成交向下，改善向上 | 1-9月北京新房3項目破百億

這是嚴肅君的第 573 篇推送

2022年已經過去3/4，北京新房市場成交數據，有點兒意思---

①首次同時出現3個成交破百億項目。分別是學府壹號院、中建壹品·學府公館、天壇府（含回遷房）。

哦，對了，這三個項目成交均價都超8萬/平，套均總價超1500萬。

②成交均價實現2017年以來最大漲幅。從53298元/平，漲至59236元/平，套均成交總價也攀升至768萬。

③成交套數也是2017年以來最大跌幅。同比去年前三季度，今年成交套數/面積/總金額分別跌去31.6%、27.7%、30.2%。

④拉長時間線，海淀房價3年漲了3萬，果然yyds。

土地供應決定新房市場，繼朝陽後，海淀永豐、豐臺小瓦窯、石景山衙門口成爲新紅海。

紅海浮沉，這也就不難理解了，當下多個新房項目“官宣”熱銷。

望京樾51.1億、宸悅國際20.7億、北清橡樹灣27.8億、湖光玖裡40.5億、華曦府直接售罄……

2022年倒計時已不足100天，嚴肅君也期待，這些官宣熱銷能夠順利轉爲真正網籤。

01 成交向下

據本站房產數據中心統計顯示，截止到9月28日，2022年北京全市新建住宅（統計不包含共有產權房、商住房、保障房、經適房、定向安置房等）網上籤約31382套，成交面積約爲407萬平方米，成交總金額約2409億元，成交均價爲59236元/平。

成交掉頭向下的原因很多，經濟形勢/疫情影響/限購嚴格……嚴肅君不再一一贅述。

相較於其他城市花樣百出的“救市”行動，北京作爲全國樓市風向標，只在限貸/限價兩個層面定向寬鬆，限購政策今年內出現大鬆動的可能性幾乎爲零。

那麼按照目前的節奏，2022年北京新房成交量可能只有4萬+套，勢必打破2017年以來連續上漲的勢頭。

不只新房，二手房市場也很低迷。

2021年北京二手房成交量達19.25萬套，而今年前三季度只成交了10.7萬套。

整體來看，2022年北京樓市體量或將縮水至18萬套。

放眼全國，國家統計局數據顯示，2022年前8月商品房銷售面積8.79億平方米，同比下降23.0%。

業內預計今年全年商品房銷售面積或只有10萬億，連續5年17萬億的行業高位成爲歷史 。

02 改善向上

但北京樓市成交向下的同時，是改善向上。

2022年1-9月，成交均價超10萬/平項目共32個，成交總金額爲472.74億，佔新房總成交的19.6%；

這裡面，套均總價最便宜的是北京書院，1060萬/套。

成交均價超8萬/平項目共67個，成交總金額達到878.46億，佔所有新房總成交的36%。其中61個項目套均總價超千萬。

*成交金額10億排行榜表單過長，請移至文末查看。

而二手房甚至更早就開始拋棄剛需。

2015年北京二手房500萬以內的成交總價佔比約85%，到了2020年底，這個數據只剩下65%。

越來越多的人，不光買不起房子，也“換不起”房子了。

03 區域分化

整體和部分的不同走向，造成了北京新房市場各個維度的斷層和分化。

首先體現在，熱度集中在頭部項目，甚至可以說是尖部項目。

26個項目成交金額破20億，僅佔市場5.8%的項目，瓜分了全北京44%的銷售額。

其中中海獨立操盤5個項目，成交總金額達192.6億；華潤獨立或參與6個項目，總成交金額189.99億，當之無愧的北京老牌房企第一梯隊；

近幾年進京的“新面孔”，數中建三局+五局、建發節奏最好。

中建壹品·學府公館線上開盤選房，首推714套住宅，10小時售罄，當日銷售額就達到119億；建發連續押對寶，望京養雲、珺和府基本清盤後，又拿下昌平新地塊。

出現在20億榜單上的，唯二民企，一個是融創，一個是龍湖。

不僅買房，賣房也越來越是有錢人的遊戲了。

從區域分佈來看，26個項目，城六區佔了17個。其中海淀有6個，成交top5裡面佔了3個。豐臺，昌平，朝陽都是4個。

擴大到區域成交套數排行榜，更能看出北京新房市場分化。

除了朝陽，城六區新房成交均價漲得最好，包括“準海淀”昌平；大興、順義、通州均價基本維穩，剛需買房首選片區。

拉長時間線來看新房成交均價，朝陽、石景山基本維穩，豐臺2021年跳漲1萬，海淀則是3年漲了3萬，果然yyds。

最後，不知道大家注意到了沒，以上四個區域2020年都是漲幅最低，甚至是房價下跌的一年。

那一年海淀最熱的是西山錦繡府、翠湖三傑，豐臺熱銷的是郭公莊三項目，朝陽7萬+華樾北京還有房……

是不是很熟悉？錯過限競房，就真的錯過了。

互動時刻：

2022年只剩下不到100天了，接下來的北京新房市場你怎麼看？會出手買房嗎？歡迎在評論區留言討論~