存量收購定調，樓市加速轉型

之前一直喊着要收購存量土地和房子，但是大家一直看不到太大的動靜，因爲地方沒錢啊，本來就欠了一屁股的債，還有今年賣地收入也非常拉胯，所以巧婦難爲無米之炊了，而就在昨天，自然資源部發布了關於運用地方專項債券資金去回收存量閒置土地的通知。主要是幾點值得注意，一個是降低土地的供求規模；第二是優先回收無力開發的這些房企手上的住宅和商服用地；第三是要對收購地塊進行評估，跟企業拿地成本對比就低確定收購基礎價格。第四是收回來的土地原則上不再當年重新供應用於開發了。

從這幾方面可以看出來，現在存量房的收購基本要進入到快車道了，當然現在具體專項債券額度還沒確定，還是要等待財政部的進一步落地，只是說這是一個很大的信號了，估計後面針對房企的收購和改造都會進一步的加速了。比如上週廣州就拿到了第一筆專項借款用於安置房的收購，而旁邊的佛山也在近期獲得了專項借款11.9億元，這些錢基本都會用於收購存量房用於包括城中村改造等村民的安置房。

而今天還有一個更大的消息，廣州自然資源局宣佈後續發放的房票可以用於購買全市範圍內可銷售的新房，而現在以及有300個新樓盤加入了房源超市的行列，也就是說，不管你是天河海珠市區的拆遷戶，還是從化增城的拆遷村民，只要你的房票到手了，你就可以去選擇廣州全市的新房了，很多人過去不想用房票，還是因爲房票的限制比較多，所以很多人其實是不願意拆遷的，而現在要加速收購存量房的話，對村民的接受度也要提前做好準備了，不然的話，願意拆遷的人肯定也不會很多了。

當然，看收購的價格不會說特別高，所以還是走投無路的這批房企會把房子拱手相讓給地方了，因爲現在政策在9月底已經給到一波高潮了，而10月的成交量是有明顯提升的，只是說市場還是在博弈中，因爲根據安居客的統計，10月一線城市掛牌量僅僅下跌了2%，二線下跌是0.6%，三四線爲1.1%，因爲相比10月樓市成交量來看， 這個降幅肯定還是不足的，就拿廣州來說，10月廣州網籤新房1.04萬套，創下了年內新高的。

之前基本都是在3000-5000套左右徘徊，而二手房10月網籤1.31萬套，環比也是增長了近29.5%，可以看出10月銷量是符合政策預期的，只是價格層面還是保持在陰跌的水平，均價在3.08萬一平左右，所以接下來大家可以看看市場二手房的成交和掛牌的水平，成交如果持續攀升，而掛牌持續減少的話，並且這個時間持續三個月以上，那說明市場企穩的可能性就大大增加了，現在還是在焦灼的觀察期。

而新房銷量的背後其實還有個漏洞大家遺忘了，就是不少原本清盤的項目又出現了業主的退房，比如像北京順義的房產項目，其實在6月交房的時候就只有少數的房源了，但是因爲退房不斷的出現，導致10月卻還有50多套庫存，還有蘇州的一個房產項目，因爲清退率居高不下，所以導致項目遲遲沒辦法完全收尾，這裡面主要是還是由於市場的持續下行， 很多客戶在約定時間內沒辦法交齊首付，有的是確實手上緊張，還有的就是因爲客戶覺得項目不划算了要求退房，因爲現在不少客戶還是在做置換的，手上原本的房子賣不出去，那也就導致買新房的資金籌不到位了，找不到二手房的接盤俠，市場沒辦法完全正向循環起來。

就像過往，都是農村換城鎮，三線換二線，二線換一線，但是現在三四線房子基本就是堰塞湖了，也就導致一二線很多的二手房也是比較難出手，成交週期都被拉的很長，這也是現在還要不斷靠地方去收購存量房的重要原因，因爲市場現在連二手房都沒辦法自主消化了，必須要有外部的力量和錢進來，才能對現在新房的市場產生良性的影響和促進作用。

而從咱們居民消費指數CPI來看，10月是同比上漲0.3%的，雖然同比是漲了一點，但是環比9月其實反而是下跌了0.3%的，說明現在大家消費的這種信心還是有待加強的，而今年咱們目標是CPI通脹目標是定的3%左右，那現在距離這個目標還是差的比較多的，因爲整體經濟的刺激，其實很多人還在糾結要刺激股市還是樓市，10月的刺激已經有了初步的效果，只是看看市場的需求能不能持續承接起來了，還是要老百姓手上的收入更多以及穩定保障性增強才能更加快速的恢復了，利好還在路上，大家都準備好接禮包吧。