陳杰鳴／北市房貸負擔率達70.69%　房市兩大隱憂浮現

▲首都「臺北」的房貸負擔率來到70.69%，顯示臺灣房價漲過頭了。（圖／記者董美琪攝）

文／《全向科技房產中心》總監陳杰鳴

內政部公佈最新全國的購屋壓力指標，Q2全國房貸負擔率高達46.02%、直逼5成，創下歷史新高，而首都「臺北」的房貸負擔率更是驚人的70.69%，顯示臺灣房價漲過頭了，難怪央行要重手打炒房！現在不僅民衆買房壓力爆表，房價其實也有泡沫疑慮，未來可能會出現兩大隱憂，提醒政府須多加註意。

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Q2全國房貸負擔率高達46.02%、直逼5成，首都「臺北市」的房貸負擔率，更是驚人的70.69%，等於家庭可支配所得如果買房，有7成都在繳房貸，甚至，連東部或傳統農業縣市的花蓮、南投、彰化房貸負擔率都超過4成，要人怎麼活？

近5年臺灣房市受到臺商迴流、低利率，加上營建成本增加造成的漲價預期心理，民衆紛紛搶買房，也造成全國房價不斷攀高，與2019Q2相比，全國房價飆漲44%，而且，房價漲勢不僅限於直轄市，全國各縣市房價幾乎都呈現飄漲的狀態。

而在面對近年急漲的房價環境下，臺灣民衆所得增長完全跟不上房價漲幅，由內政部發布臺灣民衆的購屋負擔資料可發現，與2014Q2相較、短短10年，臺灣家庭的房貸負擔率就從35.35%，激增到如今的46.02%，大增超過10個百分點。

原先只有直轄市民衆買房壓力纔有偏重情形，如今購屋壓力報表的狀況已經遍及全國，甚至連離島、偏鄉、農業縣市都不例外。面對房價不斷飆漲、高房價變成普遍的現象，可能在未來會衍伸兩大隱憂，值得政府加以注意。

▲人口集居的都會區不僅可能出現購屋族買不起，甚至租屋族租不起也日漸加劇 。（圖／記者陳筱惠攝）

隱憂一、人口集居的都會區 買不起、租不起可能發生

一般民衆選擇居住地點時，會綜合「行政資源」、「就業機會」、「就學所需」、「交通便利」、「醫療資源」等方面綜合考量。在資源高度集中在都會區，民衆即便厭惡高房價，但最終依然無法離開這些地區。而這樣的結果只會造成，買不起房的人越來越多，租屋市場也會因爲需求旺盛而租金節節高漲，後續如果房價、租金繼續飆漲，民衆買不起的問題可能或擴大到連租都租不起。

隱憂二、缺乏所得支撐 房價有泡沬疑慮

房價上漲與維持，需要一定的支撐力道。目前雙北與新竹以外縣市，民衆收入普遍不高，以財政部先前公佈的財政部綜合所得稅申報覈定統計專冊內的數據就可發現，中南部縣市繳稅單位的平均年所得中位數都僅60~70萬元之間。

目前全臺平均購屋購屋總價超過1400萬元，光是自備款2成，就要280萬元，這金額中南部一般民衆可能就要不吃不喝約4~5年，而就算存夠自備款順利買房，高達1120萬元的房貸，在目前房貸利率約2.3%下，即便使用30年本利平均攤還，每個月就要繳約4.3萬元。

▲在缺乏所得支撐下，目前房價有泡沬疑慮。（圖／記者陳筱惠攝）

試想這對年綜合所得60-70萬元、平均起來每個月收入不到6萬元的中南部民衆來說，買房等於幾乎沒多餘錢可活，恐怕只能靠更長年期的房貸方案來降低壓力，未來不是房價泡沫，出現大跌，就是隻能貸貸相傳靠更長年期的房貸方案才能把房價撐住。

▲全向科技房產中心總監陳杰鳴認爲房價高檔買房者就可能會面臨不小風險。

目前臺灣民衆買房，明顯已有負擔過重的狀況，將會大幅影響到生活的品質與壓縮其它消費支出，近年雖有臺商迴流、科技大廠設廠等議題，讓大家對未來充滿期待，不過，這些美好的願景都需要時間才能實現，如今所得還沒明顯提升下，房價卻出現大漲，房價高檔買房者就可能會面臨不小風險。

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►陳杰鳴小檔案現職：全向科技房產中心總監專長：房地產市場分析、買賣租賃策略評估經歷：Ubee趨勢研究中心總監、APPLE HOUSE趨勢研究中心研究總監、屋比房屋總監、元宏不動產加值服務平臺總監