存量房貸減負：多地“商轉公”開花，一年節約超1萬元
21世紀經濟報道記者葉麥穗 廣州報道房地產市場進入調整期，爲了活躍市場，不少地方推出或者重啓“商轉公”政策。
所謂“商轉公”是指購房者在滿足一定條件下，將原有較高利率的商業住房貸款轉換爲較低利率的公積金貸款。該模式並非新鮮事，此前在國內許多城市均有存在。但部分城市曾因住房公積金個貸率長期處於高位運行，暫停“商轉公”。從目前實施的情況來看，此前高利率介入的存量房貸對“商轉公”的需求較大，市場呼聲較高。
多地推出“商轉公”政策
近期多地“商轉公”的政策開花。
8月23日，山東聊城市住房公積金第一筆“商轉公”貸款業務在冠縣管理部完成辦結，順利放款。8月中旬，安徽省的宣城市和阜陽市同日發佈通知，開通住房公積金“商轉公”貸款業務。
長春市住房公積金管理中心也8月23日發佈《商業性個人住房貸款轉“公積金+商貸”組合貸款業務的通知》（下文稱“通知”），根據上述通知，長春市商轉公組合貸款的辦理方式同商轉公貸款一致，可選擇“順位抵押轉貸”或“先還後貸”方式辦理。
據21世紀經濟報道記者不完全統計，目前，吉林、河南、湖南、河北、山東、安徽、四川等省份均有縣市支持“商轉公”政策，涉及城市超過30個。
廣州大源按揭總經理、房衛士創始人鄭大源在接受記者採訪時表示，本輪房地產政策調整之前，商業和公積金貸款利率差別的確明顯，爲了將手頭高額的商業房貸轉換爲低利率的房貸，對“商轉公”模式的呼籲比較強烈，但是當年公積金自身也額度不足，不得已推出了貼息政策，以緩和公積金額度問題。且當時支持“商轉公”的城市很少，即便有，也有設立門檻，存在轉換的手續費，導致轉換的人不太多。但是現在隨着房地產市場轉冷，公積金額度增加，加之各地對提振當前房地產市場渴望，此前貸款利率較高的存量房是可以考慮“商轉公”，且從去年開始也已經有不少地方開放了“商轉公”，效果也不錯。“ 商轉公”在當前形勢下，值得探索。
“我之前的房貸利率是5.1%，後來LPR多次下調之後，變成了4.2%，但是相比公積金的2.85%仍有一定差距，今年初申請了‘商轉公’，一年的利息能省不少。”湖南黃女士在網上曬出了自己更新後的貸款合同。
鄭大源表示，近兩年部分城市陸續開通或重啓“商轉公”貸款業務。業務模式也在不斷優化升級，包括支持“順位抵押”公積金直還、擴展合作銀行範圍、擴大參與人員範圍等降低門檻的做法。但鄭大源也表示，整體來看，“商轉公”的額度還是有限，以廣州家庭爲例，公積金最高貸款組合額度是156萬，公積金貸款更多是一種補充，而不能成爲主流的還款模式。
根據計算，如果用156萬的公積金貸款置換同等額度的商貸，假如採取等額還款模式，還款期限定爲20年，那每月即使按照4.2%的利息計算，也需要9618.5元，如果換成公積金貸款，每月還款額度爲8535.05，每月節約金額超過1100元，一年則是達到1.32萬元，20年則可以達到26萬，這對於普通居民來說，是一筆不小的費用。
仍有難題待解
雖然不少地方都在摩拳擦掌希望促進“商轉公”，但也有地方明確表示，暫時不開展“商轉公”業務。如今年7月底南寧市12345政務服務便民熱線曾發佈消息，根據《南寧住房公積金管理委員會關於商業住房貸款轉住房公積金貸款有關政策的通知》（南金管規〔2019〕5號）第三條“如管理中心資金運用率超過85％，出現貸款資金不足的情況時，暫時停止受理商轉公貸款業務”的規定，南寧公積金中心當前資金運用率已達到暫停受理商轉公貸款業務的條件，所以暫停受理商轉公貸款業務是對既有政策文件的執行落實，更是爲了確保南寧住房公積金提取和常規貸款業務的正常運行，維護全市廣大住房公積金繳存人的合法權益。
此外，南寧公積金中心將根據相關政策法規和資金運用率的實際情況，按程序報批決定是否恢復受理商轉公貸款業務。但由於近兩年商轉公貸款業務量較大，已受理業務的存量需要消化，同時資金運用率指標的關聯影響因素較多較複雜，所以目前對何時恢復開展商轉公業務無法作出明確答覆。
但即便有“商轉公”政策的城市，也有一些不容忽視的問題，如在目前多個開通“商轉公”業務的城市中，要求“商轉公”房屋取得不動產權證書。這導致部分居民爲了取得不動產證，需要提前償還商業貸款，可能產生“過橋費”等。
此外，一些地方的“商轉公”政策對住房套數、公積金貸款記錄以及住房面積有明確要求。以河南省“商轉公”政策爲例，申請者需要連續正常繳納6個月以上公積金，貸款置換條件僅限於純商業貸款，並且房屋面積不能超過200平方米。
對此鄭大源認爲，考慮到存量房貸利率較高，最近幾年降低存量房貸利率的呼聲較大，故而出臺商轉公的政策正當其時。考慮到商業銀行的利潤，可以設立一些小小的門檻。比如：商業貸款部分供樓必須滿一年；其次公積金需要繳納一定的時間，比如2年；或者置換對象限於此前爲純商業貸款等（如果已經是純公積金、組合貸或者公積金貼息貸款，則沒有轉換的必要了）。
上海易居房地產研究院副院長嚴躍進告訴記者，這類“商轉公”的政策，進一步說明各地公積金中心部門落實減負和便民的導向，對於存量房貸利率的降低具有積極的作用。目前各地類似政策比較多，相關購房者需要積極關注此類政策，意識到這與其還貸利息關係密切。從目前來看，新審批的房貸利率都較低，購房者對“商轉公”的需求不是很高，主要呼聲還是來自存量房貸。希望未來能夠進一步簡化“商轉公”手續，比如帶押轉，也就是直接以公積金放款的額度來結清商業的轉換部分。此外還需要增加公積金的貸款銀行。