杭州樓市“鬆綁”十日：政策催化成交“跑量”，“外地車牌又回來了”
21世紀經濟報道記者柳寧馨 杭州報道5月17日，央行、金融監管總局發佈文件，明確15%的首套房貸首付比例下限、25%的二套房貸首付比例下限，央行也取消全國層面首套住房和二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限，並下調了個人住房公積金貸款利率，這是史上力度最大的購房提振政策。
今年樓市傳統的“金三銀四”仍處於市場調整期，此前各地陸續放開限購的政策迴響還未過去，當前各地對首付比例、貸款利率等增量政策因城施策的文件還在制定中，衆多房產刺激政策疊加帶來的影響還有待觀望。
以杭州爲例，這一房地產去庫存重要城市10天前剛全面放開限購。根據杭州市住房保障和房產管理局公佈數據，截至5月8日，杭州二手房總庫存約爲25.3萬套，去化週期爲51個月。
5月9日，杭州發佈《關於優化調整房地產市場調控政策的通知》，明確在杭州市範圍內購買住房，不再審覈購房資格。這意味杭州全面放開限購，上一輪房產調控背景下杭州長達7年半的限購週期宣告結束。
從近半年杭州樓市“鬆綁”的時間線看，去年10月，杭州將限購範圍調整爲主城區（上城區、拱墅區、西湖區、濱江區），今年3月，杭州進一步放開二手房限購，明確取消在主城區購買二手住房的購買條件和購買套數的限制，再到今年5月，杭州全面取消住房限購。
新政過去一週多，杭州樓市反響如何，是否“築底”反彈？尤其是杭州新房市場，會出現溫和復甦態勢嗎？
一二手成交均“跑量”
杭州全面放開限購直接帶動了二手房掛牌數量的增長，而央行、金融監管總局的大力度提振政策帶動杭州二手房掛牌數量再創近期新高。
西湖區房產中介付澎給21世紀經濟報道記者發來了近期杭州全城成交量數據，“5月上旬掛牌量快速增長，中旬政策疊加效果顯現成交量一直在突破，5月17日一二手一共成交400多套。”
根據杭州市住房保障和房產管理局公佈數據，5月6日至5月10日，杭州每日新增二手掛牌數量基本在600套以上，在國家層面政策出臺前夕，5月14-15日，杭州每日新增二手掛牌數量均超過1200套。
“應掛盡掛”的二手房市場行情下，一些剛需購房者開始入市交易。從杭州市住房保障和房產管理局公佈的數據看，自5月6日開始，一二手房成交均在攀升，隨後十天內，二手房交易量穩定在日均200套以上，一手房交易量則在日均100套以上。
近幾個月，杭州的交易主力放在了二手房去庫存，但二手房市場流動性增加，也給一手房市場帶來一絲暖意。
付澎解釋道，杭州全面放開限購意味着無論新房還是二手房，購買都沒有門檻，隨便買幾套，報名人數小於開盤房源數，取消公證搖號由房企自主銷售。同時，杭州對首套房認定規則變化，“如果你在該區無房，或只有一套房正在掛牌售賣，新購住房的按揭貸款可按首套住房認定。”
蕭山區一位房產中介石亮告訴21世紀經濟報道記者，目前杭州新房優質樓盤還是需要搖號，而一般的樓盤可以直接買。
這意味着在杭州主城區內的新房完全放開限購，疊加杭州買房落戶的優化條件，爲不少想要在主城區買房落戶的購房者提供了便利。
5月15日上午10時30分，21世紀經濟報道記者來到拱墅區康橋片區一個房產售樓處，已有三四位購房者在洽談中，一對中年夫婦拿出了戶口本正在辦理購房事宜。
拱墅區一位房產銷售餘蘭告訴21世紀經濟報道記者，新政釋放了不少置換購房需求，一些客戶在新政出臺後迅速將手頭已有住房掛牌，便可以用首套房資格購買新住房，“例如一位客戶在餘杭區有房，現掛牌價400多萬，遠高於市場價，本意不是急着出售，而是有資格以低首付購買二套改善住房，爲了孩子讀書有主城區戶口。”
