弘陽地產面臨一場持久戰

賣停車位、賣股權，弘陽地產正在着手解決企業面臨的流動性危機，至於能化解到什麼程度，現在尚難以預計。

這不是重點，公司在1月中旬公開的16億美元債重組方案纔是關鍵。對債權人來說，這份相對苛刻且敷衍的方案，只是公司以時間換空間的權宜之計，實際對債權人並不太友好。目前已有債權人籌備成立債券持有人小組。

對於福建富豪曾煥沙來說，這是一場持久戰。

賣車位、賣股權

繼1月中旬境外美元債重組受挫後，早已火燒眉毛的曾煥沙，日前拋出變現方案，擬將弘陽地產旗下停車位及相關企業股權轉讓，受讓方同爲其控制的物管上市企業弘陽服務（01971.HK）。

2月17日晚間，弘陽地產、弘陽服務同時公告了這一重大事項。

據公告，弘陽地產（01996.HK）此次計劃出售的停車位，位於江蘇、安徽、四川及河南等7省，合計6258個，交易總對價約2.31億元，其後將分別與弘陽服務簽訂轉讓協議。

目前，上述轉讓的停車位因尚未出售或租賃，未實現任何收入，弘陽服務稱收購後將以這些停車位爲基礎，重點以銷售爲主，未出售的停車位將對外出租。

弘陽服務爲弘陽地產兄弟上市企業，2020年7月登陸港股。據弘陽地產同日公告，公司控股股東、執行董事及董事長曾煥沙，間接持有弘陽服務71.88%的股權。

弘陽地產賣停車位不是首次，早在2021年12月底，公司間接全資附屬企業弘陽置地就曾將旗下256個停車位使用權，以約1463萬元轉讓給弘陽服務。這些停車位分別位於公司的武漢印月府、襄御瀾庭、烏鎮昕悅棠及中意湖燕瀾府等4個項目。

據2月17日公告，弘陽地產全資附屬企業成都弘陽錦興、徐州弘琪、南京鴻泰浦陽，各自與弘陽服務全資附屬企業南京弘生活簽訂股權轉讓協議，分別將所持成都弘勝和鼎地產70%股權、宿遷通金弘置業20%股權、句容金嘉潤地產19%股權，以及所附帶其他資產、負債及所有者權益轉讓，對價分別爲1.424億元、7395萬元、4134萬元。

上述股權轉讓亦存在較強的化債背景。截至2024年12月，弘陽地產未支付弘陽服務爲公司提供未售單位交付前管理服務費用0.90億元、商管服務費用0.83億元以及停車位銷售代理服務相關可退按金2.86億元。雙方已就以抵銷部分未支付應付款項，併爲弘陽地產提供額外現金達成一致，該等出售事項完成後，弘陽地產現金流及流動性將可以得到增強。

境外債重組受挫

弘陽地產2022年8月因一筆債務未償首次違約，這幾年來一直靠甩賣資產回血，最終走上債務重組之路。

1月23日，公司披露境外債重組進展，佔現有債務未償還本金總額約33%債權人已正式簽訂重組支持協議。不過，距離大多數債權人同意還有很大一段距離。

按照公司披露的債務重組方案，這次境外債重組規模高達16億美元。化債方案主要有4條主要途徑：第一，強制可換股債權，將於發行後12個月內轉換爲公司普通股，本金規模爲4200萬美元；第二，9年期高級票據，本金總額1億美元；第三，10年期高級票據，本金總額1.2億美元；第四，次級永續證券，且首10年不可贖回等，本金總額1億美元。

因爲沒有設置短期現金償付方案，也有沒有中期債券選項，全是長期解決方案，且長期無現金償付計劃，實際回收率極低，上述重組方案一經公開，立即引發債權人的不滿。

不過，公司認爲有可能迅速通過75%債權人支持。截至目前，尚未有新進展披露。

相比其他房企債務重組，必須經過長期溝通磨合和細緻考量，弘陽地產化債方案缺乏與債權人溝通略顯敷衍，如此這番作法，被外界認爲是其爲了應對3月份在法院的聆訊。

2月初，有債權人代表對外稱，已有公司美元債券面值25%以上債權人提出了反對意向，正着手籌備成立美元債券持有人小組。

起樓到樓塌

弘陽地產前身，是曾煥沙在上世紀90年代創建的南京紅太陽商業大世界，主要做建材裝飾材料批發業務。2003年，曾煥沙籌劃多年的首個樓盤旭日華庭對外發售，爲了專注地產業務，公司更名爲弘陽地產。

很長一段時間，弘陽地產均深耕南京及江蘇市場。2016年，公司才首次走出江蘇，落子合肥，那時曾煥沙才顯露出擴張的野心，2017年提出千億計劃，公司被推上賽車道。

2018年公司登陸港股當年，一舉拿下31宗土地，奠定全國性擴張的基礎。在這之後，曾煥沙兵不血刃地拿地，2019年曾耗資390億元斬獲57個項目，公司規模逐漸增大。2017年到2019年，公司銷售規模由256.9億元增至651.5億元。

爲了千億目標，公司自2018年開始發行多筆海外債券，甚至不惜拿年化票面利率高達13.5%的借款。隨着財務壓力以及部分"地王"消化不暢，流動性危機埋下了伏筆。

爲全國性擴張，曾煥沙通過獵頭、內推以及公開招聘等方式四處挖角，2017年前後挖來龍湖、萬科、泰禾以及旭輝等一大批前高管助力。

2018年，公司高調宣佈9位高管集體入職。旭輝前副總裁張良、旭輝前副總裁蔣達強、新城控股前高管羅豔兵等加盟，後來還有龍湖前高管袁春、華信國際前高管王世雄等加入。

弘陽地產上市後，將總部搬到上海虹橋商務區，不斷拓展全國業務區域。有錢也有人，公司擴張更加兇猛。即便是自2020年開始的行業調整期內，公司仍在各地拿地，不乏一些高溢價土地或項目。

隨着全國性戰略佈局的推進，公司銷售規模逐年增長，2021年銷售規模達到872.2億元，距離千億目標只有一步之遙。但隨着市場調整和債務危機的爆發，目標終未實現。2024年銷售規模僅剩88.2億元，同比下降59.60%。

在公司2022年違約之前，職業經理人天團已分崩離析，執行總裁張良、蔣達強，以及聯席總裁袁春先後離開，曾煥沙不得不重回權力中心，重掌帥印帶領弘陽地產渡劫。