負債率320%，泰國酒店巨頭“秀翻”中國同行

在東南亞，房地產再開發是一個很常見的現象，但其中一個拆遷項目尤爲引人注目。

五年前，工人們開始拆除曼谷市中心22層、擁有510間客房的標誌性酒店都喜天闕（Dusit Thani）。它高82米，曾是曼谷最高的建築，其獨特的金色尖頂在近半個世紀裡定義了曼谷的天際線。這家酒店已故的創始人查努·皮婭維（Chanut Piyaoui）是泰國酒店業的先驅，曾在這裡舉辦過許多華麗的宴會，泰國皇室成員和羅德·斯圖爾特（Rod Stewart）、史蒂夫·汪達（Stevie Wonder）等名人都曾出席。

取而代之的是即將完工的39層曼谷都喜天闕酒店（Dusit Thani Bangkok），它更宏偉、更豪華，但房間數只有原來的一半，爲257間。酒店標誌性的金色尖頂被保留了下來，但被包裹在一個新的尖頂上，後者的大小是原來的三倍。它的靈感來自曼谷的鄭王廟（Wat Arun），是查努對泰國傳統的致敬。

都喜天闕集團首席執行官蘇普吉·蘇森潘。

圖片來源：OAT CHAIYASITH FOR FORBES ASIA

這個重建後的標誌性建築將於9月開放，作爲都喜中央公園（Dusit Central Park）的一部分，後者是一個價值13億美元的綜合房地產開發項目，由查努家族控制的Dusit Thani Public Co和鄭氏家族（Chirathivat）的尚泰集團（Central Group）旗下上市企業Central Pattana聯合開發，後者持有都喜天闕的少數股份。

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2015年底，查努的兒子查寧·多納瓦尼克（Chanin Donavanik）宣佈，他將辭去都喜國際（Dusit International）的首席執行官一職，將公司的運營交給家族以外的人，而且是一位行業外人士，此舉引起了泰國社會的廣泛關注。

今年4月，60歲的集團首席執行官蘇普吉·蘇森潘（Suphajee Suthumpun）在接受《福布斯》採訪時表示：“都喜集團做出的決定非常大膽，我（接受這一任命）的決定也非常大膽。”

蘇普吉曾是IBM高管，也是福布斯亞洲版“最具影響力商界女性榜”的往屆上榜者。蘇普吉於2016年1月成爲都喜集團的首席執行官，她說她之所以會接受這個挑戰，是因爲都喜天闕似乎是“我可能會創造某種持久影響力的地方”。

在今年5月的另一次採訪中，查寧補充說：“當時很多人都說我瘋了，竟然選擇一個沒有酒店經驗的人來管理集團。”但他認爲，都喜國際作爲公司集團的品牌，其轉型的時機已經成熟，需要一位具有新思路的“變革性”首席執行官。

雖然拆除過去的旗艦酒店是一個艱難的決定，但查寧承認，“我知道我們必須這樣做。”在過去的幾十年裡，該酒店進行了兩次升級，但在許多方面，比如客房大小都受限於1970年的建築結構，已無法與曼谷較新的豪華酒店競爭。

蘇普吉的綽號是“Super G”（取自其英文名的諧音），她和查寧一樣，都認爲都喜國際的酒店業務已經準備好進行徹底改革了。“我們的收入過於依賴酒店，超過90%的收入都是來自這裡。”她說。這位從外部空降的變革者目前正在監督該公司有史以來最大的一筆投資，同時領導其資產組合實現多元化的進程。“她是一個完美的選擇，”查寧說。在蘇普吉接替他擔任首席執行官後，查寧成爲副董事長。

蘇普吉一直都在擴大都喜國際的全球業務版圖，堅持“輕資產”策略，專注於管理酒店，而不是擁有酒店。該公司旗下目前擁有8個酒店品牌（她接手時只有4個），其中10家爲自有酒店，47家爲管理酒店。到2023年底，該公司旗下的酒店客房總數增加到11500多間，而五年前爲7150間。去年，都喜國際開始在日本、尼泊爾和希臘經營酒店，預計2024年將增加8至10家酒店，並已與馬來西亞、印度和沙特阿拉伯的多家酒店簽訂了管理合同。

都喜天闕酒店已故創始人查努·皮婭維的兒子查寧·多納瓦尼克。

圖片來源：OAT CHAIYASITH FOR FORBES ASIA

此外，都喜國際還管理着243棟別墅，這些別墅是在該公司2018年收購Elite Havens之後併入的資產，這也是蘇普吉擴大資產組合的另一項舉措。此外，她還收購了針對年輕遊客的精品連鎖住宿酒店ASAI。

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“在五年內，我希望我們旗下能有100家酒店。”蘇普吉在Baan Dusit Thani餐廳一邊吃着泰式炒麪一邊說。這是她在曼谷都喜天闕附近開設的三家餐廳和一傢俱樂部之一，目的是在酒店重建期間讓都喜的名字繼續流傳。

