加快推動老舊小區“自主更新”成熟定型

老舊小區“自主更新”已經有了積極探索，引起業內人士熱議。在政策方面，2024年4月，浙江省住房城鄉建設廳等部門出臺《關於穩步推進城鎮老舊小區自主更新試點工作的指導意見（試行）》，明確相關流程和支持政策。在實踐方面，杭州市浙工新村548戶居民自掏5億元重建小區，南京市小西湖首個“自主更新”戶領取不動產權證，廣州市花都區集羣街2號樓成爲廣東省第一個業主籌資、自拆自建的危破房改造項目。這些都爲“老舊小區”自主更新進行破冰探索，但“自主更新”成爲一種成熟模式尚不具備基本要件。

有望成爲未來趨勢

伴隨着房地產市場的發展，不少20世紀80年代、90年代乃至更早時期開發建設的城鎮小區已經進入老舊階段，隨着時間推移，老舊小區將越來越多、越來越舊、越來越危。同時，房地產開發已經進入微利時代，土地成本佔比較高，加上社會少子化、老齡化帶來的總人口數量減少、總需求適度縮小，拿地建設出售新房、拆遷拿地建設新房等模式的可持續性不足。

在以上社會背景下，採取有機更新既能夠讓城市避免“攤大餅”式發展，又能推動集約用地、改善居民生活，其出場邏輯是必然的、需要的和經濟的。

老舊小區“自主更新”即居民籌資、原拆原建，是城市有機更新中的一種典型模式，目前在政策、觀念、實踐方面已經有了一定的探索和社會基礎，未來需要將其打造成爲一種成熟定型的模式加以推進。

模式細分與共識

從拆建範圍來看，老舊小區“自主更新”主要有以樓幢爲單位和以小區爲單位兩種模式。

●以樓幢爲單位

以樓幢爲單位“自主更新”相對來說更加容易，主要是三方面優勢。一是取得一致意見更加容易；二是出資意願和標準達成共識更加容易；三是設計方案普遍接受更加容易。當然，其劣勢也比較明顯，主要是整體建設經濟性規模性不足，造成打補丁模式帶來的單價高和施工週期長。

●以小區爲單位

以小區爲單位“自主更新”，房源新舊程度不一、業主出租自住形態複雜、設計方案衆口難調、出資條件差異大，很難達成共識。

從政府是否出資角度來看，老舊小區“自主更新”分爲資助型和自給型。財政補助有利於降低“自主更新”成本並提高成功率，但財政補助及其水平標準既需要地方政府積極有爲，也需要體現普惠性和公平性。

加快成熟要件培育

老舊小區“自主更新”模式成熟要件培育需要從三個方面努力。

●完善法規政策

法規政策是先導也是約束，建設主管部門要會同發改、規劃、土地、財政等部門，出臺符合當地實際的老舊小區“自主更新”政策，明確基本流程，整合支持資源，破解房屋建設、登記、管理服務的堵點和空白點，爲老舊小區“自主更新”提供全流程全週期服務。

●加大宣傳引導

通過電視、報紙、網絡和現場參觀成功樣板等方式，讓廣大居民在觀念上接受老舊小區“自主更新”，認爲“自主更新”是廣泛受益和經濟實惠的，爲達成社會共識打下堅實基礎。

●鼓勵多方參與

在縣級政府全面監管和全程服務下，以居民利益爲本，以自願參與爲先，以公平公正爲要，以信息公開爲基，鎮街政府和社區（村）提供有力支持，業主委員會積極主動，招投標、設計、造價、建設、審計等市場主體有效參與，形成“自主更新”共同體。

以優質服務提高效率

老舊小區“自主更新”涉及面廣、資金量大，是關係到千家萬戶切身利益的重大民生工程，雖然由居民自發、主導和決策，但優質公共服務是前提和基礎，需要從四個方面加強服務供給。

●政策諮詢

在縣鎮兩級政府設置電話、網絡、現場等諮詢渠道，及時答覆居民疑問，消除各種顧慮。組織社區骨幹和有積極性的業主外出考察學習，加強政策和業務培訓，提升“自主更新”能力。

●流程樣本

政府部門需要出具全套全程的“自主更新”樣本，明確簽字、申請、確認、審批、出資、拆除、設計、招標、建設、驗收、交房、登記等各個環節所需的手續及其資料，消除其中隱藏的合同、法律、安全、質量等風險。

●呵護監管

規劃資源、人防、稅務、建設、房產、行政審批、街道社區等部門要對居民提供暖心呵護式監管，在“自主更新”中加大公共服務、綠化建設、交通優化等供給。對於缺乏資金賬戶的，由政府設立託管賬戶，同時明確支付條件。

●促成共識

對於個別居民不想參與“自主更新”的，除了積極動員外，可以採取收購、置換等輔助措施，加快達成共識。

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