房地產底部已現？多機構預言房價企穩及地產股復甦

在房地產的政策暖風與市場提振態勢下，近期不少機構已扭轉對房地產行業以及地產股的態度。

12月5日，平安基金舉辦2025年度投資策略會，廣發證券首席經濟學家、首席分析師郭磊在談到各類大宗資產時表示明年房地產會有一輪“量價企穩”。

郭磊的判斷源於對房產租金收益率的研究。他表示，過去幾年房價普遍回調，對應的租金收益率（年租金除以房屋總價）實際上是在升高的，對比四個一線城市的租金收益率，目前北京的住宅租金收益率已經超過2%，上海在2%左右，深圳、廣州稍微低一些，在1.5%-1.7%之間。二線城市中，長沙、武漢的租金收益率大約回到了3%，合肥、鄭州則相對低一些。全國範圍來看，百城的租金收益率在2.3%左右。

2.3%的百城租金收益率意味着什麼？

“第一，說明長週期的房地產調整目前沒有結束，租金收益率理論上應該用長期限的收益率加上一定的風險溢價（來衡量），長期限的收益率可以用30年國債收益來參考，30年國債目前的收益率就是2.3%左右，也就是說，房地產作爲風險資產，對比長期限國債，它的風險溢價還沒有體現，一般國外這個風險溢價在1個點以上，所以說房地產的長週期調整還會繼續。”郭磊表示。

其二，郭磊認爲，從短週期來看，明年將會有一輪房地產量價企穩，實際上部分一線城市現在已經在底部了，租金收益率目前超過2%，已經高於5年期定存收益率，也高於同期理財產品短期收益率，這是房地產將出現短週期企穩的基礎。

早在房地產“9·29新政”後，包括摩根大通在內的外資巨頭在地產及物管板塊動作增多，公募基金的地產股持倉市值與比例也有所提升，部分沉寂多時的地產股出現了劇烈波動。中金公司認爲，總體上地產股估值的歷史底部或已確立，未來主要着眼上行節奏與空間的問題。

今年第三季度公募基金地產股持倉市值與比例均有所提升，也從側面反映出市場的部分復甦跡象。

據Wind數據，2024Q3房地產板塊的基金持倉總市值爲761億元，環比上升60%，地產板塊持倉市值佔股票投資市值比重爲1.08%，環比上升0.25百分點。

在A股，多家上市房企今年第三季度的前十流通股東倉位亦發生變化。

“全國社保基金六零二組合”以及“中國農業銀行股份有限公司-廣發均衡優選混合型證券投資基金”新進金地集團（600383.SH）十大股東之列，香港中央結算有限公司則增持1244.04萬股；“全國社保基金四一三組合”和“中國工商銀行股份有限公司-華泰柏瑞滬深300交易型開放指數證券”等新進保利發展（600048.SH）十大股東之列；新城控股（601155.SH）也獲得香港中央結算有限公司增持943.12萬股。香港中央結算有限公司作爲外資通過滬深港通機制投資A股市場的結算機構，負責北向資金的結算工作。

今年9月下旬起，股價沉寂多時的華夏幸福（600340.SH）突然開始發力，尤其是從10月28日至11月7日，實現連續9個交易日漲停，究其原因，一方面華夏幸福在三季度報告中顯示出盈利狀態，並推出了債務化解方案；另一方面也與整個房地產行業的復甦密切相關。

不過，在九連板以後，華夏幸福股價又經歷了過山車般的劇烈波動，在下跌後，又於11月底至12月初的8個連續交易日內錄得4次漲停，可見市場參與者的情緒仍然處在不穩定中。

中金公司日前發佈研究報告稱，對於地產股而言，總體上認爲估值的歷史底部或已確立，未來主要着眼上行節奏與空間的問題，主要的催化因素將在於增量政策與房價趨勢。基準情形下，建議投資者把握2025年可能因實體市場量價下行趨勢緩和所出現的地產股的進一步上行。

伴隨着市場回暖及部分地產股交易活躍，原本對中國房地產持唱衰態度的外資投行也開始逐漸改變。在高盛發佈的2025年中國房地產展望中，高盛預計房地產觸底在望，二手房市場預計每年成交量將保持中位數增長，房價將在2025年底至2026年初企穩，均價在2026年持平，2027年預計增長2%；開發商的銷售現金利潤預計將在2025年至2027年間企穩，開發商股票估值復甦路徑仍取決於基本面韌性。