華髮海上都薈（2025官方網站最新發布）華髮海上都薈內幕大揭秘
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上海松江華髮海上都薈售樓處電話☎：400-189-3008✔✔✔注:2021年～2023年，華髮股份分別從合營、聯營企業取得項目盈餘資金本金爲76.49億元、123.59億元、146.585億元。
本文爲國央企排查系列文章之一，旨在探討可能引發華髮股份信用惡化的三個誘因:合作開發(包括關聯方注資少數股東權益)、少數股東損益問題、2022年以來拿地的銷售去化情況。儘管華髮股份當下的信用風險無憂，但當後續負面輿情發酵之際，方能做到知根知底、從容應對。
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“中而美”的華髮股份2020年以來在合作開發上十分激進，引發較大關注。一方面，銷售業績確實實現了突飛猛進，成功邁入千億房企行列。最新2023年全年實現銷售1,259.9億元，連續4年穩居千億陣營。克而瑞2023年銷售排行榜排名上升4位至第14位。
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上海松江華髮海上都薈售樓處電話☎：400-189-3008✔✔✔另一方面，合作開發的瘋狂擴張，少數股東權益佔比從2019年的54%一路飆漲至2023年末的83%。奇怪的是，少數股東損益佔淨利潤的比重僅從16.03%上升爲46.96%、遠低於投入資金的比例。少數股東投入的資金，似乎並沒有獲得相應比例的收益。
經驗而言，少數股東權益和少數股東損益佔比之間的“剪刀差”向來被視爲房企“明股實債”的典型特徵。
華髮股份的少數股東權益規模、佔比，無論絕對規模還是佔比，均遠高於歸母所有者權益。股權比較分散的情況下就會出現這種情況，比如一家上市公司，控股公司持有公司30%股權、其他股東總計持有70%股權，合併報表上就會出現這種現象。類似情況，似乎符合華髮股份的股權結構。
從投入規模獲得相應的收益來看，華髮股份兩者嚴重不匹配，一直以來持續引發投資者對其“明股實債”的猜忌。依據會計記賬規則，項目公司借入“明股實債”，所支付的利息，反映在項目存貨的開發成本股權投資款項計入“所有者權益”。項目公司到期回購，需要支付相應款項回購。這種情況下，會導致少數股東獲得的淨利潤分配比例低於所投入資金的比例，主要在於部分收益以利息支付的方式給到少數股東。
至於華髮股份是否存在“明股實債”？基於公司公告、《回覆上海證券交易所對公司2021年年度報告信息披露監管工作函的公告》，歸納如下:
第一、房地產項目投資開發週期長達數年,股東資金投入與項目利潤結算存在跨年時間性錯配是行業常態。這就解釋了2020年、2021年少數股東投入的資本金顯著增加，雖然當期銷售金額相應明顯增加，但是結算一般需要兩年之後，所以當期的投入尚未確認報表收入。
圖表 華髮股份歸母淨利潤、少數股東權益拆解
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上海松江華髮海上都薈售樓處電話☎：400-189-3008✔✔✔第二、與少數股東直接相關的淨利潤爲合作項目收入結轉所貢獻的利潤，華髮股份獨資項目收入結轉產生的利潤以及長期股權投資(聯合營企業)產生的投資收益與少數股東無關。如投資的合作項目尚在建設初期並未交付結轉，合資項目公司未產生利潤，則該項目少數股東損益一般體現爲虧損。每年合資項目收入佔營業總收入的比重存在差異，導致歸屬於少數股東的淨利潤佔淨利潤的比重存在結構性差異。
華髮股份在2022年5月12日《關於回覆上海證券交易所對公司2021年年度報告信息披露監管工作函的公告》提及，截至2021年末少數股東權益751億元，相比2019年末增加516億元，其中合作項目股東資本金投入的增加457億元，是少數股東權益增長的最主要原因。公司、關聯方珠海華髮城市運營投資控股有限公司及珠海城市建設集團有限公司按照各方持股比例共同對公司子公司珠海市海川地產有限公司累計進行三次現金增資合計597億元，增資後各股東持股比例保持不變。
