高位貸款的買房人，每天都在盼着存量房貸利率下降

2019年至2023年間貸款買房的人，心理越來越不平衡，期間貸款買房普遍要接受一個條件：貸款利率上浮，尤其是北京，直接上浮55BP，“517新政”之後，購房貸款利率不再設置統一下限，首套房貸利率全國大範圍內出現下浮，大批城市對二套房貸款利率也實行下浮政策，與存量買房貸款利率之間形成巨大息差，讓先一步“上車”的人鬱悶難平。

與此同時，其中還有一批在2019年至2021年房價高點“上車”的人，正在接受存量貸款高利率和資產縮水的雙重暴擊，較高的貸款成本和動則幾十萬的資產貶值，讓他們焦慮，又無奈，不得不開始“儉省節約”，控制自己的消費慾望，設法提前還貸。

而造成這一切的，僅僅是因爲“買入”時間不同。

圖片來源：小紅書評論

01

5月28日晚上20：53，慧慧在一個只有幾個私密好友的小羣裡發了一條消息：

她和老公揹着300萬房貸，已經還了兩年多。

5月7日，是他們的房貸定價日，隨着LPR的不斷下降，她在每年5月7日前後都會興奮一段時間，因爲“5月7日”意味着她的還款金額會下降。

今年的5月7日，也與往常一樣。只不過，這次她只高興了10天。

10天之後，定調去庫存的全國樓市新政出臺，降首付、降利率的政策力度史無前例，一線城市樓市開始出現企穩跡象。

慧慧也希望政策能惠及自己，但深圳發佈地方版政策之後，她的願望落空了。

去年LPR第一次下降出現在6月份，恰好在她的重新定價日之後，她“沒有趕上”。

去年6月至今年5月，LPR下降兩次，從4.3%降至3.95%，也意味着慧慧的房貸利率執行上浮30BP之後，“從4.6降低到4.25。”

今年5月7日重新定價之後，她迫不及待的算了一筆賬：每個月可以少還449元。

有了娃之後，這是一筆“大錢”。

當時，她迫不及待在羣裡宣佈了這個“好消息”，她的朋友還調侃她：

“看看我們多沒出息，爲了不到500塊開心成這樣。”

她的房貸利率與深圳新政發佈之後的新增房貸利率，正好又差了35個BP，“又是一個449元”，她說，如果能跟着下降，兩項累計，一個月少還1000塊錢，就夠給娃多買點東西了。

但是，她諮詢銀行之後，便發現後面這個“449”，她享受不了了。

和慧慧一樣盼着存量房貸下降的深圳購房者中，有人特意跑到市民生訴平臺去諮詢，得到了官方版本的回覆：

新政之前發放的個人住房貸款，按原來的政策執行，繼續維持上浮30BP。

慧慧說：“利率太高了，我晚上想房貸想到睡不着。”

深圳市官方回覆截圖

02

庾欣是慧慧羣裡的好友之一，她更“悲催”。

她的房子在北京，是爲了孩子上學而不得不買的學區房，購房之初的貸款將近400萬，利率上浮55BP。

自從背了房貸，她老公就開始“謝絕”一切不必要開銷，爲的是能提前還貸。

2019年11月至今，LPR下降8次，而存量購房者每年只有重新定價日一次下調機會，爲了能降低還款壓力，同時及時獲得LPR下降後房貸利率同步下降的“福利”，大批的人會被迫選擇提前還款。

因爲提前還款（選擇縮短貸款年限）會觸發貸款合同的重新簽訂，重籤合同的利率會按照最新的LPR計算（浮動部分不變），不用再等到下一年的重新定價日。

今年2月20日，5年期以上LPR降爲3.95%，庾欣又拉着老公一起，把半年多“省吃儉用”存下來的錢申請了提前還款，這樣她的房貸利率就可以提前降到4.5%（3.95%+55BP）。

