地產資本淡出 文旅行業運營價值凸顯

本報記者 吳靜 盧志坤 北京報道

“當文旅行業有了新的退出機制之後，文旅市場將不僅僅是在消費端火熱，也會成爲投資端一個熱門賽道。”

近日，在房地產服務和諮詢公司戴德樑行舉辦的“資本新浪潮 投資新趨勢”2024年三季度北京市場發佈會上，戴德樑行北區商業部主管孟禕如是說道。

《中國經營報》記者瞭解到，今年7月份，國家發展改革委印發了《關於全面推動基礎設施領域不動產投資信託基金（REITs）項目常態化發行的通知》（發改投資〔2024〕1014號），對文化旅遊領域基礎設施的範圍進一步擴大：即包括自然文化遺產、國家5A級和4A級旅遊景區項目，以及在景區規劃範圍內、產權上歸屬於同一發起人(原始權益人)的配套旅遊酒店也可納入項目的底層資產。

業內認爲，文旅公募REITs的推出有助於旅遊景區實現建設、運營、退出、投入、新建設的正向循環和完整投資閉環。通過REITs模式，項目運行穩定後，可以在短期內實現資產轉讓，後期不再承擔任何債權債務，收益完全由運營收入決定。

從公募REITs底層資產類型來看，目前園區、倉儲、交通、保障租賃、生態環保佔據主力。此外，消費基礎設施公募REITs自2023年3月納入試點後，如今已有多隻獲批上市。不過，文旅公募REITs發行尚未實現零的突破。

根據文旅部披露的數據，目前我國共有國家5A級旅遊景區339家，4A級景區超過4500個。從目前公開信息來看，已有武隆喀斯特、賽里木湖、武當山、華山、黃山、南靖土樓、萬佛湖、山海關、劉公島、矮寨奇觀、洛陽龍門、貴州赤水等多個5A景區或世界文化、自然遺產項目啓動了公募REITs申報相關準備工作。

在發佈會上，多位文旅從業者表示，近兩年文旅消費市場的火爆對於行業運營能力提出更高要求。

“大家是在近兩年感受到文旅的火爆，但我們在四五年前就已感知到了，行業更加註重對內容的打造和運營的精耕細作。”華誼兄弟實景娛樂副總經理蒲鈺表示。

據瞭解，文旅行業此前的投資方主要來自房地產資本，一位業內人士此前曾告訴記者，常見的手段是開發商向地方政府承諾要打造一個文旅城，裡面包含酒店、演藝、遊樂園等，但開發商的核心目的是爲了勾地、出售房子，後續的運營並非是其重點，只是作爲房子、小區的配套。“有時甚至連後續維護的費用都不夠，房子出售之後，開發商撤退，如果繼續運營則需要地方政府補貼，但大多情況下是爛尾。”

據蒲鈺介紹，此前向公司尋求合作的客戶主要是政府和地產企業，“但近四五年來，我們的客戶中出現越來越多城市存量資產更新的項目以及商業項目，這也是大家近兩年看到的萬物皆可連接文旅的現象”。

與此同時，房地產資本漸漸淡出後，文旅項目投資量級隨之減小，行業更加看重項目自身運營所能產生的回報。“比如現在政府對於文旅項目的投資邏輯已不再是幾年前粗放的模式，對每個項目的投資回報和長線運營考覈越來越嚴格。”蒲鈺表示。

在文旅項目運營方面，戴德樑行北區策略發展顧問部徐天通過案例分享了四個抓住流量的市場策略。他表示，在文旅市場火熱的背景下，抓住流量的關鍵在於創新和差異化。通過打造獨特的品牌定位、挖掘新文脈並結合新科技開發旅遊路線、運用數字化營銷手段以及開發具有文化特色的文創產品，文旅企業和目的地能夠有效吸引更多遊客，並建立長久的品牌影響力。“這些策略不僅能幫助各地應對激烈的市場競爭，還能在持續創新中實現可持續增長。”

此外，在發佈會上，戴德樑行北區產業地產部主管路煜就文體產業園的園區改造升級發表看法。他表示，體育旅遊熱情高漲，需要建立更完善的體育服務設施與全民健身場景，從而將流量轉化爲本地的消費與產業升級。

據路煜介紹，目前文體產業已經成爲城市更新的重要方向之一，產業園的層高荷載承接體育設施具有明顯優勢，已經形成了很多成功案例。整體來看，目前政策支持利用工業廠房的屋頂、地下空間改造爲體育設施，但也存在是否與園區生產辦公屬性契合、是否存在配套比例限制等挑戰。

（編輯：盧志坤 審覈：童海華 校對：翟軍）