圖表 少數股東權益大於10億元的主要合作項目
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上海松江華髮海上都薈售樓處電話☎：400-189-3008✔✔✔爲何華髮股份選擇在2020年、2021年快速做大少數股東權益規模?原因無他，乃2020年“三道紅線”指標的出臺。區別於部分房企選擇“明股實債”隱藏債務，華髮股份則是借力關聯方、增資合作開發。經過兩年左右的努力，2021年度華髮股份已全面實現“三道紅線”達標轉綠，2022年度、2023年度“三道紅線”指標進一步優化、持續維持綠檔。
圖表 “三道紅線”達標情況
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上海松江華髮海上都薈售樓處電話☎：400-189-3008✔✔✔無獨有偶，萬科也曾遭受“明股實債”的質疑，導火索是"2024年一季度歸母淨利潤虧損幅度明顯大於少數股東損益的變動幅度”。
“受結算規模和項目毛利率下降影響，公司和少數股東在項目層面利潤都出現了大幅下滑，之所以歸母淨利潤相對於少數股東損益的變動幅度更大，主要原因是，少數股東損益僅反映了合作方在項目公司層面的利潤，而集團的權益淨利潤在合作項目的利潤基礎上，需要扣除合作之外的損益影響，比如萬科全資投資的經營性業務按成本法覈算計提的折舊攤銷，非項目層面的利息支出、費用等。這些非合作項目層面的損益影響金額在季度間相對均衡，且同比變動較小，因此扣除這些影響後的集團權益淨利潤變動幅度相對更大、實際上，在單個合作項目中，萬科與合作方同股同權，利潤回報水平的變動幅度是一致的。”
綜上，華髮股份做大淨資產，更多是借力關聯方增資合作開發項目，“明股實債”風險整體不大。大的風險沒有，如果深究各個項目，會發現諸如金谷信託，同時作爲股東、債權人蔘與合作項目的開發，因此個別項目的“明股實債”風險依然存在。
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華髮股份2022年以來拿地較爲激進，尤其在市場下行的背景下，主動提高溢價率獲取地塊引發市場關注華髮股份拿地聚焦核心城市，共計獲取26幅地塊，其中上海11幅、收購深圳市寶安區冰雪文旅城項目合作方51%的股權，具體如下:
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上海松江華髮海上都薈售樓處電話☎：400-189-3008✔✔✔深圳冰雪文旅城由融創中國與華髮集團共同打造的，建築面積約131萬m²，其中涵蓋了約10萬m²的超級冰雪世界(意圖打造成爲全球最大的室內雪世界文旅項目)、約10萬m²的灣區商業旗艦以及德國施柏閣酒店等文旅商綜合業態。
2023年1月4日,旗下全資子公司珠海華髮房地產開發有限公司以現金方式收購深圳融創文旅產業發展集團有限公司持有的深圳融華置地投資有限公司51%股權(股權收購價款爲35.70億元)及其擁有項目公司的債權及利息(債權收購價款1,190萬元)。收購完成後，公司持有項目公司100%股權。
深圳冰雪文旅城尚處於前期開發階段，項目公司2023年仍未開始產生營收，後續還需要較大資金投入根據交易評估文件顯示，2020年底深圳冰雪文旅城開始建設的12棟人才住房一一新城華苑，曾經因爲疫情停工，停工之前大部分便已封頂，達到預售標準。2023年7月開始銷售，但是項目施工進展緩慢，目前供應20套，月均去化僅2套左右，銷售較爲慘。
上海票據交易所公佈《截至2023年10月31日承兌人逾期名單》，珠海華髮實業股份有限公司旗下子公司深圳融華置地投資有限公司被公示，累計逾期發生額爲1.56億元。
松江洞涇鎮地塊，開發項目爲華髮海上都薈，屬於獨資項目，項目預算總投資額100.58億元，爲2023年新開工建設項目，當年投入資金69.68元。2024/4/29二期開盤最新報價38,574～49,252元/㎡，產品類型爲別墅、住宅。從首次開盤情況，認購率表現不太理想，遠遜於上海其他項目。
