國慶期間上海新房&二手房表現 “冰火兩重天”

今年的中秋國慶小長假期間，上海各大售樓處迎來看房大客流。總體來看，新房表現相對突出，而二手房熱度則低於市場預期。

與此同時，“認房不認貸”落地一個月，上海新房二手房表現各有千秋，萬衆期待的放鬆限購政策遲遲未出臺，後續市場能否保持高熱度尚存變數。

新房市場整體表現亮眼，市場分化依然存在

在中秋國慶小長假期間，上海第九批次部分新盤啓動認購。網上房地產資料顯示，共有8個新盤在小長假啓動認購活動。

國慶假期開啓認購樓盤情況，僅供參考

其中有3盤已經觸發積分，多爲熱門板塊項目，兩盤位於前灘南區域的改善項目，認購率全部突破250%，還有一盤爲嘉定新城核心位置的熱門項目，認購組數突破千人。而其餘遠郊項目認購表現要遜色不少，認購率普遍不及100%，市場分化行情依然存在，其中青浦新城的祥源溪悅認購率不足三成。

綜合來看，今年小長假新房市場表現要好於往年。據上海中原地產數據顯示，長假期間上海新建商品住房成交面積10.33萬平方米，同比去年成交約4萬方，漲幅約在158%。從成交前十榜單來看，中高端產品表現較爲突出，榜單中僅有一個均價在5萬/平以下的樓盤。

數據來源:上海中原地產

上海中原地產市場分析師盧文曦認爲，這和政策導向較爲一致，“認房不認貸”對置換型買家較爲友好，釋放此類產品的需求。一般從開局可以預判未來市場發展，雖然政策利好的衝動勁已經過去，但不可否認，政策對需求釋放有作用。第九批房源已經公佈，爲後續成交做足鋪墊，已經有10個項目進入認籌狀態，並且3個樓盤已經觸發積分，說明市場還有潛力可挖。

二手房成交量漸乏力，再陷掛牌多買家少

相比新房市場的熱度，今年假期二手房的行情要冷淡不少。有中介機構表示，國企中秋小長假期間，來客、來訪較平時雙休日出現明顯下滑，市場觀望情緒加重。

據分析，由於國慶期間出遊人數較多，二手房帶看及交易的節奏相比新房要緩慢。另一方面，在“認房不認貸”新政落地執行以後，上海二手房掛牌量增加，買家的選擇面擴大，但實際來看二手房的客戶卻不多。

有業內人士分析認爲，多地“認房不認貸”政策落地後，利好“賣一買一”購房羣體，也導致短期多地二手房掛牌量明顯增加。隨着政策效應的減弱，情緒指數的波動更加趨於平穩，因此，市場情緒的全面恢復仍需要時間，不是一蹴而就的，後續仍需政策端的加碼。

盧文曦則表示，二手房成交併不太理想，這也和當下“賣舊買新”主流一致，價格沒有跌到位的情況下，促成交易並不容易。而且目前對於房價上漲預期不足，因此並不急着入市。

另據不完全統計，上海9月二手房成交量約1.53萬套，較8月環比上漲約12.65%。鏈家數據獲悉，9月上海二手房的掛牌量接近萬套。9月底房地網二手房掛牌量約20.6萬套，環比漲幅約7.57%。

上海二手房成交套數，數據僅供參考

中介機構人士認爲，二手房以剛需客戶爲主，在新政落地後，不少購房者“二套變首套”，適當提高了購房預算，“遠大新”樓盤吸走了這部分剛需客羣。另外，現在政策落地後，房東對於市場的信心也回來了。對於買賣雙方而言，則會再次陷入博弈，房源多了買家可選餘地更多，會挑性價比更高的房源購買。

結語

綜上來看，上海新房市場在政策落地後表現可圈可點，尤其是高端改善型買家，受政策利好影響較爲顯著。二手房的表現則相對平淡，政策刺激及客戶積壓帶動了短期的交易波動，但後勁略顯不足，置換改善的鏈條還有待打通。

在國慶長假前夕，多個熱點城市放開了住房限購，在一線城市中，廣州是第一個真正意義上放鬆限購的城市，9月20日，廣州宣佈多個非核心區域放開限購，增值稅“五改二”。

除了廣州之外，深圳、上海等一線城市也推出了部分針對公積金、人才落戶、離婚買房等政策的優化措施，不過在限購政策方面，上海依然是按兵不動，多方依然在等待上海版的“樓市鬆綁”政策。

值得一提的是，上海三批次供地將於10月11日出讓，房企的拿地策略又將會釋放出什麼樣的市場信號，同樣值得大家期待。