這也意味着，當前杭州二手房價格一路下跌的趨勢有望被踩住一腳剎車，哪怕只是在掛牌價看起來。
“這可能會增加市場信心，二手穩住了，新房銷售也會隨之改善，杭州房產市場的震盪纔會有一個相對平緩的時段。”餘蘭補充道。
拱墅區房產銷售谷鹿向21世紀經濟報道記者透露，5月杭州房產新政出臺後第一個雙休日，自己所在新房項目每天有超過50位意向購房者，看房熱度明顯提升。
谷鹿也觀察到，目前一些購房者還在觀望，“雖然目前杭州房產完全放開限購，但還有一些政策空間例如契稅降低，所以一些不着急買房的客戶還在等待。”
提升杭州樓市流動性
根據CRIC監測，今年杭州的“金三銀四”行情並不明顯。4月，杭州新房成交44萬平方米，環比3月下降43%，同比降幅爲60%。尤其是新房成交熱度下降，而全面放開限購有望帶動杭州新房市場出現緩慢復甦。
拱墅區某新樓盤房產銷售汪丹告訴21世紀經濟報道記者，5月杭州全面放開限購政策出來後，大量外地看房者前來選購房產，“很多金華、嘉興、溫州、台州的客戶來實地看房，往往看中房子很快就下單，主要是現在買房能落戶杭州，他們爲孩子未來讀書考慮。”
不只省內看房者增加，外省購房者近期受新政影響也來到杭州看房，不少銷售顧問向21世紀經濟報道記者感嘆，“售樓部門口久違的外地車牌又回來了。”
餘蘭透露，當主城區放開限購後，山東、河南等外省來的購房者也會增加，“根據我們的客戶記錄數據，最近來看的客戶羣體地域範圍豐富了很多，確實說明新政吸引了一些外地買房者來杭州主城區買房。”
在餘蘭所在的銷售羣中，“接外地過來客戶”成爲同事們近期主要的業務彙報之一。
不過，杭州新房市場也存在一些熱門樓盤依然觸發社保搖號，這意味着一些外地購房者很難買到杭州熱門改善需求的新樓盤，樓市交易繼續分化。
5月14日，拱墅區一樓盤登記結束，觸發“拼社保”即購房者需繳納社保118個月，最後入圍1008戶，成爲杭州新政後首個、2024年全市第4個觸發社保排序的樓盤。
一位鏈家新房經紀人告訴21世紀經濟報道記者，在西湖區、拱墅區等主城區的新房項目較少，目前看新房的購房者也越來越多，一些主城區品質樓盤銷量還在持續上升，因供不應求出現“拼社保”的情況依然存在。
新政帶來的樓市交易分化也體現不同板塊之間的冷熱不均。例如在杭州以改善型住房著名的申花板塊，經歷17年房產開發後，目前的新房項目屈指可數，爲數不多的項目也可能會觸發搖號，對因新政獲得主城區購房資格的不少購房者來說，他們仍然被卡在購房門檻外。
而在杭州拱墅區的康橋、筧橋等板塊，購房者完全不需要參與搖號，甚至還有小幅優惠，一些樓盤推出了買房送車位和家裝包。有房產銷售向21世紀經濟報道記者透露，目前杭州樓市主要在卷產品和交付時間，“我們項目原本2025年交付，現在預計能提前到2024年底，提前交付對購房者也是一個吸引。”
總結來看，目前杭州樓市主要情況是，所有人都可以在主城區購買新房，但熱門區域的一手房搖號難度依然很高；而容易購買一手房的主城區偏遠區域及郊區對購房者相對沒那麼大吸引力。
這體現出杭州全面放開限購政策對一手房市場的拉動仍然有限。最新的全國層面的購房首付比例下限降低和住房貸款利率下限取消等政策能否帶來樓市的繼續回暖？
杭州此前在存量房貸減負方面已出新政。5月15日，杭州對存量二套房的房貸執行標準做了調整，即允許按首套房的標準進行。
上述受訪的房產中介均表示，全國政策史上力度最大但也提出“因城施策”，他們也在等杭州具體對首付比例、貸款利率以及公積金利率的政策出臺。
（應受訪者要求，付澎、石亮、餘蘭、谷鹿、汪丹爲化名）