圖表 華髮海上都薈銷售
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上海松江華髮海上都薈售樓處電話☎：400-189-3008✔✔✔浦東新區唐鎮中心鎮區地塊，開發的項目爲華髮·半島華庭。2022年7月，經過42輪競價觸及“終止價”進入一次性書面報價階段，最終華髮股份旗下全資子公司上海鏵發創盛置業有限公司以44.89億元的總價競得該地塊，成交樓板價爲40,739元/m²，房地聯動價爲70,620元/m²。項目整體符合預期，目前已經售罄。
靜安區中興社區地塊，開發的項目爲華髮靜安華府，具體位置在新湖青藍國際的南側，距3號線東寶興路站約300米，地塊距離外灘直線僅25公里，到陸家嘴直線3公里左右，區位價值不言而喻，熱門盤預定。2023/7/29開盤當天推出291套，全部認購套數，認購率100%。2023/11/25開盤當天推出227套，認購套數221套、認購率達到97.36%。項目銷售成交面積58,169m²，銷售均價爲11,900萬/m²，銷售金額達到69.22億元。整體而言，儘管第二次開盤沒有完美實現100%的認購率，但銷售無疑較爲成功。
青浦區西虹橋龍聯路北側07-02地塊，開發的項目爲華髮·蟠龍四季，項目整體符合預期，目前已經售罄。
青浦區趙巷鎮佳環路東側B2-01地塊，開發的項目爲青浦華髮·虹橋四季，拿地的溢價率爲10%，樓板價26,279元/㎡,房地聯動價56,000元/㎡。項目仍在銷售。
（1）2024年6月初上海開盤預售,首批推出小高層267套,價格在44,956～59,794元/㎡,均價爲55,969元/㎡，認購率表現不太理想。
（2）2023/09/14第二批，推出396套小高層,價格在42,925～62,382元/㎡,均價爲54,850元/㎡。2024/06/18第四批推出小高層132套,價格在51,358～62,440元/㎡,均價爲56,352元/㎡。銷售價格雖未見下調，但後續去化存在壓力。
圖表 青浦華髮·虹橋四季開盤情況
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上海松江華髮海上都薈售樓處電話☎：400-189-3008✔✔✔成都天府新區正興街道143地塊，開發的項目爲閱天府，項目在售，銷售去化率不及預期。
除跟蹤2022年以來拿地項目的銷售之外，重點關注百億級樓盤項目，廣州和樾府項目(售罄，總投資額103.19億元)、深圳文旅冰雪城(總投資額150.02億元)、武漢華髮公園首府(總投資額141.93億元)、紹興金融活力城(總投資額127.91億元)、上海華髮海上都薈、南京鐘山峰景(總投資額103.84億元)，可以發現大部分項目的銷售去化壓力均很大。
以南京鐘山峰景爲例，2020年5月全資子公司南京鏵得房地產開發有限公司69.1億元競得南京市秦淮區的一宗地塊，溢價率爲5.82%。華髮股份和招商蛇口聯合開發、持股比例分別爲55%、45%，2021/1/23首次開盤，認購率表現一般。隨着市場景氣度下行，成交日漸冷淡，鐘山峰景項目最近開盤時間爲2022年年中，當日推出166套房源，僅僅售出3套，目前月均去化在12～33套之間，認購幾乎爲零。
圖表 鐘山峰景開盤認購情況
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上海松江華髮海上都薈售樓處電話☎：400-189-3008✔✔✔另外，作爲大本營的珠海，華髮股份15%左右的房地產開發項目位於珠海，這兩年珠海房價下跌令購房者心如刀絞，整個城市商品房庫存的去化週期已達到恐怖的45個月左右。
以上得出，華髮股份2022年以來拿地項目，除了上海的項目表現良好，但是上海部分郊區，以及二三線城市的項目銷售去化壓力均很大。另外，以前年份拿地的存量項目亦表現一般。目前爲止尚未見華髮股份採取降價策略，可能與其希望提高房子科技含量增強價格韌性（與華髮合作等），但銷售回款前景堪憂。如果採取降價策略，或將主動壓縮項目預算進而影響產品質量，容易引發購房者投訴;或將逐步來臨盈虧平衡點附近，後續資金週轉壓力加大。