5月17日全國樓市新政發佈至今，北京一直沒有出臺地方性政策，但庾欣還是迫不及待去諮詢了自己的貸款銀行，雖然答案在她的意料之中。

庾欣與銀行客戶經理對話

2023年下半年開始，北京的學區房也跟着樓市大盤一起下降，挺了幾十年的學區房神話，正在褪去光環。

房價下跌，更加刺激了在利率高位貸款的買房人。爲了彌補一點房價下跌的損失，庾欣和老公只能想更多的辦法提前還貸，以降低高昂的貸款買房利息成本。

衆多方法中，就包括借消費貸，進行貸款置換。

在北京，目前個人可以借到的消費貸利率多在3-3.5%之間，和4.5%的房貸利率形成了至少20%以上的差額，這筆賬誰都能算得清楚。

但是借了消費貸之後，雖然總的貸款利息成本降低了，短期還款壓力卻增加了，因爲消費貸可貸款的年限比較短，每月的實際月供會高於之前的房貸金額。

有了兩筆貸款要每月還款，庾欣和老公不得不更加省吃儉用，不敢有額外的“計劃外”消費。

03

光光2020年在北京朝陽區買了一套老破小，因爲結婚。

小夫妻兩人看了很多個板塊，最終選擇在年輕人扎堆的朝青板塊落腳，一套55平米的小兩居，二手房，總價300多萬，即使是首套，光光的房貸利率也是LPR+55BP。

他們初期的房貸利率是5.2%，當時兩個人還慶幸沒有在LPR 4.85%時高位入場的。

沒想到，很快就成了“大傻竟是我自己”。

“現在的利率是4.5%（3.95%+55BP），但仍然遠遠高於現在的城六區首套房貸利率4.05%。”光光說，不僅揹着高額的利息，房價也一直在降，面臨資產縮水的壓力，“坑死了。”

有時候，光光和媳婦會因爲房貸的事情吵架，實際上他們彼此心裡清楚，壓力太大了，情緒就需要有一個宣泄口。

爲了降低利息成本，同時也是降低心理壓力，光光也選擇了提前還貸，爲了能一次多還一點，他們開始跟朋友借錢。

雖然跟朋友借錢最長只能借1-2年，也一樣給對方利息，但怎麼算都要比高息房貸合算。

同時，他們也在後悔，當時選擇的貸款行是民生銀行，爲的是能少交一點首付，多多貸款，把一些錢留在裝修和生活，“民生銀行能給評估價高一些，不然貸不出200多萬。”

“現在房子比買的時候降了50多萬，前三年還款還的大部分又是利息……”光光的話沒有說下去，對話彷彿像不跟着市場浮動的房貸利率一樣，被定格了。

光光的房子跌了50多萬

張天艾一度把貝殼找房APP卸載了，最近又“偷偷”裝了回來，只爲看一眼，好知道自己2022年買房至今虧了多少。

“我這兩天心情跌宕起伏，一想到房價跌了好多萬，然後呢，還要還那麼多月供。”她說，自己在的公司今年業績下滑，她也被降薪了，雖然想提前還款，但是有心無力。

買房至今約兩年，LPR不斷下降，政策端從抑制買房轉向鼓勵買房，市場急劇變化，不變的只有自己的房貸利率上浮幅度。

兩年之內，每月還款下降了約500元，與15%以上的房價下降和降薪幅度相比，不值一提。

“我希望房貸利率至少能給我們取消加點。”她感覺自己就像許了一個願望。

04

在“517”樓市政策發佈不到半個月之後，國家金融監管總局發佈了2024年一季度銀行業保險業主要監管指標數據情況。

數據顯示，銀行業保險業呈現銀行息差持續收窄，利潤表現較弱，不良貸款率基本持平的那個特點。

今年第一季度，商業銀行淨息差爲1.54%，較前一個季度的1.69%下滑15個基點，再次創下歷史新低，淨利潤同比增速也從2023年的3.2%降至0.7%，下降2.5個百分點。其中，國有大行、民營銀行淨息差下滑最爲明顯。

數據說明，銀行對存量房貸降息動力不足。

但現實情況是：新舊房貸之間的巨大落差，在前幾年貸款買房的人心裡已經成爲巨大的心理壓力和機會成本，成爲一個在家庭層面上需要被解決的問題，如果沒有官方渠道，他們會選擇用自己的方式，通過提前還款等方法減少這種落差，同時降低自己的消費預期。

“穩樓市救市的目的是救經濟，而經濟復甦最重要的就是要拉動消費”，中原地產首席分析師張大偉表示，“如果存量房貸利率再降點，那對普通老百姓來說，每個月又可以多點錢去消費。”

目前的購房政策在鼓勵新買房的人加槓桿，但高位貸款買房的存量房業主，覺得自己成了大冤種，開始義無反顧地加速降低槓桿。

（應採訪者要求，慧慧、庾欣、光光、張天艾均爲化名）