合建房地合一稅 兩方式計算

房市示意圖。圖／記者遊智文攝影

財政部中區國稅局表示，公司申報適用房地合一稅2.0案件時，應特別留意「自有土地合建分屋」、「建商首次出售」兩種樣態，雖都適用單一稅率20%，但申報方式不同，分別爲分開計稅、合併計稅，提醒納稅人留意，否則可能面臨補稅。

中區國稅局表示，房地合一稅2.0自2021年7月1日上路，適用房地合一稅制的房屋土地、房屋使用權、預售屋、特定股權交易，辦理申報時，就應依規定將交易所得或損失減除土地漲價總數額後餘額，原則上不併入營利事業所得額，而是按照持有期間分別按45％、35%、20％稅率計稅。

不過房地合一稅2.0稅制設計上，爲避免錯殺無辜，也針對例外情形給予不同處理。例如對於建商，興建房屋完成後第一次移轉的房地交易，適用單一稅率20%，採合併計稅。又例如，針對以自有土地與建商合建分回後出售的案件，同樣適用單一稅率20%，以鼓勵私地主參與都更整合，這種情形則採取分開計稅。

計稅方式之所以可能影響最終稅額，是因合併計稅是併入一般所得額，若有虧損可盈虧互抵；但分開計稅，就無法以一般所得的虧損來抵銷房地交易所得。

舉例來說，甲公司以自有土地與乙公司（建商）合作，由乙公司擔任起造人，採合建分售。甲公司申報房地合一稅時，將房地交易所得3,400萬元併入營利事業所得額，因營業活動虧損2,900萬元，抵銷後剩1,400萬元，甲公司以20%稅率計算，繳稅280萬元。國稅局指出，甲公司是以自有土地與建商合建，分回後再出售，應採「分開計稅」，不能將營業虧損拿來扣，重新覈定稅額，交易所得4,300萬元可減除地主分攤的廣告費、代銷佣金等支出500萬元，另土地漲價總數額爲0，適用稅率20%，所得應爲3,800萬元，應繳稅760萬元，扣除已繳納稅款，甲公司補稅480萬元。