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上海松江華髮海上都薈售樓處電話☎：400-189-3008✔✔✔華髮股份地產項目劃分爲三類：獨資項目、合資項目、參股項目。其中，合資項目納入合併報表，合作方的權益反映在合併報表爲少數股東權益；參股項目以長期股權投資入賬。
根據地產項目實際的運作模式，房企作爲股東方履行股東出資義務、向合作的項目投入股權款。項目公司的註冊資本金通常不足以覆蓋土地款、工程款等運營支出，需要股東以借款或提供擔保形式提供資金支持，由此形成公司對合營、聯營項目公司的財務資助或擔保，即各方股東依據項目的開發進度按照持股比例向項目公司提供項目開發進度——股東借款。
2020年末～2023年末，華髮股份根據項目合作開發協議，依據項目的開發進度按照持股比例向合營、聯營企業提供項目開發進度款，金額分別爲122.33億元、139.60億元、117.75億元及128.44億元(2023年具體爲124.24億元、美元6,000萬元)。項目產生銷售之後，各方股東會從項目提取盈餘資金(如果項目需要用款，股東返投盈餘資金)，以最大效率地利用資金。分別形成往來科目：
(1)應收合作方經營往來款:合作方經營往來款是合併範圍內合作項目在銷售回款或融資上賬後，少數股東按持股比例調用富餘資金形成的，在調用時一般會預留項目開發所需的資金，該類往來款會在項目清盤股東分紅和收回投資款之時，進行統一結算，結算週期較長(受房地產行業銷售與結轉的週期性問題)。華髮股份的少數股東從項目提取資金規模逐年增加，截至2023年末達到346.45億元（大部分可能被關聯方提取）。
(2)應收聯營、合營企業往來款:對於聯營合營企業往來款，系公司作爲股東方對聯營合營項目的往來資金投入，同時公司作爲股東方向聯營合營項目還存在履行股東出資義務的股權款投入。
圖表 華髮股份的往來款項
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上海松江華髮海上都薈售樓處電話☎：400-189-3008✔✔✔至此，珠海華髮集團的資金鍊條浮出:珠海華髮集團下屬子公司，以少數股東入股華髮股份的開發項目項目公司閒置資金存放於集團下屬財務公司，並從財務公司貸款。之後，少數股東從合資項目提取資金。
房地產項目銷售多爲期房產品模式，轉化爲營業收入需要兩至三年左右的結轉時間，故銷售金額與營業收入存在週期錯配，2023年營業收入，更多來自前兩年左右——2020年的銷售項目結轉。提醒注意的是，營業收入爲合併範圍口徑，銷售金額爲全口徑(華髮股份操盤的項目口徑)，二者的算口徑並不一致因此，兩者滯後兩年左右高度相關，但金額可能有相差較大，前者會遠低於後者。
華髮股份銷售金額爆發式增長，發生在2019年～2020年前，意味着大批項目的結轉在2023年左右，當年的營業收入規模可能達到頂峰之後，將停滯甚至掉頭向下。
相比營業收入增長較爲悲觀，華髮股份的歸母淨利潤可能將面臨更大幅度的下滑。上述提及，少數股東投入的項目，在當期尚未獲得相應的收益，但進入2023年之後將陸續結轉確認收益，意味着項目的所得大部分將歸屬於少數股東(如果虧損，也將歸屬於少數股東所有)。
以納入合併報表的珠海市海川地產有限公司爲例，隨着房地產項目集中交房結轉較多收入，2023年度珠海市海川地產有限公司營業收入和淨利潤較2022年度增幅較大。結合上文提及關聯方增資入股該公司，所以淨利潤的大部分都被關聯方的少數股東拿走。
圖表 珠海市海川地產有限公司財務狀況
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上海松江華髮海上都薈售樓處電話☎：400-189-3008✔✔✔除了獨資項目、納入合併報表範圍的合資項目之外，參股的項目直接影響投資收益。華髮股份長期股權投資規模逐年增加，從合聯營企業經營覈算的投資收益反而快速下降。
圖表 華髮股份合&聯營企業的投資收益率
