海淀永豐“回爐”地塊平淡成交，9萬銷售指導價下保利如何操盤？

被萬科退還的海淀永豐北地塊再次成交了！7月25日，北京海淀永豐產業基地0120、0132、0162地塊成功出讓，最終保利+北京建工以總價89.01億元競得，溢價率3.5%。

早在2016年，該地塊曾被萬科和住總聯合體以59億元拿下，但是由於住宅面積全自持，如何開發、運營與盈利備受關注。直至萬科退地、重新上架，該地塊命運發生轉變。

3家聯合體競拍，成交溢價率僅3.5%

海淀區西北旺鎮永豐產業基地（新）H地塊HD00-0401-0120、0132、0162地塊在今年6月全新亮相，土地性質爲二類城鎮住宅用地、零售商業用地，土地面積8.56萬平方米，建築控制規模16.29萬平方米，總起始價86億元。而2016年首次出讓時，起始價僅44億元。

具體來看，該地塊共有三宗地塊，其中，HD00-0401-0120地塊爲R2二類居住用地，用地面積51178.061平方米，地上建築規模102356.12平方米，容積率2.0，限制高度36米。

HD00-0401-0132爲R2二類居住用地，用地面積27581.838平方米，地上建築規模46889.12平方米，容積率1.7，限制高度36米。

HD00-0401-0162爲零售商業用地，用地面積6824.673平方米，地上建築規模13649.35平方米。

根據競買規則，本次掛牌出讓宗地設定土地合理上限價格103.2億元，當競買報價達到土地合理上限價格時，則不再接受更高報價，轉爲現場搖號方式確定競得人，參與現場搖號的競買人須提交《高標準住宅建設承諾書》。

據瞭解，中海、保利+北京建工、海開控股報名該地塊。最終，保利+北京建工以總價89.01億元拿下該地塊，溢價率3.5%，住宅部分成交樓面均價約5.96萬元/平方米，銷售指導價爲9萬元/平方米（溢價率15%以下）浮動8%。

中指研究院土地市場研究負責人張凱分析稱，由於今年上半年該板塊已有三宗地塊入市，且周邊在售項目仍有庫存，同時地塊總價較高，所以沒有出現激烈爭搶的局面，僅有三家企業參與競拍，最終經過少數幾輪舉牌由保利+北京建工斬獲。

今年6月4日，海開控股拿下海淀區西北旺鎮永豐產業基地（新）0411街區HD00-0411-0055、0058、0064、0072地塊，總價79.17億元，銷售指導價9.3萬元/平方米。還有附近的翠湖板塊，在今年2月份，港中旅搖中翠湖科技園0024地塊，銷售指導價8.5萬元/平方米，不過最後中海地產入局操盤。此外，今年入市的中海富華里富園現房產品，指導價在8.8萬元/平方米。

在張凱看來，從周邊配套來看，永豐北周邊住宅衆多，生活氛圍相對成熟，保利所拿地塊緊鄰海淀大悅城，南北緊鄰新建的中關村三小科技園分校，西北方向是規劃建設的西玉河溼地公園，缺點是相較於永豐南來說，其距離地鐵較遠，到16號線永豐站直線距離1.5公里以上。結合地塊容積率來看，產品仍舊以低密改善型爲主。

因全自持、盈利難，萬科曾折價退地

永豐北地塊曾備受關注。

2016年9月30日，北京發佈重磅樓市政策，其中指出，鼓勵房地產開發企業自持部分住宅作爲租賃房源，滿足城市居民租房需求。此後，北京試點採用“限房價、競地價”的土地交易方式。

當年的12月1日，首批“限房價、競地價”地塊全部成交，其中萬科以50億元奪得海淀區西北旺鎮18號地，萬科+住總聯合體59億元競得海淀區西北旺鎮19號地塊。值得關注的是，這兩宗地塊均100%自持，這意味着，居住用途部分將全部作爲租賃住房，不得銷售。

由於高地價與全自持，這兩宗地塊備受關注，業內普遍質疑“算不過來賬”。

此後，18號地被萬科打造成“北京翡翠書院”項目，戶型爲90平方米三居室、180平方米以上的複式四居室。而19號地塊先是住總退出，隨後萬科退地，並重新掛牌出讓。

張凱表示，該地塊此前被萬科拿下，有意打造爲翡翠書院，也是響應政府推動“租售並舉”的全新嘗試，即只租不售。但是，由於全自持導致收益低且資金回籠速度較慢，萬科曾提出周邊企業衆籌方案來應對難題，但隨着房地產金融監管收緊，調控政策趨嚴，周邊企業參與積極性有限，萬科最終不得不折價退地。

“時隔八年，該地塊再度上市，出讓條件有所改變，不再需要企業自持，而是地價達到上限後轉爲現場搖號方式確定競得人，同時掛牌價格和地塊合理上限價格也大幅增長，幾乎達到翻倍水平。” 張凱如是說。

新京報記者 段文平

編輯 楊娟娟 校對 楊許麗