近7萬億，國人正在瘋狂提前還房貸

不扒不知道，原來大家提前還房貸的積極性這麼高。

2022年初的時候，全國各地掀起一股提前還房貸浪潮。

但真正的還貸高峰是在去年。

截至2023年末個人住房貸款餘額38.17萬億元，較於2022年減少6000億。相當於減沒了2個萬科。

這是20年來，個人住房貸款餘額首次下降，我們又一次見證歷史。

出現這種情況有兩種可能，一是2023年新增住房貸款爲負，這顯然不可能。畢竟去年百強房企就賣了6萬多億的房子。

那就只剩一種可能：國人當期還貸額+提前還貸額，超過了同期新增住房貸款。

我查到2023年新增個人住房貸款6.4萬億元。

這也就意味着，2023年有房一族還了7萬億（6.4+0.6）的房貸，才導致最後的餘額爲負值。

而這7萬億中，絕大部分都是提前還的房貸。

這是一個很恐怖的數據，也是銀行最不願意看到的局面。

因爲房貸業務是一塊肥肉，大家都提前還了，銀行還吃啥利息！

若按4.2%的存量房貸利率算，銀行一年就少收3000億房貸利息，可以說房貸部門一年白忙活。

突然能明白今年以來，爲啥銀行紛紛降存款利率了。

一方面利息收入大降，一方面爲了刺激樓市和經濟又要降利率，爲了保護銀行，就只能犧牲儲戶了。

作爲房貸放貸主力軍的工農中建交5大國有銀行，是這輪提前還貸潮的重災區。

2023年個人住房貸款餘額，僅5大銀行就合計減少5900多億。

農業銀行，減少1757.81億；

工商銀行，減少1435.23億；

中國銀行，減少1304.52億；

建設銀行，減少930.84億；

交通銀行，減少500.14億；

也就是說，2023年全國房貸餘額減少的6000多億，主要失血槽就是這5大銀行。

像失血最多的農業銀行，其實2023 年新增個人住房貸款投放並不少， 7810 億元，比上一年還多178億元； 但這也說明農業銀行提前還房貸的規模之大， 近萬億。

除了提前還貸潮，還有一個不好的信號，發放房貸最大的幾家銀行，其房貸不良率在迅速走高 。

2023年個人住房貸款不良率：

工商銀行從0.39%上升至0.44%，增幅達12.8%；

農業銀行從0.51%上升至0.55%，增幅7.8%；

建設銀行從0.37%上升至0.42%，增幅達13.5%；

這說明一些買房人還不上房貸、斷供了。

經濟下行，不管是銀行還是買房人，日子都不好過吖！

我看有銀行表示“一季度房貸提前還款的規模較去年四季度有所下降”。

姑且他說的是真的，但我認爲，這輪房貸提前還款潮離結束還有點早。

原因不難理解，只要今年還有降息預期、只要首套房貸利率還有下降空間，大家就會有提前還房貸的衝動。

你想過沒有，這兩年爲啥突然會掀起一股席捲全國的提前還房貸浪潮？

我看有些人找的理由是經濟形勢差、未來收入不確定什麼的，這只是一方面。

還有兩個很重要的理由：

一是大家沒有好的投資理財渠道。

以至於現在有錢人紛紛去買大額存單，今天招行突然發消息說不再新的大額存單產品，可見資產荒到了什麼程度。

所以在不少人看來，既然錢沒地方去，還不如提前還房貸。

二是存量房貸利率偏高，尤其是首套房貸率持續走低後，二者之間的息差，真的讓人意難平。

2021年以前購買的存量房貸款利率平均值在5.56%附近，如果是10年前房子，利率在6%以上，最高達到7%。

到2023年1月，央行和銀保監會聯手出臺了一個政策：

允許新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均下降的城市，可階段性維持、下調或取消當地首套住房貸款利率政策下限。

通知一發出，就有30個城市齊刷刷下調首套房貸利率，多地更是降到4%以下。

存量房和新房房貸利息一下子就有1-3個點的差距。

同樣是貸款100萬元、期限30年，在4.1%和高位6.1%的房貸利率下，每個月的還款額相差將近1200元，總利息相差44萬元。

而到了今年房貸利率是進一步往下走，前兩天我就專門寫了篇文章：

最近很多城市開始批量取消房貸利率下限了。

目前一線城市首套房貸利率已降到3.88%，二線城市降到3.61%，三四線城市降到3.57%。

今年看，一線城市房貸利率仍然會是最高，但是三四線城市，很可能會率先進入3%左右的利率，甚至在不久的將來，會跌破3字頭，進入2字頭時代。

所以但凡理性的人，都很難不對提前還貸動心思，憑什麼要給銀行打工？

在這裡，我要給大家強調下，提前還貸，本質上還是一種理財思維，出發點是怎麼通過債務置換，減少自己的槓桿成本。

比如用低利率的新房貸，或者用經營貸、消費貸置換高利率的存量貸。

像去年那麼多提前還貸的，其實就 有一部分人是轉爲經營貸了，因爲經營貸的利率現在最低可以做到不到3個點。

雖然沒有準確的數據，但大口徑的數據還是很能說明問題。2023年住戶經營性貸款全年增量達3.23萬億，餘額同比增長17.2%，與房貸餘額的乏力形成鮮明對比。