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上海松江華髮海上都薈售樓處電話☎：400-189-3008✔✔✔2023年，華髮股份實現歸母淨利潤18.38億元、同比下降29.58%。而在2024年一季度,歸母淨利潤僅3.49億元、同比下降35.34%。華髮股份營收走高，利潤卻連年跌跌不休。即使後續項目完成銷售，結轉的收入、利潤大部分歸屬於少數股東，或許2021年、2022年是公司發展歷史上最好的一段時間，至此之後將面臨營收增長停滯、歸母淨利潤虧損的窘境。
綜上分析，華髮股份在手項目的銷售去化壓力較大， 例如上海的部分項目銷售景氣度也出現了肉眼可見的下降，全國其他城市的項目銷售壓力逐漸增加。後續項目結轉確認收入，但由於前兩三年合作開發的緣故，少數股東或將拿走大部分利潤，華髮股份將陷入“營收增長停滯、歸母淨利潤虧損”的窘境。另外，儘管2021年“三道紅線”突然實現了全部達標，但少數股東權益“虛胖”。綜合而言，華髮股份經營風險在增加，目前二級市場債券性價比不高，建議等待負面輿情發酵且債券已反映投資者擔憂，擇機介入。華髮海上都薈售樓處電話☎：400-189-3008✔✔✔華髮海上都薈官方電話☎：400-189-3008✔✔✔
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上海松江華髮海上都薈售樓處電話☎：400-189-3008✔✔✔華髮海上都薈地處洞涇鎮，位置來說是離市區比較遠，但有地鐵9號線與未通車的12號線換成要方便些，不管怎樣洞涇再好還是洞涇所以導致客戶下手的不多。
華髮海上都薈——位於松江洞涇鎮，地處G60科創走廊腹地，是洞涇人工智能產業高地，有地鐵9號線與12號無縫換城，未來潛力不可估量。
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上海松江華髮海上都薈售樓處電話☎：400-189-3008✔✔✔從去年12月開始，上海連續出臺重磅政策，樓市政策暖風頻吹：
2023年12月14日：調整普通住房標準，優化差別化住房信貸政策；
2024年1月30日：上海外環外（除崇明區域），非滬籍單身連續繳納社會保險或個人所得稅已滿5年及以上，限購1套住房；
2024年2月20日：央行公佈最新一輪的5年期以上LPR爲3.95%，猛降25個基點，爲近25年最低！
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上海松江華髮海上都薈售樓處電話☎：400-189-3008✔✔✔利好頻現效果顯著，春節後開工至今市場回暖明顯！據鏈家數據顯示，截至2月25日，春節後復工一週的帶看總量超過6萬人次
開盤現場一角：
按環線細分，外環外房源帶看量超過3萬人次，佔比約48.73%，是絕對主力；
數據來源：鏈家
按總價劃分，400-600萬的帶看量最多，總計13418人次，佔比超過五分之一。
數據來源：鏈家
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上海松江華髮海上都薈售樓處電話☎：400-189-3008✔✔✔可以看到，外環外、預算400-600萬級置業人羣爲當下市場購買主力，具有較強的置業需求；市場明顯回暖，金三銀四樓市“小陽春”即將到來，還在觀望的購房者，抓緊時間搶跑~
上海450萬級精工墅區華髮·海上都薈已過會，（2月29日）已開啓認購高品質+雙軌交+低門檻三重buff加持，此時不買，更待何時？
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2、罕見的雙軌交地鐵盤！項目擁有9/12號線（在建）雙軌配置，且均在項目500米範圍內（直線距離），均步行可達。更何況還有3大TOD綜合體規劃+九年一貫制華二松江實驗學校（新房不承諾學區）+多個超級文旅資源等資源加持！
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01.
