合肥首套房、二套房利率同步下調至3.45%，近4000套人才公寓藉機轉入商品房市場

21世紀經濟報道記者唐韶葵 上海報道

5月21日，合肥首套房、二套房房貸利率同步調降至3.45%。

來自合肥市房地產市場調控工作聯席會議辦公室的最新消息，合肥市取消首套、二套房貸利率政策下限，各銀行首套房實際利率調整至LPR減50BP即3.45%，二套房利率相應調整。與此同時，首套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例調整爲不低於15%，二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例調整爲不低於25%。

這是繼5月15日宣佈十條新政之後，合肥再次出臺樓市寬鬆政策，此次直指購房成本，從需求端刺激成交。

分析人士指出，合肥此次緊跟政策步伐，背後是提升產業發展信心與加速去庫存。

與此同時，合肥將把近4000套人才公寓轉入商品房市場銷售。此時加大樓市供應量，合肥意欲何爲？

同策研究院研究總監宋紅衛分析認爲，人才公寓轉商品房銷售，存在兩種情況，一是可能有一定比例的房源租賃難度較大，更多的可能性在於，可能租出去一部分，但是整體收益並不樂觀。“從收租金變爲一次性變現，這也凸顯了就是現在房地產下行壓力下，房企現金流的壓力。”其表示，爲了快速恢復市場流動性，政府也有意幫助企業持有型資產變成銷售型資產。

多城調降首套房利率

合肥是在5.17央行新政後，第一批正式跟進“首套、二套房貸利率取消下限”的城市之一。

5月17日，央行發佈新政，首套房最低首付比例降至15%，二套房最低首付比例降至25%。與此同時，房貸利率取消下限。

央行新政發佈首個週末，全國多個城市樓市售樓處現回暖苗頭，到訪客戶增加不少。有中介反饋，或許是多人看房的原因，公司後臺系統顯示出錯，範圍覆蓋南京、廣州、成都等多個城市。

5月18日、5月19日這個週末，合肥新房、二手房諮詢量大增，但成交併未出現大漲。有中介人員表示，客戶的觀望情緒比較大，其中不少客戶更關心是否還會有新政出臺，以及會有哪些細則落地。

縱觀長三角地區，除了合肥，其他重點城市的利率也有調整空間。南京目前首套房貸利率是3.45%，但二套房貸利率爲4.25%。

由於杭州“5.9”新政改變了杭州主城區的首套房屋認定標準，所以也對存量房貸利率的調整產生了一定的影響。近日，有媒體報道，杭州多家銀行確認：符合標準的存量二套房貸款利率可轉爲首套。杭州5月9日新政規定包括：主城四區在內均已調整爲“以區爲單位認定首套房資格”，所在區名下無房，新購即算首套。所以，新政規則傳導至房貸利率方面，存量房貸利率也可以隨之調整。換言之，只要通過當地住建局的首套認證符合條件的二套房貸利率都可轉爲首套利率。

搶跑去庫存，加快土地供應

近期，合肥抓住政策調整優化窗口期，頻繁發佈新政。

此前的5月15日，合肥發佈《關於進一步調整優化房地產政策措施的通知》，內容包括實施購房補貼、優化銷售政策、促進二手房市場流通、支持“賣舊買新”、 推廣房票安置、提高住房公積金貸款額度、動態調整新發放首套住房貸款利率、優化個人住房貸款首套房認定標準、加大改善性住房供給、加大保障性住房供應力度等10個方面。其中，最受關注的是放鬆首套房認定標準，提高公積金貸款額度，最高10萬購房補貼等。

據瞭解，5月20日下午，合肥市多部門聯合多家房地產開發商及經紀機構召開5.23-5.25大型惠民消費季協調會。針對市民關心的購房補貼問題，合肥市房地產市場調控工作聯席會議辦公室表示，根據安排，6月30日前購房者可在網籤時一次性全額兌現對應補貼額度。7月份及以後購房者，對應補貼分兩次兌現，50%在網籤時兌現，50%在領證時兌現。具體以各縣（市）區執行時爲準。

5月21日，在宣佈調降首套房與二套房利率的同時，合肥還宣佈了全市人才公寓轉商品房的房源約3857套、45.8萬平方米，將陸續投入市場公開銷售。項目包括天鵝湖商務區文淵府、高新區擢秀園、經開區睿庭、新站區毓德雅苑、廬陽區棲桐裡、蜀山區鴻博園等。

合肥新政頻發，是對近年來去庫存工作的延續。

今年2月，合肥相關部門透露，合肥市區商品住宅去化週期不足6個月，部分區域不足5個月。其中天鵝湖商務區、駱崗公園周邊等區域,就屬於去化週期不足5個月的區域。

從人口增量來看，合肥樓市仍具穩健發展的基礎。官方數據顯示，2023年合肥市淨增常住人口21.9萬人，淨增常住人口再創新高。

另據中指研究院等機構數據，2023年，合肥全年土地溢價率15.4%，房產保值力99.2，均居全國第一位。

5月10日，合肥成功出讓4宗地塊，總面積約240畝，總出讓價格28億元。其中最高溢價率爲6%。在最新的合肥市街坊控規中，多幅地塊商業用地性質被調整爲居住用地。

分析人士指出，合肥樓市具備穩健發展的基礎，但此次調整後，市場效果如何，還有待觀察。