Fed傳聲筒：房租居高不下 將大大削減美央行降息的理由

美國房租居高不下，反映尤其多房型的物業需求升高。美聯社

美國今年通膨停滯不降，並未打亂聯準會（Fed）降息的盤算，因爲Fed預料住房成本趨緩，最終會讓通膨率帶向2%的目標。不過，有Fed傳聲筒之譽的華爾街日報記者提米羅斯（Nick Timraos）引述分析師指出，由於房市出現變化，房租居高不下的情況恐怕不會改變 ，如此將大大削弱降息的理由。

住房近年來在通膨中扮演重要角色，因爲住房成本上升速度非常快，在通膨所佔比率也大。在消費者價格指數（CPI）佔了三分之一，也佔個人消費支出（PCE）物價1/6左右，PCE是Fed格外看重的通膨指標。

從理論上講，住房成本上漲情況也是可以預測的。政府統計人員並不採用房價來計算通膨，因爲房屋一定程度上一種投資。他們採用每月的房租來統計租戶租賃而居的成本，以及房主理論上租用自己名下房屋所需支付的費用。

市場租金──即新籤租約的租金，在三年前急升，反映新冠疫情引發消費者對更大空間的異常需求、所得勁增以及供出租或購買的房屋存量降至歷來谷底。據CoreLogic統計，2022年獨棟住宅租金上漲了14%。

但在今年2月，租金年增率已放緩至3.4%，反映新公寓多了，導致競爭加劇，且經通膨調整後的所得已無進展。根據Zillow的數據，公寓租金也同樣下降。

提米羅斯解釋，由於每年只有少數租約到期，市場租金的變化在通膨滯後反映。考慮到此滯後性，Fed官員、華爾街投資人和民間部門經濟學家根據市場租金已經發生的變化，原本預期住房通膨2022年底之後會開始放緩。

德州公寓業主Madera Residential住宅策略部主管Jay Parsons說，住房通膨確實從一年前的高峰8.2%放緩，但今年3月僅降至5.6%，放緩速度比幾乎所有人預期都慢得多。美國勞工部定於週三公佈4月的通膨報告。

解構通膨組成部分

住房類成本有助解釋爲什麼核心通膨（不包括波動較大的食品和能源價格）最近幾個月停滯不降。3月的核心PCE漲幅爲 2.8%，低於2022年的5.6%，但與去年12月相比沒低多少。

提米羅斯解釋，要了解原因，可將核心通膨分爲三類：商品、住房和非住房服務。要讓通膨降至2%，Fed不需要所有通膨都降到2%。

新冠疫情爆發前的十年，核心通膨略低於2%，這是由於商品通膨率約爲負1%，住房通膨率爲2.5%至3.5%，非住房服務通膨率略高於2%。

去年通膨放緩主要是商品價格回到了疫情前的趨勢。若要讓通膨迴歸2%，非住房服務通膨必須從目前的3.5%降至3%以下，住房通膨率必須從5.8%降至3.5%左右。

市場租金已經放緩的關鍵是新增公寓的供應量達到新高。不過，提米羅斯引述業界指出，由於移民增加、就業和薪資穩定增長，這些住房供給隨即被消化。