高善文駁高盛預測：中國房地產更像韓國，需求未透支，被誇大了！

房地產市場仍然在調整，可是什麼時候調整完，各路專家見仁見智、莫衷一是。前段時間，高盛對中國房地產的預測引發了熱議，高盛認爲，美國房地產市場在經歷2008年金融危機後，用了大約三年時間見底；而日本則經歷了長達十七年的調整期。

所以得出結論，中國房價見底需要三年時間，也可能是十七年。不過很多人並不以爲然，覺得中國國情與國外並不同。怎麼能簡單套用其他國家的房地產行情呢？

4月15日，經濟學家高善文發表了署名爲束加沛的文章，文章分析表示，儘管日本和韓國都經歷了房地產市場的調整，但未來的路徑截然不同，主要由於房地產需求透支的情況不同。中國目前並不存在房地產需求的透支，這一點與韓國更爲相似。

這也算是變相對高盛引用美國和日本作參考的反駁。

高善文認爲，韓國並沒有“失去的三十年”，反而在2010年步入中等發達國家行列後，經濟保持持續增長，房價隨之迅速上漲，房地產投資也同步反彈。考慮到中國未來城鎮化空間可能比韓國更大，房地產市場的需求可能會‬更好。

在高善文看來，中國房地產市場與其他國家不同的根本原因是，中國的房地產市場供應受土地供應制度和政策的影響，而價格上漲並未顯著推動供應增加。當前的庫存水平可能並不高，實際的庫存壓力可能被誇大了。二手房市場在房價下跌時成交量反而增加的現象，這表明市場需求並未透支，市場相對健康。

我們先講最後一句，高善文提到的二手房市場成交量上漲，其實大家也都看到了，這或許與二手房價格下降有直接關係。所以，我們也經常強調，並不是沒有需求，而是需求被抑制，讓很多人買不起，並不是房子賣不掉，而是價格沒有降到位。

當然，他提到的需求並沒有透支，以及庫存壓力被誇大，我認爲這個問題需要理性看待，庫存壓力大是事實，沒必要回避這個問題，樓市健康也談不上，肯定是有很多問題的，這需要我們更加警醒。但對於需求沒有被透支就有點說不過去了。

我承認有一部分人是買得起房卻不敢買的人，但很多是真的買不起，而這一點恰恰是過去房價成倍增長造成的，早已經遠離了百姓的購買力，過去大家不覺得，是因爲經濟增長較快，一切問題都能掩蓋，哪怕透支幾代人的錢包也並沒有出大問題。

可如今不一樣了，經濟環境不太好，老百姓收入減少，更可怕的是未來預期降低，信心不足。一切問題都暴露了出來。所以，我很怕真的以爲有需求就可以有恃無恐，對規律失去最起碼的敬畏之心和尊重。從現在的需求可以看出來，剛需基本上籠統點說被市場擠出了，主要在依託改善需求。這正是過去透支的結果。

誠然，未來城鎮化還會繼續前行，2023年中國常住人口城鎮化率是66.2%，但按戶籍人口城鎮化率不到50%，未來還有很大的空間。此外，特別是改善性需求是一個滾動增長的需求，現在90平方米以下的中小戶型房子還佔絕大多數，隨着民衆生活水平提高、城鎮化深入推進，中國房地產市場改善性需求、剛需都較大。

由此可見，中國房地產市場在未來仍然有可持續健康發展的支撐條件，這一點我毫不否認。中國不同於外國，國情不同，不能簡單參照，更不能照搬人家的理論。但我們一定要對這次房地產調整抱有正確的認識，既不盲目悲觀，也不過於樂觀。要從教訓中總結經驗。

房地產調整是有必要的，也是積極的，有了這樣正確的認識後，房地產從高速增長向高質量發展轉變過程中，我們才知道如何趨利避害。所以，對於一二線城市人口淨流入較高的大城市，可以增加供給，緩解壓力，一些三四線城市可以調整思路，減少供給。