江景房漲價的門道，我幫你摸清了
都說江景房猛，但沒想到會這麼猛。
上週，金融城一套江景複式，備案價超12億元，摺合單價56萬/平，直接捅破廣州房價天花板。
事實上，如果深扒二手數據，會發現廣州一線江景房的表現，遠比想象中的更加炸裂。
近8年來，廣州二手江景盤最高漲幅354%，全面碾壓同板塊非江景盤。
甚至，部分一線江景單位，會比同小區的房源，高出7萬+/平。
｜廣州城市航拍
｜廣州樓市發佈 攝
壹
8年最高漲3.5倍
中心區江景盤漲幅“拉爆”
最近幾年，房地產市場的分化，變得越來越誇張了。
就拿房價來說，當我們吐槽廣州很多板塊房價回到2016年的時候，有些含着“金鑰匙”的江景盤，卻是直接漲瘋了。
比如，珠江前航道的一些二手樓盤，從2015年到2023年，漲幅高達1.6倍以上。
像凱旋新世界、保利天悅這些標杆二手，甚至能從5字頭，躍升上18萬+/平，漲幅分別達到了354%和227%。
對比同地段的非江盤來說，這種行情，簡直是贏麻了。
｜廣州樓市發佈 製圖
雖然今年很多二手江景樓盤受市場影響，也出現了價格下探，但對比大部分二手樓盤，它們在抗跌性上，還是相對堅挺的。
以保利天悅爲例，今年其成交均價確實有所下滑，但從曲線上可以看到，比萬勝圍板塊，表現仍然稱得上穩健。
｜保利天悅房價走勢
｜圖源：貝殼找房截圖
而且，如果拉長時間線來看，江景盤近3年的房價，也是保持增長的。
爲了更加直觀，樓市君也統計了近3年來，珠城、金融城等板塊的房價情況。
從下表我們可以看到，二手江景房在過去3年多，雖然市場下行，但還是普遍走出了逆勢上揚趨勢。
一些樓盤，如江源半島、光大花園榕岸雖也有下滑，但比周邊的非江景盤，還是相對“抗跌”的。
而非江景盤則普遍在“擠水分”，即便強如珠城的中海璟暉華庭、金碧華府等，都不可避免出現了價格“滑坡”。
｜廣州樓市發佈 製圖
其實，不單單江景房和非江景房在走向分化，就連江景房自身，房價差異性也在越拉越大。
這主要表現在兩個方面：
一來，由於江景房素質的不同，二手房價也表現出了不同段位。
以地段爲例，項目所處的位置越核心，定位規劃越高，二手房天花板也往往越高。
比如珠江新城作爲廣州最成熟的CBD，它一線江景樓盤的房價，就比傳統豪宅區濱江東的房源，更有想象力。
因此，如果延展開來，可以得出這樣一個結論：江景房地段越靠近城市CBD風口，含金量往往越高。
｜廣州樓市發佈 製圖
除了地段之外，與江的距離越近，二手價格也會更突出。
這點看珠江新城各盤的房價，就能知道。
比如僑鑫匯悅臺、凱旋新世界廣匯尊府，就比旁邊二線望江的新城海濱花園、南國花園等，要高出一大截。
｜廣州樓市發佈 製圖
二來，有配套與產品buff加成的江景房，在價格上，天花板更高。
最近兩年，隨着珠江被持續開發，江景賽道變得越來越擁擠。
如果自身產品不夠硬，僅憑江景，而無其他資源配套疊加“buff”，二手價房價往往會表現出很明顯的“瓶頸”。
有資深中介就曾對樓市君表示，江景雖然對房價有放大作用，但影響因素其實只佔30%左右。
換句話說，如果豪宅只有江景，而缺乏其他配套，同樣不利於後期的流通。
比如珠江西航道上的白雲富力碧濤灣，雖然也是一線江景項目，但由於項目樓齡老舊，產品過時，以及周邊缺少地鐵、大型商業等，二手同樣不好賣。
該樓盤今年成交的3套房源，週期普遍在200天以上。
｜圖源：貝殼找房截圖
從這裡其實不難看出，江景盤作爲稀缺物業，天然地就佔有很大優勢。
但不可否認，隨着市場環境的變化，江景房內部的分化，也在變得愈演愈烈。
樓市君還觀察到，即便是同個江景盤，不同房源，在房價上也出現了巨大“鴻溝”。
貳
同一個江景盤內
不同房源價差到底有多大？
同一個江景盤內，不同房源的價差到底有多大？
我們不妨以保利天悅爲例，一來項目江景足夠有代表性，二來項目戶型衆多，價格體系更加完整，是很典型的案例。
保利天悅2015-2016年收樓，其中1-22棟爲住宅，涵蓋133-986平三至七房，23-30棟是公寓。
接下來我們重點以住宅爲例，從4個維度來分析，保利天悅江景資源造成的價差到底有多大。
｜保利天悅航拍
|廣州樓市發佈 攝
1、看江與非看江房源：最高價差7萬+/平，江景房溢價更高。
非江景房或較次的江景房爲主要出乎對象，而真正180°看江（即全江）房源業主非常惜售，也不缺錢。
比如頭排755平及以上有錢也買不到，300-376平戶型在售的也只有3套或5套。
｜廣州樓市發佈 製圖
江景自帶溢價，加上業主惜售，進一步拉大了江景和非江景房源的價差。
比如江景樓王755平去年成交總價1.48億，單價19.6萬/平，是小區天花板。
