嘉定距離市區最近的板塊，爲啥房價起不來？
豐莊是嘉定唯一插入中外環間、距離市區最近、地段最好的板塊，堪稱嘉定“東大門”。
豐莊與普陀融合得非常好，城鎮化率100%，在這裡幾乎分不清到底是屬於普陀還是嘉定。
豐莊有兩條地鐵13和14號線，坐不了多久便直達市中心，通達性非常好。
但是，同樣是外環內，豐莊跟北新涇、龍柏、靜安新城等板塊相比，房價非常的窪。
豐莊板塊均價僅4.6萬元/m²，遠低於上述板塊的6-7萬元/m²，差價高達2萬元/m²。
這麼好的地段和交通，爲何嘉定“東大門”房價就起不來呢？是市場的疏忽，還是隱藏的機遇？
01
豐莊板塊實際上代表了真新、真江、豐莊、柵橋4個建制村組。
這是1995年由江橋鎮析出的，合稱真新新村街道，2006年更名爲真新街道。
嘉定豐莊與普陀、長寧交界，這樣奇巧的地理位置也讓豐莊成了一個典型的“三不管”地帶：
在這個地帶，分佈了很多影響居住的“硬件”設施。
首先是五大批發市場，直接拖垮豐莊的居住環境和商業生態。
曹豐建材家居商場、上海市輕紡市場、上海市江橋批發市場、萬潤國際酒店用品市場、豐莊茶葉廣場是豐莊的五大批發市場。
這麼多批發市場齊聚，帶來了不好的居住環境，給人很雜亂的感覺。
再加上廢物回收站、江橋垃圾焚燒廠、機動車檢測站和一些廠房等，豐莊猶如一個藏污納垢的地方：
曹豐建材家居商場
上海市輕紡市場
上海市江橋批發市場
萬潤國際酒店用品市場
廢物回收站生活垃圾分類網點、廢舊物資回收網點
然後是鐵路、高壓線、京滬高速、曹安公路、金沙江西路又構築了五道屏障，對區域造成了割裂。
豐莊北部就是鐵路，與桃浦切割開來，南北出行主要靠祁連山南路，這條路高峰期非常擁堵。
高壓線如同懸在頭頂的達摩克利斯之劍，人人都想躲開：
京滬高速將豐莊南北割裂開來，曹安公路、金沙江西路上是飛奔的大卡車，充滿危險：
教育與醫療資源的匱乏，更是豐莊的一大痛點。
醫療設施也多是鄉鎮級別的小醫院，如滬西醫院、海鶴醫院、安國醫院、衛生服務中心等。
甚至有的還曾被稱爲黑心醫院。
這使得豐莊的居民在消費和就醫方面，不得不去蹭市區的資源。
豐莊的居住環境混亂，配套設施落後，並非偶然。這一帶的歷史背景也爲其現狀提供了註腳。
追溯歷史我們可以發現，蘇州河兩岸歷來都不是什麼好地方。
從蘇河灣、不夜城開始，到原先的三灣一弄、長風工業區、天山化工區、北新涇工業區等。
這裡是機器轟鳴、工人忙碌的地方，也是出滾地龍的地方，承載着工業的痕跡和歷史的烙印。
從蘇州河再往西，豐莊也只不過是窮苦破落的延續。
再加上本世紀初江橋-豐莊一帶被列爲上海六大動遷基地之一，城市界面提前定型。
在整個嘉定區，可能南翔、嘉定新城才稱得上“好地方”，而江橋-豐莊代表了“下等”和破敗。
當這樣的地段認知形成後，對豐莊後續的發展造成了深遠的影響。
02
嘉定豐莊與長寧臨空經濟示範區僅一河之隔，房產市場本應像長征、長風一樣可以吃長寧的外溢。
但是配套和環境的不給力、交通的割裂，讓豐莊承載不了長寧的產業人羣，他們可能看不上這裡。
長寧的有錢人住在西郊，中產買在古北、天山，剛需則跑到了長征；
即使再多花點錢他們也願意外溢到城市界面相對好一點的普陀長風，不見得會來豐莊。
尤其是豐莊與長寧連接不通暢，軌交不直達，雖然距離近，但路程卻較遠，阻隔了置業人羣的到來。
比如從豐莊十二街坊駕車前往聯合利華研究發展中心，明明直線就1.5公里，卻要繞道5.3-6.2公里：
既然抓不住長寧的客羣，豐莊剩下的就是吸引市區的購買力了。
但是豐莊不管是通過13號線還是14號線與市區的連接帶，都是被層層的居民區所阻擋。
換句話說就是沿線二手房產品同質化競爭太嚴重，形成了截流，讓豐莊收不到好處。
13和14號線簡直是兩條置業鄙視鏈，通往市區的途中全部都是競品板塊。
真光、長征、真如、曹楊、長風、武寧、長壽路等都是居住大區，截胡了市區向西北方向的外溢。
只要前面的板塊不漲價，後面的也別想漲起來，大家的價格被壓得死死的。
遠的不說，就拿與豐莊一路之隔的普陀陽光威尼斯來說，5萬元/m²的單價直接鎖死了豐莊的上漲空間。
豐莊的金鼎香樟苑賣5.2萬元/m²，但是普陀真光這邊也有香樟苑，而且僅賣4.7萬元/m²，形成正面狙擊！
