房市四根支柱鬆動 需居高思危

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德。（信義房屋提供）

去年疫情爆發後，市場有超低利率的房貸、臺股大漲的資金行情、強烈的通膨預期與穩定的經濟成長率四大支柱，推升房價一路走高，主要都會區的房價普遍都創下歷史新高，不過今年以來外在環境都已經改變，臺股今年重挫超過5千點，推估每個股民虧損超過百萬元，超寬鬆的資金環境也已經改變，利率連續3次升息累計調升0.5％，持續往2％邁進，央行也釋出明年通膨會降溫的訊息，同時受到全球景氣衰退，國內企業面臨高庫存、價格修正的困境，外在環境對於房市已經不再那麼友善的狀況下，房市恐怕也需要居高思危。

近期房市交易普遍呈現清淡，信義房屋統計官方預售實價揭露件數資料，去年9~12月景氣高峰時，平均單月預售揭露的件數可達1.2萬件，單月揭露的總銷售金額可達1700餘億元，不過今年房市隨疫情而降溫，從5月開始連續四個月預售揭露件數都跌破7千件，單月件數較去年第4季高峰時腰斬，今年8月更剩下5千餘件，一、二手市場房市交易都出現疲弱現象。

現在預售推案造價仍居高不下，但銷售狀況不如去年高峰也是不爭的事實，對於所有資產來說，漲多就是最大利空，房價也是「高處不勝寒」，尤其外在條件對於房市越來越不利，雖房市尚沒有大幅修正的風險，畢竟屋主與開發商短期還沒有太大壓力，不過一旦一段時間賣不動，價格鬆動的風險的確越來越高。

借鏡海外的狀況來看，美國經歷暴力升息過後，房市價量近月都出現明顯修正，且市場普遍預期房價還有修正空間，香港也出現房價回檔的狀況，國內房市要修正就要觀察一手市場，高雄已出現超低自備預售，代表正常條件可能賣不太動，接下來建商可能會開始送東西，若是明年造價開始下滑，不排除可能就會有開發商順勢讓利搶買氣。