降槓桿、調結構、穩經營，美的置業的堅守與選擇

9月5日，美的置業成功發行了2023年度第四期中期票據，規模15億元，這是公司在本年度第二次得到“第二支箭”的政策支持，也是美的置業又一次以銀企合作方式實現發債，更是今年以來公開市場同類房企最大規模的單筆融資。

在當下大環境裡，發債是一種強有力的自證，意味着公司財務穩健，具備穿越週期的韌性和底氣。

“得益於金融、銀行端的支持，美的置業的開發貸、按揭業務進行的比較順利，在此非常感謝銀行間協會等機構。”8月31日的業績會上，首席財務官林戈在談到民營房企所面對的融資壓力時如此說道，他坦言近年來民營房企融資發債確實不容易，但最終美的置業做到了且未來還會繼續改善。

依管理層所言，無論外部環境如何變換，美的置業都堅持保安全、穩經營、調結構，將“行穩致遠”刻在企業文化中，“只有堅守長期主義，才能成爲動能十足的馬拉松選手”。

銷售穩固

房地產開發業務的穩固是美的置業的動能來源之一。

2023年上半年，美的置業實現合同銷售總額約406億元，對應銷售面積321萬平方米，其中大灣區、長三角合計貢獻近7成業績，銷售均價也同比增長3%至12653元/平方米，銷售回款率爲98%，在民營房企處於頭部水平。

第三方諮詢機構克而瑞發佈的上半年百強房企銷售榜單中，美的置業位列第21名，較去年同期提升了兩個位次；而1-8月的銷售榜中，其排名繼續躍升，以491.1億元的銷售額躋身TOP 20。

核心業務的穩健爲公司整體業績水平提供了支撐。上半年，美的置業實現總營收363億元，同比增長14.8%，對應核心淨利潤爲18億元，毛利率13.2%。

在林戈看來，當下毛利率水平符合行業調整趨勢，若市場景氣度能夠更好，則毛利率會呈現“U”型趨勢。

他指出，因受結構性因素等影響，美的置業全年毛利率水平會在當下水平線上徘徊，公司更注重現金流安全，會在銷售過程中有序控制資產的出清，“我們上半年會出清滯重性的物業，下半年市場會活躍一點，大家更有信心。”

總裁郝恆樂也表示，經過週期調整後，房地產市場一定會迴歸良性發展軌道，相信機會大於挑戰，隨着行業正常銷售去化，存貨結構和市場銷售購買力會逐步趨於平衡。

按其所言，目前美的置業在手存量資源充足，可支撐未來兩年合理的銷售規模和市場份額，下半年公司會加速去化和回款，對存量項目進行進一步結構調整，加快對滯重庫存的去化。

新形勢下，美的置業審時度勢切換至新發展模式，在郝恆樂看來“賺快錢的時代已經過去，現在要堅持持久戰思維，將目光放得更加長遠，只有安全、健康才能抓住未來”。

投資佈局“有道”

爲了打好這場持久戰，美的置業近年來積極調整土儲結構，隨着低量級城市項目開發完畢，公司退出了部分城市，同時對旗下合作項目進行梳理。2021年至今，美的置業退出了23個項目，同時收購了17個項目，成功實現換倉。按郝恆樂所言，退和收都是按照公司戰略算大帳，快速推進，以此形成風險控制。

上半年，美的置業重啓拿地，在廣州、佛山、長沙等核心城市均有所斬獲，對應權益貨值38億元，並收購了兩個分佈在長三角二線城市的項目，新增10億權益貨值，退出五個位於三四線城市項目，減少權益貨值4億元。

截至6月末，該公司擁有2862萬平方米土儲，涉及331個物業開發項目，其中近7成位於二線及以上城市。存量土儲面積權益比爲72%，較期初提升了3個百分點。

談及接下來的投資策略，郝恆樂表示美的置業會優中選優，結合存量土儲、目標核心城市的存銷比以及現金流狀況進行土地增補，找到結構性機會，留足安全邊際，“這樣才能更加健康，每個項目拿到之後利潤有保障，對投資者也有絕對的保障”。

副總裁王全輝也稱，美的置業當下的銷售結構得益於2019年的戰略調整，未來公司會在此基礎上繼續優化，加快低能級城市項目出清的力度，加大對上海、蘇州、南京等高能級城市的投入力度。

他強調，“區域優化不是一個節點性的選擇，是隨着未來發展持續不斷的管理動作，我們會根據客戶、市場政策的不斷變化，對目標城市進行動態地調整和優化，關於優化動作，我們也會不斷反思、進行調整”。

現金流穩健

提前佈局爲美的置業築起了更高的安全墊。近兩年來，公司負債率不斷下降，截至6月末的淨負債率爲39.8%，較去年末的43.9%下降超4個百分點，剔除受限資金後的現金短債比穩定在1.5倍左右，扣預資產負債率也降至67.9%。

健康的槓桿水平爲美的置業贏得了衆多主流機構在資源賦能和信用價值上給予的堅定認可和強大支持。

作爲“第二支箭”支持的首批房企，美的置業今年4月成功發行12億中票，系首家獲得中債信用增進、交通銀行和中信證券三大權威機構聯合創設風險緩釋憑證（CRMW）的民營房企，後又於8月再次成功發行9.2億元中期票據。9月成功發行15億中票，系2023年以來公開市場同類房企最大規模的單筆融資。

2022年至今，美的置業公開市場融資金額超115億，其中中期票據超85億，融資通道保持通暢且實現淨融資額的正增長。其加權平均融資成本也保持在低位，該指標在報告期內爲4.68%。

融資之外，包括物業服務（美置服務）、商業運營（美置商業）等經營性服務也在爲美的置業提供前進的動能。截至6月末，美置服務合約管理面積9114萬平方米，同期新拓產業園、醫院、學校、辦公、城市公服等多元業態，其中產業園外拓面積佔比高達65%；美置商業則擁有9座在營商場，報告期內累計實現銷售額14億元，同比增長27%。

房地產科技賽道方面，美的置業旗下獨立品牌——睿住系列（REMAC）也已具備商業價值及市場認可度。

上半年，睿住建科新增合同金額4億元。通過供港聯盟及渠道合作方式，鎖定未來3年每年不低於5億港幣的模塊化建築產品訂單；致力於成爲領先空間智能解決方案提供商的“睿住智能”同期新增合同金額超6億元，第三方業務佔比提升至36%。

上述業務的發展貢獻對衝了房地產市場下行所帶來的衝擊。截至報告期末，美的置業擁有現金總量238億元，銀行授信額度1517億元，其中1118億元尚未動用。

按管理層所言，美的置業沒有美元債，未來一年內到期的有息負債爲124億元，相當於月均還債僅10.31億元。據悉，其2023年到期公司債券共51.44億元，截至2023年8月已如期兌付43.04億元，剩餘8.40億元待9月到期兌付。

在行業的急劇變化中，可以說美的置業做到了堅守長期主義的經營邏輯，調結構切換新動能以適應未來發展。

（CIS）