房地產隱藏的“毒藥”：商業資產頻遭甩賣 空置率創歷史新高

出品 |鳳凰網風財訊fengcaixun

作者 |王婷婷

雷起雷落，近四年房地產的暴雷導火索，已經遍及信用債、非標、理財、信託、住宅交付，現在輪到了商業。

仲量聯行數據顯示，今年中國寫字樓的供需缺口將邁入歷史性高位。

截至去年底，全國20城的辦公樓一年能夠被使用的量（淨吸納量）只有約252萬平方米，同比減少6.6%；但過去拿地潮和建設潮影響下，辦公樓還在新增，去年增加了約600萬平方米供應量，同比增長19.6%。

一增一減之間，帶來的是“恐慌”——怕爛在手裡。

房企加速甩賣商業資產

當前房企甩賣商業資產愈加頻繁，似乎是一個側面印證。

據鳳凰網風財訊統計，僅6月前半個月，就已有萬科、遠洋、世茂、證大等知名房企公告出售商業資產。

6月11日，萬科宣佈將成都公園大道83畝13棟商業房屋整體銷售，定標方式爲價高者中標，並且只接受一次性付款、全款購買。

6月7日晚間，遠洋集團則公告，轉讓北京頤堤港二期64.79%的股權及相關債權，總代價40億元。據悉2023年以來遠洋就在尋找頤堤港二期的潛在買家，地標性項目擺上貨架，想法持續已久。

同日，上海證大也宣佈，擬出售旗下青島證大大拇指廣場項目。並且根據上海證大與潛在買方簽署的“諒解備忘錄”，涉及出售的除了青島證大大拇指廣場，還包括上海證大大拇指廣場項目及若干其他項目中的物業資產。

根據企業公告，選擇出售商業，主要是爲緩解財務及流動資金需求。

有這樣想法的還包括世茂集團主席許榮茂，據6月13日香港信報消息，許榮茂尋求以5.72億港元的價格出售香港寫字樓中環中心的31樓。

這已經是其第二次放售香港核心資產了，並且這一次的折算單價（約2.3萬港元/每平方英尺），比一年前降低了23%。

的確，此時積極出售商業，甚至及時降價走貨，不失是一個明智之舉。因爲以後想賣，或許不一定能賣掉。

目前就像上海陸家嘴，最核心地段的地標級寫字樓“上海環球金融中心”都慘遭“四進宮”，其71層不動產在6月14日再度掛牌法拍，起拍價已經降到了3億元，大約相當於評估值的六折。

據悉，該不動產的權利人爲新源國際控股有限公司，申請執行人爲恆華融資租賃有限公司。因合同糾紛，該不動產被執行用於清償債務。

而鳳凰網風財訊6月中旬實地探訪上海環球金融中心時注意到，該地標還有不少整層空置物業。例如52層標註了“華寶信託”的物業就已空置，室內還保留着園林、藏書閣等很多華麗的設計和裝飾物。如若重新裝修，改造費用或不菲。

商業地產或引銀行破產潮

警惕寫字樓空置率

實際上，當前甩賣商業的不止中國商人，美國也處於瘋狂的商業出清週期。

6月11日彭博報道，美國房地產巨頭Related Companies將打折出售一棟寫字樓，就引發廣泛討論。因爲這棟地處紐約曼哈頓的物業，降價幅度達到67%。

據悉，該棟物業2018年1.53億美元購入，如今或不到5000萬美元出售，售價還不抵不過這棟寫字樓的貸款餘額（超過1億美元）。

超強降價背後，美國的商業地產空置率，情況已經非常嚴重。

據高緯物業數據顯示，截至2023年年底，美國約1/5的寫字樓處於空置狀態，達到近40年來最嚴重的狀態。

不過，更令美國媒體擔心的是，“真正的困境纔剛剛開始”。

據分析師和市場人士預計，到明年年底將有2.1 萬億美元的債務到期。Pimco機構更預計稱，美國不良商業房地產貸款的“高度”集中，當商業地產估值壓低並引發違約，難以出售的資產會困住作爲貸方的區域性銀行，這將導致另一輪銀行破產潮。

的確，商業地產是房地產的監測儀、是金融的前哨。而“空置率”則是商業地產的晴雨表。

當前中國商業地產的空置率也面臨不小的壓力。

仲量聯行數據顯示，2024年一季度，中國20個主要城市中，北上廣深四大一線城市甲級辦公樓空置率分別爲12%、23%、21%、26%。有9個城市的甲級寫字樓空置率水平高於30%（包括成都、武漢、長沙、廈門、鄭州、青島、天津、瀋陽、寧波）。

並且甲級寫字樓持續在降價，全國40城甲寫的平均租金爲84元/平方米/月，環比持續下降，直接降價和放寬條款的情況比比皆是。

甲級都在大降價，何況其他寫字樓？所以如果看寫字樓的整體數據，會更“刺激”。

例如北京寫字樓整體空置率，在一季度實際上已達到22%，約是2018年的3倍（世邦魏理仕數據）。在上海大虹橋和北外灘，有些樓棟已經出現了“一半空”的情況。在深圳前海，寫字樓租金已經可以租到100元/平，還能講價。杭州的寫字樓整體空置率26.3%，還在緩慢上升……

商業資產是很多業主的“最後防線”，也是銀行和地區經濟的“重要堡壘”，商業地產健康發展對於房地產健康發展非常重要，否則它可能是一顆毒性頗高的藥。