上海西南精工墅區
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當下買房，開發商也已經成爲購房者考量的一個重要因素，口碑國企是優選。
要知道，華髮是全國知名的國企品牌，珠海華髮實業股份有限公司是承接華髮集團房產開發板塊的平臺公司，擁有國家一級房地產開發資質，2017年起連續躋身《財富》“中國500強”榜單“2023中國房地產百強企業”第12名，實力靠譜！
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上海松江華髮海上都薈售樓處電話☎：400-189-3008✔✔✔近年來華髮在上海更是多子齊發，如華髮蟠龍四季、華髮半島華庭、華髮古美華府等都是備受關注的大熱盤，再往前回顧還有靜安府、蘇河世紀等標杆樓盤，品牌力和產品力十分出衆。
此次華髮秉持40餘年匠造經驗，融入華髮優+體系5.0產品打造理念，落子松江洞涇打造少有的高品質墅質社區——華髮海上都薈！
實景圖
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上海松江華髮海上都薈售樓處電話☎：400-189-3008✔✔✔項目自帶約2000㎡社區配套，此前實景示範區已驚豔亮相！據悉項目社區配套、下沉式庭院、會所、入戶大堂、地下車庫等都做了實景展示，項目售樓處未來交付後也將規劃爲鄰里空間配套！滿屏所見即所得，讓業主看得舒心買得放心~
售樓處實景圖
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上海松江華髮海上都薈售樓處電話☎：400-189-3008✔✔✔比如說，項目主入口做了環島式酒店大堂設計，風雨迴廊在天氣炎熱或者下雨天時讓人更舒適；
地下車庫沿襲市場流行的網紅星空頂設計，兼具美觀度和實用性，頭頂是璀璨的星空頂，絢麗氛圍直接拉滿；
實景圖
社區會所健身房也已驚喜亮相，所見即所得，此外會所還配備有泳池，不用出小區，在家門口就可以游泳健身；
不僅如此，社區內部還配置下沉式花園、懸浮客廳、咖啡書吧、兒童遊樂室、生鮮超市等等，不出小區就能散步、會客、賞景、遛娃、購物！
實景圖
除了一系列配套的實景呈現，項目在景觀以及建築營造上亦是不遺餘力。
景觀園林上，項目邀請朗道國際景觀設計傾力打造，衆所周知的上海融創濱江壹號院、上海萬科中興路一號、上海萬科翡翠濱江都是其代表作。
項目效果圖示意圖，僅供參考非交付標準
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上海松江華髮海上都薈售樓處電話☎：400-189-3008✔✔✔項目社區打造“都市園林，無界生活”的概念，創造開放、生活活力的城市街角空間。同時內向造景，打造三大組團景觀、各類活動休閒場地，可滿足全年齡段生活空間需求。
實景圖
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上海松江華髮海上都薈售樓處電話☎：400-189-3008✔✔✔建築設計上，具有現代設計風格的外立面，以淺色塗料及灰色塗料搭配爲主，門頭局部採用石材及鋁板，色彩以暖白色與香檳色爲基調，整體看上去端莊、高雅，質感十足。
效果圖
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上海松江華髮海上都薈售樓處電話☎：400-189-3008✔✔✔對於城市精英們而言，結束一整天的工作，步入高顏值、低密度的墅質社區之中，身心都能不由自主的休憩、放鬆下來。
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02.
