限公司，因此恆泰集團得以將產品的利率陸續做低。
資料顯示，恆泰集團第一、第二次資產證券化的發行利率爲4.3%、3.65%。而到第四單，利率已爭取到3.15%。
另外，恆泰集團亦已啓動蘇州工業園區目前規模最大的公租房社區菁英公寓的保租房公募REITs發行，據瞭解項目規模暫定13.5億元。
作爲恆泰集團下屬，恆泰商置在2021年也成功以蘇州W酒店、盛捷白塘金融港服務公寓，發行“中信建投-元聯-中聯-恆泰商置資產支持專項計劃”，發行規模15.01億元，期限18年，發行利率4.0%。
最新一次，恆泰商置以出租率穩定、運營成熟的寫字樓項目發行CMBS，利率就做到2.29％。
另一方面，目前消費基礎設施公募REITs已經落地，手握蘇州中心商場、星悅匯、吳江凱旋生活廣場等商業資產的恆泰商置，要探索公募REITs發行亦將是可行方案。