機構：住房租賃市場供需結構有望重塑 市場或出現“黑馬”

21世紀經濟報道記者 張敏 北京報道

“租賃市場或將出現一批‘黑馬’品牌，他們通過快速收儲存量房源，在短時間內大幅擴張管理規模。”10月24日，第六屆領航·住房租賃產業國際論壇召開，ICCRA住房租賃產業研究院院長趙然表示。

趙然說，近年來房地產市場進入存量時代，住房租賃和資產運營的相關政策不斷推進，長租公寓的大宗交易數量正逐年增加。其中，存量房收儲、城中村改造的快速推進，加之住房租賃商業閉環的形成，有望重塑住房租賃市場的供需結構。

當日，ICCRA住房租賃產業研究院發佈的《存量盤活背景下住房租賃行業價值發現》報告（以下簡稱《報告》）指出，近10年來涉及長租公寓的大宗交易，在交易數量和建築面積上均顯示出逐年上升的趨勢。

與此同時，保障房租賃住房資產證券化路徑愈加暢通。從公募REITs的市場表現來看，保障性租賃住房REITs相較發行價的漲幅達到了14%～36%（截至2024年9月12日），表現遠優於其他板塊。

10月23日，招商基金蛇口租賃住房REIT掛牌深交所。自2022年首批公募REITs集中上市以來，我國保障性租賃住房公募REITs數量已達6只。

在趙然看來，已有不少住房租賃項目成功跑通“投融建管退”閉環，順利邁入資管時代，租賃住房也將成爲存量資產盤活的重要方向。由此，租賃市場的供需結構有望重塑。

根據《報告》，若將存量酒店、存量辦公樓、產業園等的改造計算在內，北京租賃市場的潛在供應建築面積約爲575.6萬平方米，合計供應租賃住房約19.6萬間。在上海，這一數字達到1754萬平方米、58.7萬間。

但趙然同時表示，從供需匹配的角度來看，部分地區可能會面臨保障房需求與存量房供給之間的不對稱問題。

另外，存量資產來源和類型的多元化，使得有效資產的篩選和改造難度進一步增加，也加劇了行業微利運營的挑戰。

趙然表示，“存量資產持有方應精準識別具備潛力的存量資產，投資決策時不僅要考慮當前的市場價值，還應着眼於未來的增值空間與長期回報。此外，在建、管階段需要確保改造後的資產能夠滿足當前及未來的市場需求，並在退出時最大化資產價值，確保全產業鏈良性運作。”

《報告》進一步分析，資產組合視野和產業鏈思維相輔相成。存量資產持有方需要具備資產組合視野，通過整合不同類型資產、多業態協同運營，提升整體投資回報。以產業園綜合體爲例，納入長租公寓業態，能夠在分散投資風險的同時，獲得持續穩定的租金回報。