直面高壓線的金鼎香樟苑
江橋動遷大居可以看作是豐莊的下游板塊，地鐵多兩站房價更便宜，再次構成了競爭。
本身豐莊的二手房產品也不高端，在市場上缺乏可持續競爭力，房價也就很難漲得起來。
從價格能清晰地分辨出豐莊的二手房類型，4萬元/m²出頭的是某某村、某某街坊老舊小區。
如豐莊一至四村、金豐新村；豐莊十四街坊、金祥坊、嘉秀坊、嘉利坊、嘉和坊等。
這些老房子沒有任何品質可言，戶型過時、物業跟不上、停車位緊張，只有少數加裝電梯，問題多多：
豐莊一村
5萬元/m²出頭的是零幾年的商品房，以某某苑命名，如金鼎香樟苑、匯豐佳苑、明日新苑、金沙嘉苑、麗景新苑、泰宸新苑等。
靠近地鐵的嘉寶都市港灣、金沙麗晶苑、嘉樂之春貴一些，在6萬+元/m²。
由於產品沒有及時換代，戶型設計偏大，總價相對高，導致流通性受到影響。
如果是同樣的單價，你是願意買100m²以上的兩房，還是願意買90m²的小三房呢？
所以豐莊的產品供應已經與市場需求脫節，逐漸被市場所淘汰。
豐莊沒有什麼好房子，全是老公房和動遷房，承載不了中產居住需求，最終淪爲了一個剛需板塊。
03
豐莊的房價起不來，根源還是在於產業的不行。
別看長寧的產業強，但是與豐莊有隔絕，輻射不過來。
於是豐莊只能依靠兩條地鐵去吸收市區的產業人羣。
豐莊的位置其實不差，背靠真如城市副中心，在豐莊的街道上擡頭便能望見真如的摩天商務樓。
可惜命運與豐莊開了個玩笑，真如副城的發展遲到了二十年，沒有給豐莊提供啥助力。
豐莊還是與普陀打交道得多一些，但整個普陀產業都不強，形成不了有效帶動。
比如長風生態商務區發展了很多年，城市界面夠漂亮，但無法拉動普陀的GDP總量；
還有北面新規劃的桃浦智創城也是欠了一個火候，西部江橋的北虹之星商務區更是長期淪爲空地。
可以說，整個上海西北部都是產業塌方地帶，沒有高收入羣體，給豐莊提供不了足夠的購買力支持。
所以豐莊要想破局，未來的希望也是寄這些產業區的崛起。
假設嘉定當初沒有在豐莊建設大量的住宅，取而代之的是密集的商務區，跟長寧搶資源。
那麼豐莊可以變成嘉定的漕河涇，何至於把北虹之星逼到14號線盡頭？更何愁今天安亭汽車轉型的困擾？
可惜歷史沒有如果。
當然豐莊也曾想過努力，早在2009年之前便規劃了一個智慧金沙3131電子商務創新園，試圖通過產業發展實現蛻變。
這個創新園的前身是真新街道企業閒置的舊廠房，曾用於倉儲、生產加工等業務，濱臨蘇州河位置不錯。
隨着產業結構的調整，這些老廠房當年就開始向創意產業園轉型，並榮獲“上海創意產業集聚區”的稱號。
奈何15年過去，這個電子商務園依然在建設中，凸顯出嘉定對建設“東大門”的不力：
智慧金沙3131電子商務創新園
同時嘉定還在豐莊新建了一個悅合國際廣場商辦項目，可惜是一個汽車+生活主題廣場。
有二手車和新能源車展銷中心，在招商中，即使開業也脫不了一股濃郁的批發市場氣息：
悅合國際廣場
正是由於過去長期缺乏產業支撐，這一帶沒有高收入羣體，聚集了一些只是圖便宜居住在這的人。
久而久之，讓豐莊的居住人口結構非常地固化。
別看豐莊板塊面積只有5.25平方公里，常住人口卻將近13萬人，人口密度非常高，居住的人員很亂。
而且這還不算羣租客，實際上豐莊與上海人口密度最高的虹口區差不多。
展望未來，上海規劃的26號線大中環線將經過這裡，開通後可打通豐莊與桃浦智創城、長寧的聯繫。
只是這個利好落地週期很長。
種種原因，決定了豐莊的房價漲不起來，淪爲滬西外環內的一片窪地。
不過對於預算有限的購房者來說，豐莊的交通便利、房價實惠、房齡相對新，還是有一定吸引力的。
同樣是花五六萬單價，在豐莊可以買到零幾年帶電梯的商品房，而在普陀長征買到的是90年代的步梯房（如建德花園、新長征花苑等），甚至價格更貴。
到了長風就是80年代的老公房了，價格同樣不便宜，所以豐莊收下了普陀部分剛需客羣。
雖然豐莊沒有啥高端的商業，但距離百聯中環購物中心、中海環宇城、環球港、近鐵商圈和江橋萬達都挺近。
豐莊沿街店鋪商業有很多，大排檔晚上也熱鬧，充滿人間煙火氣息。
對於嘉定東大門豐莊，你怎麼看？
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編輯∣環線諮詢