大學畢業生，全款買房要多少年？看看這個就平衡了

畢業之後，人們更願意前往大都市買房置業、尋求實現自我價值的機會，這裡經濟發達、交通便捷、文化生活豐富，帶來更多便利、也蘊含更多機遇。

幾年前，我國各大城市陸續放寬大學畢業生的落戶門檻，掀起搶人大戰。最近在國務院、發改委落實戶籍改革精神的指導下，落戶門檻則進一步降低。

既然落戶了，那遲早要買房。大學生畢業落腳大都市買房要用幾年？恆大研究院選取了5大都市，衡量比對。

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中國香港

畢業生全款置業需58年

自開埠後，中國香港經濟快速發展，成功躋身“亞洲四小龍”，2017年人均GDP高達5.77萬美元，是全球最富裕的地區之一，但卻因高房價和居住條件差全球有名。

香港房價長期上漲，漲幅領先全球。1980-2017年，中國香港名義房價上漲15.8倍，同期英、法、韓、美、德分別上漲9.7倍、4.0倍、3.9倍、3.6倍、0.8倍。但住房條件差。2015年，中國香港人均住房面積僅15平，遠遠落後於其他發達經濟體。近20萬市民租住劏房，人均住房面積不到5.8平米。

房價高，畢業生買房壓力大。2020年3月，中國香港城區平均房價3.2萬美元/平，城郊平均房價2.0萬美元/平。根據Numbeo數據，普通居民稅後年平均工資3.3萬美元，考慮持家育兒等因素，假設女性勞動參與率50%，則家庭稅後年平均工資4.9萬美元，可得普通居民房價收入比47.1。根據Average Salary Survey數據，畢業生稅後年平均工資2.7萬美元，假設單身置業比例50%、且女畢業生充分就業，則畢業生家庭稅後平均年工資4萬美元，可得畢業生房價收入比58。也就是說，忽略吃、喝、穿、行等其他開支，中國香港普通居民憑藉工資全款置業需47.1年。而針對工作經驗不足、工資收入相對較少的畢業生，這一時間更是長達58年。

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倫敦

畢業生全款置業需18.3年

英國是最早出現政府幹預住房市場的國家，也是香港住房模式的啓蒙。對比中國香港，英國居民居住品質高，且具有濃郁的田園特色，但房價同樣呈長期上漲趨勢，購房壓力大。

英國房價長期領跑全球，跑贏通脹。1917-2017年，英國名義房價指數上漲888倍、年均漲幅達7%，同期，CPI僅上漲48倍、年均4%。國際對比看，1970-2017年，英國名義房價指數上漲52.8倍，明顯高於意大利、法國、美國、德國、日本分別33.9、16.1、12.5、2.3和2.3倍的漲幅。2017年，名義房價指數較次貸危機前最高點的2007年累計上漲了20%、實際房價也已接近歷史高點。

倫敦等主要大城市漲幅更突出。倫敦是英國政治、經濟、文化、金融中心，倫敦以0.65%的土地佔比，承載了超過20%的總增加值和13%的人口，房價漲幅領跑全國。1995-2018年，倫敦房價累計上漲540%，年均漲幅8.4%，明顯高於全國308%和6.3%的水平。

畢業生購房壓力較大。2020年3月倫敦城區平均房價1.4萬美元/平，城郊平均房價7546美元/平。根據Numbeo數據，普通居民稅後年平均工資3.6萬美元，考慮持家育兒等因素，假設女性勞動參與率50%，則家庭稅後年平均工資5.4萬美元，可得普通居民房價收入比17.5，在全球主要城市中位居前列。根據Average Salary Survey數據，畢業生稅後年平均工資3.5萬美元，假設單身置業比例50%、且女畢業生充分就業，則畢業生家庭稅後平均年工資5.2萬美元，可得畢業生房價收入比18.3。也就是說，忽略吃、喝、穿、行等其他開支，倫敦普通居民憑藉工資全款置業需17.5年。而針對工作經驗不足、工資收入相對較少的畢業生，這一時間更是長達18.3年。

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東京

畢業生全款置業需21.1年

日本房地產市場的運行過程中，發生過過兩次泡沫和危機，第一次在上世紀70年代初前後，房地產市場短暫回調後，重拾上漲；第二次在上世紀80年代末，使日本陷入“失去的二十年”。

