貫徹多元戰略實現持續增長，領展的“抗逆力”密碼

股票、債券、銀行理財、存款、房產、黃金、QDII基金……在當下各市場輪番表現的環境中，越來越多的投資者意識到多元資產配置的重要性，踐行將“雞蛋放在不同的籃子裡”，從而實現資產的穩定增值。

其實，不止是個人，對於企業而言，多元化同樣是一項很重要的企業戰略，尤其對於資管公司而言，通過不同的資產組合配置，捕捉多個不同領域的投資機會，以分散風險，避免大起大落，方能穿越大週期。

對於以長期穩定分紅爲特點的房地產投資信託基金（REIT）而言，穩健增值，更是至關重要。以港股上市的領展房地產投資信託基金（下簡稱“領展房託”）爲例，自2005年上市至今19年，領展房託在其基金與資產管理人領展資產管理有限公司（下稱“領展”）的管理下，從單一的社區零售商業運營商，轉型爲跨地域、跨資產類別的房地產投資管理平臺，集團上下堅定貫徹的多元化戰略，這爲領展打下了堅實的可持續增長的基礎，併爲基金單位持有人帶來了穩定、可持續的回報。

領展提出超越傳統房託基金髮展模式的“房託+”概念，並強調多元化戰略的重要性

在今年11月最新公佈的中期業績中，領展再次強調了多元化戰略的重要性，並且提出了“房託+”的概念，意在超越傳統的房託基金髮展模式。 2025年，領展即將迎來上市20週年，作爲亞太區最大的房託基金，領展的發展目標是在堅持優質資產管理與深化多元化戰略的基礎上，進一步強化投資管理能力，爲投資者創造新的收入來源和增長機遇，最終在長遠的發展中實現向“房託+”的轉型再進化。

深化多元化戰略佈局

領展的多元化戰略之路已走了近十年。

十年來，領展從投資地域、模式、資產類別等各方面嘗試多資產組合，不斷將中國香港的成熟資產管理模式複製到新的市場，還開拓了零售地產以外的業務。其中，投資地域從中國香港擴張到中國內地、澳大利亞、新加坡、英國等；資產類型從零售物業擴至寫字樓、物流資產等；投資模式則從全資持有拓寬至合營，以及作爲第三方幫助物業持有人經營管理資產，未來還將進一步探索作爲資金管理人，與第三方合作伙伴進行共同投資。

2015年，以中國香港地區爲基本盤的領展踏出“舒適圈”，收購了北京中關村的歐美匯購物中心（現名中關村領展廣場），在有“內地硅谷”美譽的中關村首下一子，邁出了領展跨區域運營第一步。隨後，領展在中國內地屢屢出手，至今總計擁有六座零售物業，遍及北京、上海、廣州、深圳四大一線城市，並在長三角和珠三角地區佈局了五個物流倉儲基地。

2019年末，領展又收購了澳大利亞悉尼的一座甲級寫字樓，業務版圖由此擴到海外。如今，領展的海外資產包括澳大利亞悉尼和墨爾本的六個寫字樓項目及三座零售物業權益、在英國倫敦一棟位於金絲雀碼頭的優質寫字樓、以及位於新加坡的兩座優質社區零售商業。此外，領展還作爲第三方管理人，在新加坡協助當地政府機構管理一座社區商場。

領展主營必需消費品類的民生社區商場，滿足市民日常生活需要，用戶粘性較強，在面對經濟波動時，相較奢侈品類零售業態，擁有更強的韌性。而公司此後發展出的多元化佈局，亦幫助領展房託進一步分散投資風險，提升足以穿越經濟波峰與波谷的“抗逆力”，同時在內生有機增長之餘，拓展外延併購的非有機增長點。

多元化打造領展“抗逆力”

11月初，領展發佈2024/2025財年中期財報，在充滿挑戰的市場環境中依然實現逆勢增長：截至2024年9月30日止的六個月，公司實現收益71.53億港元、物業收入淨額53.59億港元，同比分別增長6.4%、5.8%；總負債比率由2024年3月31日的23.5%降至2024年9月30日的22.8%，淨負債比率維持在20.6%的低位，顯示領展財務狀況保持穩健。

此外，領展期內可分派總額34.76億港元，同比增長4.3%，繼續爲基金單位持有人貢獻穩定可持續的回報。

對於領展來說，2024/2025財年上半年，市場環境並很不明朗，這包括中國香港與中國內地零售市場出現結構性調整，全球利率及融資環境仍處高位，地緣政治緊張局勢不斷演變等，而讓領展實現逆風增長的，恰是其多年的多元化佈局。

從細分市場來看，澳大利亞和新加坡市場數據飄紅，爲領展紮實的業績打下了穩健根基。

根據領展披露，新加坡的零售資產裕廊坊及Swing By @ Thomson Plaza營運表現強勁，物業租用率達99.8%，續租租金調整率亦持續錄得正數，達18.9%。由於近郊住宅區帶來穩定的需求，商場的人流已回覆至新冠疫情前水平。

領展於2023年收購的新加坡近郊商場裕廊坊營運表現強勁

澳大利亞零售物業組合當前的銷售額已超越疫情前水平，截至2024年9月30日，商場租用率維持在99.1%的高水平，接近於全面租出。領展還致力於提升商戶組合，通過適時引入全新及獨特的品牌以提供新產品，帶動業務表現。此外，悉尼甲級商廈供求動態改善，前景樂觀。總括而言，海外辦公室物業組合的整體收入保持穩定，整體租用率爲90.2%。

中國內地市場和中國香港市場表現穩定。其中受惠於領展房託今年2月完成收購上海七寶領展廣場剩餘50%股權帶來的新收益貢獻，中國內地物業組合收益總額及物業收入淨額分別同比增長39.2%及37.6%；中國香港市場儘管面臨需求變化，但領展的零售物業租用率依然維持在97.8%的高水平，期內簽定了超過300份新租約，商戶平均每平方英尺的月租金從去年同期的64.3港元上升至64.5港元。

值得關注的是，在發佈中期業績的同時，領展提及了一個新詞——“房託+”，意在突破傳統REIT的發展模式，爲投資者提供更多增長選擇。爲了實現“房託+”的目標，領展不斷提升自身實力，包括接連聘請具有國際頂級機構投資經驗背景的資深從業者出任公司的董事及高管，並且持續搭建投資管理業務的基建設施。公司未來不僅要提升物業收益的質量及抗逆力，堅定貫徹多元化佈局戰略，同時還要擴大投資管理業務，包括與資本夥伴合作，通過管理服務獲得新收入來源，從而讓領展的發展更有韌勁，長遠實現向“房託+”的再進化。

本文源自：銀柿財經