地政權威張義權：交易糾紛頻傳 房地產經紀人應要看懂估價報告

地政權威張義權：近來土管規定趨嚴引發交易糾紛頻傳，房地產經紀人應要看得懂估價報告！圖／蔡惠芳

由於近年「臺北市土地使用分區管制自治條例」嚴格執法，加上居民社區意識擡頭，不但發生不少臺北市南京中山商圈餐廳遭居民檢舉違規使用，恐要出走商圈，連市場上不動產交易案件，最近也頻頻傳出已交屋、已產權過戶但卻辦不下來營利事業登記證的案例，使得買方興訟，甚至把房仲也告進去的案例，爲以往所罕見；知名地政權威、大華不動產估價師事務所所長、文大副教授張義權主張，近來土管規定趨嚴引發交易糾紛頻傳，房地產經紀人應要看得懂估價報告書！買賣雙方交易前也應出具估價報告，以減少交易風險及法律責任。

同時擔任臺北市政府市府顧問、臺北市大安區調解委員會委員的張義權指出，他經常在調解會上碰過各種類型不同原因的房地產糾紛和案例，最近就常常碰到的案件，是不動產交易糾紛的訴訟案，把經手居中促成交易的房屋仲介業，也拉進去一起提告！這是過去相當罕見的現象，主要關鍵正是在於一般房仲在交易過程中通常只會看權狀、看謄本，但是卻沒有或不看估價報告書。

張義權分析，金管會有規定，公開發行公司取得或處分不動產、設備或其使用權資產，除與國內政府機關交易、自地委建、租地委建，或取得、處分供營業使用之設備或其使用權資產外，交易金額達公司實收資本額20％或3億元以上者，應於事實發生日前取得專業估價者出具之估價報告；另外，一般公司法人，有些股東認爲買賣價格太高、有些股東可能認爲買賣價格太低，意見互左時，也會有出具估價報告的需求。

不過，張義權指出，大多數非上市櫃的法人、及自然人，在買賣不動產時，都不會想到出具估價報告，房仲業者一般也不大看或看不懂估價報告；不過最近發生不少案例面臨的交易糾紛，正是忽視了估價報告的重點性和關鍵角色，而沒有發現交易案件中的重大要件，在「臺北市土地使用分區管制自治條例」已趨於嚴格執行下，造成交易糾紛。

據悉，最近一個糾紛案例，是買方已支付1,400萬元簽約金，購買總價7,000萬元的和平東路巷內的一樓店面，打算要來開一家餐酒館，已經辦理完成銀行貸款、以及產權過戶，但未料結果申請餐酒館的營利事業登記的時候，卻申請不過，由於買賣合約上載明必須可以開設餐飲店，否則解約退款，因此這位買方決定要求解約、並全額退款，可是賣方則要求扣掉30％的違約金，因此雙方正在調解會中調解中。

張義權分析，最近發生不少類似案例，主要關鍵是在於房仲業者在提供買賣雙方服務時，幾乎都只看權狀、謄本，而沒有出具估價報告書，甚至很多交易案都是由只仲介經紀營業員提供服務，對於建築物法定用途、土地使用分區管制規則、臨路寬度的合法用途等，並不夠專業和熟悉，因此在不動產交易過程中容易忽略關鍵的資訊和要件，釀成交易糾紛。

究竟不動產估價報告書在不動產交易過程中，扮演什麼重要角色？不動產估價報告與訴訟之間有何關聯？應該如何看得懂估價報告書？估價報告書中藏了哪些關鍵資訊必須精確掌握？最近也引發不少知名房仲品牌、地政士公會、金融研訓院、律師公會等的重視，儼然躍居爲新顯學。

張義權建議，房仲人員在進行不動產交易前，最好協調買賣雙方當事人出具估價報告，尤其是買方，近年房、地價格持續高漲，不動產總價也相對水漲船高，不論買賣雙方，只要是非自然人的一般法人，建議在進行交易之前先行取得專業的估價報告書，以取得進一步專業資訊，保障自身權益。