高層&疊加輕奢戶型
打造理想生活新範本
除了在項目打造時堅持高標準、不減配，落實其改善標準之外，在產品居住體驗上，特別是品質生活的體驗感方面，力求完美。
首推樓棟示意圖
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上海松江華髮海上都薈售樓處電話☎：400-189-3008✔✔✔項目首推主力建面約101㎡3房2廳2衛高層戶型&建面約90-133㎡疊墅戶型！不管是價格還是設計、裝標，都帶來了諸多驚喜：
首先，項目整盤公示均價爲4.91萬/㎡，低於原本5萬/㎡的房地聯動價，高層還是精裝交付，單價上就比同緯度其他板塊更具性價比！
其次，項目高層戶型都是建面約101㎡戶型，做到了3房一步到位，購房者也無需更多糾結，同時還可獲得更統一的圈層；
最後，項目戶型設計極具匠心，空間佈局十分驚豔，高層的裝修標準更是遠超同價位段新盤。
具體解讀如下：華髮海上都薈售樓處電話☎：400-189-3008✔✔✔華髮海上都薈官方電話☎：400-189-3008✔✔✔
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比如說建面約101㎡F&G戶型，都是市面上備受認可的飛機經典款戶型。
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玄關作爲家宅之始，便以溫暖材質與柔和燈光相迎。通頂櫃體的設計，暗藏存儲空間，讓出行與歸來皆倍享自在。輔以嵌入的雕塑藝術，既是端景，又可機動變換爲節日活動主題元素，在方寸之地賦予入戶無限可能。
設計的細節之處不在於繁複的堆砌，而是設計師的巧思。艾未設計強調生活與藝術的融合，壁爐與客廳背景牆以青玉石鋪就，飄窗與角落書架則是輕鬆閱讀的有效引導，豐盈的綠植也給室內帶來了無限生機。
約270°的環幕視野，讓陽光肆意傾灑，觀景效果極佳。光影勾勒形體，色彩渲染風格，以打造能量社交場。視覺的溫暖和青玉石帶來的溫潤質地，在淡雅柔軟的飾面映襯下，散發着慵懶愜意之感。
弧形沙發後的一組休閒椅，旨在實現生活方式及場景需求的變換組合。既是茶臺，亦可是開放的親子空間。同時有效利用牆體和飄窗，定製豐富的藏酒區，以美學介入未來生活，透露居者品味之餘，讓這一隅也擁有着無限延展性。
艾未設計着重親子、瞰景、會友、聚餐等場景的營造。用餐區作爲客廳與廚房的鏈接，以圓弧元素打造，有效延展了空間功能與互動效果，也賦予了靈活的居家動線。
島臺作爲有效補充，承接日常工作區與休閒區的需求使用，在局部金屬置物架的包裹下，照亮質感生活。
玄關過道的另一側爲睡眠區，木作牆面的暗門背後隱藏着兼具實用功能的儲物間，以滿足日常與換季收納。
主臥對功能區進行重新劃分，並以衣帽間相迎，打破傳統佈局。島臺設置形成洄游動線，並以開放格、玻璃門、封閉櫃門相結合的形式，滿足男女主人各自的服飾、配飾、包包等收納的需求。
牆面大量運用特色蜥蜴皮、絲質面料以強調卓越品質，並通過夾絲玻璃實現虛實結合，營造一種隔而不斷的朦朧美，自然優雅的氣息瀰漫而出，包容、隨性的生活理念也在盡情蔓延。
次臥延續開篇儀式感，以特殊工藝手法打造的牀背極具特色，牀頭櫃與飄窗一體鏈接，與整體流線相結合，勾勒出豐潤舒暢的狀態。突出的材質紋理，以涓涓細流述說着生活的詩意。
女孩房擁有獨特的韻味，在顏色選擇、裝飾元素和佈局等方面皆有區別，且更注重細節和溫馨感。飄窗更是點睛之筆，立足於孩童的興趣需求，改造成休閒、繪畫一角，以提供多樣化的學習和娛樂氛圍。
集收藏、私享於一體的書房區，摒棄冗雜的裝飾，展示架牆面與特殊木紋牆紙拼接，勾勒出立體層次。同時利用櫃體增設摺疊牀，以靈活實現展開或摺疊之態，打造成多功能靈動空間。
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