日本至今未完全從第二次泡沫危機中恢復過來。1991年房地產泡沫破滅，並從商業地產傳導至住宅地產、從東京圈蔓延至日本全境。此後的20年裡，全國城市地價指數從1991年的最高點大降62.7%。東京獨立式住宅價格指數下降57.8%，2012年後雖開始緩慢回升，但截至2019年，仍不及1986年水平，房地產市場一蹶不振。

東京房價雖然危機後嚴重下跌，但由於年輕人工資水平普遍較低，所以畢業生購房壓力依然較大。日本企業多實施“年功序列”，以年資制定標準化薪水，這一制度與“終身僱傭”搭配出現，雖保證了企業穩定，但也導致初入社會的年輕人工資水平普遍較低。2020年3月東京城區平均房價1.1萬美元/平，城郊平均房價6423美元/平。根據Numbeo數據，普通居民稅後年平均工資3.5萬美元，考慮持家育兒等因素，假設女性勞動參與率50%，則家庭稅後年平均工資5.3萬美元，可得普通居民房價收入比14.8。根據Average Salary Survey數據，畢業生稅後年平均工資2.5萬美元，假設單身置業比例50%、且女畢業生充分就業，則畢業生家庭稅後平均年工資3.7萬美元，可得畢業生房價收入比21.1。也就是說，忽略吃、喝、穿、行等其他開支，東京普通居民憑藉工資全款置業需14.8年。而針對工作經驗不足、工資收入相對較少的畢業生，這一時間是21.1年。根據東京大學經濟學研究科調查數據，日本年輕人結婚時85%租房住、10%住父母家/公司宿舍、買房結婚僅佔5%。

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紐約

畢業生全款置業需15.8年

美國科技實力強，金融和創新體系高度自由發達，住房消費超前。美國房地產歷經60年大牛市，後走向泡沫化，最終泡沫破裂、引發次貸危機，並升級成國際金融危機。目前房價雖回升至危機前水平，但對比全球，整體房價水平相對偏低。

相比全球主要發達城市，美國的房價水平相對偏低。從房價收入比看，美國城市大多數低於10（紐約10.4、舊金山9、波士頓8、洛杉磯8），顯著低於其他國家20左右的平均水平（倫敦18、慕尼黑16、東京15、首爾21、香港47）。

紐約房價收入比處於畢業生可承受的較合理水平。2020年3月紐約城區平均房價1.5萬美元/平，城郊平均房價8149美元/平。根據Numbeo數據，普通居民稅後年平均工資6.6萬美元，考慮持家育兒等因素，假設女性勞動參與率50%，則家庭稅後年平均工資9.97萬美元，可得普通居民房價收入比10.4。根據Average Salary Survey數據，畢業生稅後年平均工資4.4萬美元，假設單身置業比例50%、且女畢業生充分就業，則畢業生家庭稅後平均年工資6.6萬美元，可得畢業生房價收入比15.8。也就是說，忽略吃、喝、穿、行等其他開支，紐約普通居民憑藉工資全款置業需10.4年。而針對工作經驗不足、工資收入相對較少的畢業生，這一時間是15.8年。

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柏林

畢業生全款置業需10.7年

舉世讚歎德國製造和德國房價長期穩定的奇蹟。德國房價長期穩定，在全球此起彼伏的房地產大泡沫中獨善其身，1970-2017年，德國名義房價指數僅上漲2.3倍、年均增速只有1.8%，同期，英國、法國、美國分別上漲52.8、16.1和12.5倍，年均增速分別高達8.8%、6.1%和5.5%。

在全球主要發達城市中，德國核心城市的房價水平合理，畢業生購房壓力較小。2020年3月柏林城區平均房價6548美元/平，城郊平均房價4205美元/平。根據Numbeo數據，普通居民稅後年平均工資3.2萬美元，考慮持家育兒等因素，假設女性勞動參與率50%，則家庭稅後年平均工資4.74萬美元，可得普通居民房價收入比10.2。根據Average Salary Survey數據，畢業生稅後年平均工資3.1萬美元，假設單身置業比例50%、且女畢業生充分就業，則畢業生家庭稅後平均年工資4.72萬美元，可得畢業生房價收入比10.7。也就是說，忽略吃、喝、穿、行等其他開支，柏林普通居民憑藉工資全款置業需10.2年，畢業生需10.7年。

作者：龐欣，來源：夏磊地產觀察（ID：xialeidichan）