後排看不到江的142平以下房源，近年不少都拋售換倉琶洲南TOD，均價在15-16萬/平，低樓層望祠堂單位低至12萬/平。
同個小區，江景房和非江景房單價差最高達到7萬+/平。
｜保利天悅航拍
|廣州樓市發佈 攝
漲幅也不在一個層次。
2014年約286方望江戶型開盤價4.6-5萬/平，現在中高層賣到18-19萬/平，10年漲幅280-328%。
而142平開盤價4萬/平左右，現在均價15萬/平，漲幅270%，已經超越很多頂豪，但還是看不到同小區江景房的車尾燈。
2、江景房內部價差：越近江越貴，後排江景溢價遞減。
保利天悅江景房內部價格差也很大。
外界對這裡江景有三個說法：
全江即頭排江景無遮擋、段江即有一定遮擋觀江面不連貫、片江即遮擋較大隻能夾縫看江。
大家可以對應理解爲同個小區一二三線江景房。從江景頭排到後排，江景景觀遞減，溢價也呈“梯隊性”。
｜廣州樓市發佈 製圖
越親江越貴。比如1-5棟江景頭排，距江最近只有50米，最大江面超500米。
撐起了項目“頭部價格”，如1棟樓王低樓層房源總價也要1個小目標起步。
｜保利天悅江景航拍
|廣州樓市發佈 攝
253-377平江景房，是小區“價格腰部”，總價3000萬-6000萬。
最後排142平以下的戶型，是“最低上車門檻”，2000萬以上就能上車。
這點在新房市場也很明顯。比如星河江縵頭牌望江單位高達9萬+/平，而距江最遠定價“4字頭”。
3、江景+大面積戶型：單價更高且更保值，改善客認可度高。
造成價差較大的另一個原因，在於“江景和戶型的搭配”上。
保利天悅大戶型都放在了江景最好的位置，把改善屬性做得更純粹。
196平以上的戶型都能看江，江景房起點遠超豪宅線，CBD豪宅大戶型保值是共識。
琶洲江景+196平以上大戶型，改善市場認可度高，豪客也更願意買單。
｜廣州樓市發佈 製圖
比如196平戶型，放盤量較多，也是是小區流通性最強的戶型。高層望江單價要17-19萬+/平，3-4樓也要15-17萬。
300平以上的大戶型基本都捂着不賣，放盤少，砍價空間少，也更保值。
相反，142平以下的非江景房業主都比較急賣，放盤單價12-15萬/平，談價空間還很大。
江景房價高且保值，非江景房降價出貨，形成剪刀差，價差也被拉大。
4、同個戶型，江景房高低區價差更大，樓王達到6.4萬/平。
保利天悅同個戶型，高低區的市場成交價也是天壤之別。
從項目近兩年的成交來看，相同戶型，不同樓層的價差在0.9萬/平-6.4萬/平不等。
其中755平樓王單位高樓層和低樓層的單價差去到6.4萬/平，總價差了4832萬，相當兩套137平的保利心語。
｜廣州樓市發佈 製圖
綜合來看，我們可以得出一個結論：
同一個項目，江景單位比非江景單位更保值，而江景單位中一線江景樓王+大面積+高層最值錢，收藏的意義也最大。
叄
廣州江景房下半場
在珠江後航道
市區江景盤分化如此劇烈，那麼對購房者來說，要怎麼買呢？
通過以往二手江景房的表現，樓市君認爲，有條主線其實很明晰：
市區改善買家，在選擇江景樓盤的時候，可以儘量選近江單位。
這樣既能最大程度保證物業增值，又能確保高流通性。
而從整個廣州濱江帶的發展來看，在主城區內，珠江前航道已經基本開發完畢。
換句話說，廣州江景房的下半場，其實是在後航道。
｜珠江後航道航拍
｜廣州樓市發佈攝
目前，在珠江後航道，江景新盤已有不少。
比如華潤置地·白鵝潭悅府、廣州濱江上都、廣州幸福灣、越秀珠實城發｜江灣·和樾、越秀·星匯海珠灣、越秀·天薈江灣都屬於一線江景項目。
｜廣州樓市發佈 製圖
與此同時，樓市君還聽說，位於珠江邊上的保利東沙項目，近期也會入市。
據瞭解，保利東沙項目將被打造成體量約爲30萬方的濱江綜合體，集住宅、商業、辦公等功能於一體。
這也意味着，它將成爲市區罕見的大型濱江綜合社區。
｜保利東沙項目實景圖
｜圖源：項目資料
值得注意的是，保利東沙項目在定位上，採用的是“天字系”產品，換言之，它的江景視野，大概率會比保利天悅還要好。
而從7月份曝光的項目設計方案來看，在東沙項目上，保利確實做的很獨到。
比如它的樓棟，在空間格局上，主要呈“一字型”排開或者“錯位”分佈。
相當於，它的每棟樓棟，都將是一線江景位。
這種大手筆放大景觀的項目，對於市場來說，值得期待。
｜保利東沙項目設計方案
|廣州樓市發佈 加工
當然，作爲廣州新的接棒者，對比起匯悅臺、凱旋新世界廣粵尊府等二手樓盤，這些後航道上的江景盤，資質明顯更爲上乘。
因爲它們除了有江景，在產品、戶型、交標等內容上，基本都做到了最強的迭代更新。
換句話說，它們的產品更爲前衛。
這也意味着，接下來的廣州江景房，會更加有看頭~