這道菜還引發了一個顯著的變化。蘇普吉注意到，這道菜在同一家都喜酒店的不同廚房裡所呈現的口味都有所不同，而她想確保一致性。

於是，她於2018年成立了都喜食品公司（Dusit Foods），以幫助所有都喜酒店實現食譜標準化，此後又在餐廳、餐飲服務和食品生產方面進行了投資。2022年，泰國國有石油公司PTT的零售部門收購了都喜食品25%的股份，建立了合作伙伴關係，使該公司能夠通過PTT的一些加油站擴大其業務範圍。都喜食品目前佔該公司年收入的近20%，而這位首席執行官表示，這家分公司可能會在2025年分拆上市。

然而，蘇普吉面臨的最大一個任務還是完成都喜中央公園的建設，該公園除了都喜天闕酒店，還包括69層的都喜寓所（Dusit Residences）、一棟43層的寫字樓和總建築面積爲13萬平方米的購物中心。這些項目預計將於2025年完工。

這個大型綜合項目對都喜國際來說是一個巨大的飛躍，屆時都喜國際將同時持有並運營這些酒店和公寓。在460億泰銖（約合13億美元）的總投資中，Central Pattana將出資260億泰銖，由尚泰集團負責管理零售和商業地產方面。“都喜中央公園是泰國兩家最成功的家族企業強強聯手的結果。”Cental Pattana首席執行官瓦拉亞·齊拉蒂瓦（Wallaya Chirathivat）在一封電子郵件中說道。“我們有着共同的歷史，並且致力於長期投資。”

當然，沒人能保證都喜中央公園一定會取得經濟上的成功。2019年，泰國的旅遊業創下了近4000萬遊客的紀錄，但隨後的新冠疫情給該國帶來了重創，此後兩年的遊客數量僅爲此前的零頭。（疫情過後，遊客們又開始回到這個“微笑之國”，但2023年的遊客人數仍低於疫情爆發前的水平，約爲2800萬。）這不僅延誤了項目的實施，而且也讓自2020年以來就一直處於虧損狀態的都喜國際蒙受了巨大損失。去年，該公司的收入增長了25%，至64億泰銖，但淨虧損從上年同期的5.01億泰銖擴大至5.7億泰銖。

查寧說，都喜國際爲這個房地產項目借貸了200億泰銖。據彭博社報道，該公司的資產負債率爲320%，是泰國酒店類股中資產負債率最高的公司之一。查寧則用該公司良好的現金流狀況來解釋，稱銀行“看到我們的（公寓）賣得很好”，80%以上的單元都交了定金。

曼谷股票經紀公司Finansia的投資分析師Teerapol Udomvej表示，他對都喜國際的債務“有點擔心”，但“良好的現金流流入”減輕了這種擔憂。長期以來，這位分析師一直將都喜天闕的股票定爲“買入”，目標價爲15泰銖。今年第一季度，都喜天闕實現了小幅盈利，扭虧爲盈。截至6月底，該股報10.80泰銖，較7.15泰銖的52周低點上漲51%。

其他酒店和房地產分析師也對該公司持樂觀態度。諮詢公司C9 Hotelworks駐普吉島的董事總經理比爾·巴內特（Bill Barnett）表示，“都喜是泰國的傳統品牌，重建對它來說非常有意義。”

尼古拉斯·維特文科（Nicholas Vettewinkel）對此也表示贊同。這位世邦魏理仕（CBRE）的泰國房地產市場總監稱這個項目“非常有前景”，因爲它的地理位置優越，與主要道路和曼谷的兩條地鐵線路相連。

但都喜中央公園並不是該社區最大的房地產開發項目。曼谷一號（One Bangkok）即將完工，這是一個耗資40億美元的龐大項目，位於拉瑪四路（Rama IV Road），也毗鄰隆皮尼公園（Lumpini Park），佔地超過16公頃。它由飲料業億萬富豪蘇旭明（Charoen Sirivadhanabhakdi）所有，由其TCC集團旗下的Frasers Property負責開發。完工後，曼谷一號將擁有五座辦公樓、三座住宅樓和五家酒店，以及零售空間。

雖然Frasers Property 拒絕就本文發表評論，但Central Pattana的瓦拉亞說：“競爭對商業來說是健康的，我們每家公司都會爲這塊土地帶來不同的東西。”

由於泰國經濟在疫情後復甦乏力，人們擔心這兩個大型開發項目是否會導致優質辦公空間過剩。但新加坡房地產諮詢公司高力國際（Colliers）的亞洲執行董事戈文達•辛格（Govinda Singh）表示，由於租戶“普遍希望搬到更新、更環保的建築”，因此老舊的房產很可能會失寵。

