大陸取消預售制不可避免？業內人士建議按工程進度分期付款

大陸取消預售制不可避免？業內人士建議按工程進度分期付款。（澎湃新聞）

澎湃新聞15日報導，大陸爛尾樓停貸風波方興未艾，在過往20餘年對中國房地產市場的穩步發展起到重要的作用的「商品房預售制」成爲焦點，預售制度背後潛藏的風險確實存在。爲此，專業人士建議：不妨先調整購房款付款方式，從購房人「一次性全額」付款，變成按工程進度分期付款。

報導稱，面對當前商品房預售制度凸顯的問題有何對策？

今年三月兩會期間曾建議，從完善商品房預售管理制度入手，有效防範房地產市場風險的全國人大代表、江西省住房和城鄉建設廳廳長盧天錫呼籲，逐步提高商品房預售許可門檻，建立商品房預售履約擔保機制，同時調整購房款付款方式，從購房人「一次性全額」付款，變成按工程進度分期付款。

這也是國外實行預售制度國家的普遍做法。以英國爲例，英國期房的首付比例一般在10％-25％，在雙方簽訂購買協議的21天內支付首付款，在階段付款這一過程中，6-24個月再支付第二筆及第三筆各5％-10％的房款，至於購房的尾款，則是在交房時支付房款的餘額部分。

德國長期以來也普遍實行預售房制度，並通過簽署個性化的購房合同和按照工程進度分期支付購房款，以此來化解購房者和開發商之前的風險和糾紛。

具體來看，開發商在專案獲得政府批准之後纔可以開始銷售房屋。但是買家在購買預售房之後並非像中國一樣在支付完部分首付款後從銀行一次性貸款支付房款，而是根據開發商的工程進度在完全交房前進行分期支付。雙方在簽署購房合同時，買家並不需要支付購房款，在地基動工後支付10％，主體封頂後支付30％，門窗安裝或者裝修開始後再陸續支付後期資金。

如果開發商因故延遲了工程進度，購房者可以和開發商談判以推遲付款，並要求開發商給予一定的折扣等補償措施。此外，如果開發商無法在合同規定的日期內交付房屋，買家可以根據合同要求退款或者賠償。

和中國的期房售賣相比，中國房地產專案的預售對開發商來說可以加快其資金的收回速度。但是，預售資金管理仍存在漏洞，有些爛尾樓專案的開發商就是與建築商、供應商利用監管空隙，通過開具虛假髮票、虛報工程進度等方式，提前支取預售監管資金用於非建設項目，從而導致無法交付房屋，產生了爛尾樓。

澎湃新聞報導，有分析人士表示，加強預售資金帳戶的監管不僅可以強化房企抗風險能力，達到良幣驅除劣幣的效果，更體現各地對防範爛尾樓重視程度加強，對於保障購房者合法權益具有積極作用。

全國政協委員、四川省工商聯副主席張建明說，「我們也要避免欲速則不達」，要留夠視窗期，建議在政策公佈和正式施行之間，留足一定時間視窗（比如三年），給相關市場主體評估、調整、轉型等充分準備，以確保新政的有序、穩健、高效實施。