房貸產品創新 須以維護金融穩定爲前提

證券時報記者 霍莉

順應房地產政策調整，當前已有建設銀行、興業銀行、浦發銀行、平安銀行等多家銀行推出了“先息後本”的房貸還款方式。這類還款方式由於明顯呈現“前小後大”或“長貸短供”的特點，一經推出就很快引發市場關注。

一般而言，“先息後本”的還款方式多用於短期的消費貸或經營貸。在房貸領域應用“先息後本”的還款方式，銀行或許有多方面考慮。比如，支持存量房貸客戶暫時減輕還款壓力，興業銀行爲此推出的“隨薪供”業務，客戶可以選擇2~3年期限先還利息，此後再自動轉爲此前的還款方式。不過，有的銀行推出長達數十年的“先息後本”式還款，難免有爭奪新增按揭貸款客戶之嫌，例如某銀行近日剛推出又迅速下架的“氣球貸”，該產品將風險大幅後置的設計理應引起風控的關切。

與傳統房貸中“等額本金”“等額本息”的還款方式不同，“氣球貸”的貸款利息和部分本金分期償還，即前期的每期還款金額較小，但在貸款臨近到期時所剩餘大部分的貸款本金，借款人需一次性償還，正如氣球一樣“頭小尾大”。

從技術上看，“氣球貸”可以減輕借款人的前期還貸壓力，在一定程度上也會降低貸款的准入門檻。尤其在房地產行業上升週期，“先息後本”式還款確實可以減輕部分購房者的還貸壓力，適合高收入或短期資金週轉困難的客戶。不過，在還款週期動輒爲二三十年的房貸領域大面積採用這種還款方式，其潛在風險不容忽視。

如果爲了更大範圍拓客，將前期月供比較小作爲展業噱頭，由此放鬆對客戶資質的審覈，將會吸引大量未來收入不確定的借款人辦理貸款。在前期，貸款客戶會產生“房子雖貴，但還貸很輕鬆”的錯覺。然而，正因本金還得少，隨着期數增加，還款的總利息要比傳統貸款高出很多。最後由於需一次性結清，還款人的還款壓力驟增，疊加房產價值的不確定性，“氣球”破裂的風險難免高企，隨之而來的就是銀行壞賬風險。

實際上，早在2008年、2009年，國內部分商業銀行爲搶奪房貸客戶就推出了“氣球貸”“雙週供”“天天省”等多款貸款產品，彼時的營銷也打出了“爲客戶省錢”的口號。不過，到了2011年，“氣球貸”因涉嫌炒房等問題被監管部門叫停。

當時的“氣球貸”模仿了美國的大額尾付貸款，後者的身影閃現於美國2008年金融危機爆發之初。回溯彼時危機的起源，金融機構爲鼓勵人們購房而推出了此類貸款，包括月供只需償付利息的貸款，如大額尾付貸款、超長還款期貸款、零首付貸款等，前車之鑑可謂並不久遠。

當前，在資產荒影響下，房貸也成爲各家銀行必爭的優質資產，特別是在“5·17”新政明確了房貸利率不設下限後，銀行間的競爭已趨向白熱化。在低利率環境中，金融產品的創新如何既能找到利潤增長點，又能吸引客戶目光，無疑考驗着銀行的綜合管理水平。商業銀行一定要做好長期的規劃和風險的充分披露，避免誤導借款人，同時加強借款人的資格審查，儘可能尋求有利於銀行和借款人雙贏的平衡，維護金融穩定。