對於蘇普吉來說，這次向新領域的進發也爲她大部分時間在科技領域的職業生涯畫上了完美的句號。在泰國國立法政大學（Thammasat University）學習社會學和人類學後，蘇普吉在加州諾斯羅普大學（Northrop University）獲得了國際金融和會計碩士學位。之後，她在IBM工作了23年，是當時最年輕的泰國地區經理（37歲出任該職），也是擔任該職位的第一位女性。她還在美國總部擔任高級職位，最終於2011年回到曼谷，負責經營境況不佳的泰國衛星運營商Thaicom，並在擔任首席執行官的四年時間裡將該公司扭虧爲盈。

2015年10月，她被任命爲都喜董事會成員，三個月後被任命爲都喜公司首席執行官。蘇普吉說，她的最新事業給她帶來了一種新的成就感。“我正在幫助把泰國推向世界。這正是我的熱情所在。”

都喜國際的創始人查努·皮婭維。

圖片來源：COURTESY OF DUSIT INTERNATIONAL

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都喜國際的創始人查努·皮婭維1922年出生在曼谷以北約110公里的一個小鎮上。她的父親擁有一家小鋸木廠，她沒有上過學的母親則經營着一家碾米廠。查努考上了曼谷的國立法政大學，但由於第二次世界大戰中斷了學業，於是後來去了紐約，並在哥倫比亞大學（Columbia University）短暫地學習了英語。

1947年回國後，她開始做一件對她那個時代的女性來說非常不尋常的事情：建造、擁有並經營一家酒店。在她的美國之行結束後，查努決定幫助吸引全世界的人來泰國旅遊，而這就需要有符合國際標準的住宿設施。

1948年，26歲的查努開始建造一家擁有30間客房的酒店，這將是曼谷第一家擁有游泳池、電梯和空調的酒店。查努的兒子查寧·多納瓦尼克回憶說，爲了籌集資金在湄南河附近建造這家酒店，他的母親向她父母借了很多錢。每週，他們都會給她帶來一紙袋泰銖鈔票，用來支付承包商、工人和供應商的工資。不過查寧補充說，他母親還請了所有的借款。

在與已故泰國國王普密蓬·阿杜德（King Bhumibol Adulyadej）的姐姐、已故泰國公主加利亞尼·瓦德納娜（Galyani Vadhana）會面後，查努將酒店命名爲公主酒店（Princess Hotel），加利亞尼公主也特許她使用這個名字，並且一直是查努經商道路上的重要支持者。這家酒店於1949年開業，使查努走上了成爲亞洲酒店業領軍人物的道路，業務遍及各大洲。到了20世紀60年代中期，查努更是制定了建造一家規模更大、具有高國際標準和泰國特色的酒店的計劃。她堅持要取一個泰國名字，但同時要方便國際遊客發音。（Dusit Thani在泰語中的意思是“天堂中的小鎮”。）爲了資助都喜天闕酒店的建設，她賣掉了公主酒店。1970年2月，都喜天闕盛大開幕，加利亞尼公主再次出席了盛大的開業典禮。

長期以來，泰國旅遊業一直是該國GDP的主要來源，而爲了表彰查努對旅遊業的貢獻，泰國國王普密蓬於2000年授予她平民所能獲得的最高王室榮譽：“thanpuying”，相當於英國的"夫人"（Lady）稱號。

查努的兒子說他可以理解爲什麼泰國媒體稱自己的母親爲“鐵蝴蝶”。查寧說：“我的母親非常謙虛，而且大部分時間都很安靜。但當她需要強硬的時候，她絕對是強硬的。”

隨着不斷有名人下榻該酒店，查努遇到了英國前首相瑪格麗特·撒切爾夫人（Margaret Thatcher），然後她們一直保持着聯繫。撒切爾夫人還會把自己的回憶錄寄給查努，並在上面題詞：“一個鐵娘子送給另一個鐵娘子”。

在都喜天闕酒店臨近開業50週年之際，查努爲它制定了全面重建的計劃。2019年，該酒店被夷爲平地，以建造一家既符合現代需求，又保留泰式風格的酒店。然而查努沒有等到它的建成，於2020年98歲生日之前去世。”我的母親建造了這家酒店，她非常喜歡它，”查寧說。重建後的旗艦酒店“是爲了紀念我母親的成就”。

67歲的查寧還補充說，他退休前的目標是讓都喜天闕再次成爲“泰國頂級酒店之一”。他承認，在有一段時間，他並不確定該公司能否繼續生存下去。

“我現在感覺比過去六七年裡的任何時候都要好得多。但戰鬥還沒有結束。”

本文作者爲福布斯撰稿人，文章內容僅代表作者本人觀點。

本文譯自

https://www.forbes.com/sites/rgluckman/2024/07/05/inside-a-13-billion-plan-to-rebuild-a-thai-luxury-hotel-brand/

文： Ron Gluckman

翻譯：Vivian