今年，樓市淘金都在談這個

文/每日資本論

這幾日，關於房地產方面的新說法、新動向引起了各方熱議。那麼，隨着這些政策的推進，今年是否會因此產生一批千萬富翁，又因此讓房地產公司頭部公司名單再度更新，從而重振整個房地產市場？

以下這些文字需要牢牢記住：首先，優化房地產政策，對不同所有制房地產企業合理融資需求要一視同仁給予支持，促進房地產市場平穩健康發展。

其次，首次提出適應新型城鎮化發展趨勢和房地產市場供求關係變化，加快構建房地產發展新模式。加大保障性住房建設和供給，完善商品房相關基礎性制度，滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求。

再次，穩步實施城市更新行動，推進“平急兩用”公共基礎設施建設和城中村改造。

這三個要點實際已經講得很清晰。第一點就是解決房地產企業的融資問題，所謂“一視同仁”就是國家從政策層面對民營房地產企業的幫扶。

衆所周知，目前部分房地產的企業出現了債務問題，無論當年這些企業是否到國外加了槓桿，或者是被當韭菜被美元一茬茬收割。但不能否認，民營房地產企業融資的渠道確實不多。

此前，關於民營企業遭遇“玻璃門”“彈簧門”被各大媒體經常報道，那麼如果這次能夠對房地產企業在融資領域“一視同仁”，將極大緩解部分房地產企業資金飢渴程度，對幫助部分房地產公司渡過困難期會起到很大作用。

有了銀子，很多事就好辦了，尤其對於房地產的存量市場。但僅僅這些顯然還不夠，房地產市場要走出低谷期，肯定還要有新的增長點。

保障房建設和新型城鎮化建設無疑是重中之重。

數據顯示，當前國內的常住人口城鎮化率爲65.2%，戶籍人口城鎮化率僅爲47.7%。所以，無論從數量還是從質量來看，城鎮化都有較大的提升空間。另一方面，雖然國內的房屋總量已經達到400億平方米左右，但中小戶型偏多，改善潛力較大。

從目前的現狀來看，沿海地區的城鎮化建設程度相對較高，而廣大的中西部地區的城鎮化建設還有廣闊的市場。而發展新型城鎮化必然需要擴大基礎設施建設以及房地產市場的推進，這一切都是顯而易見的商機。

但還是老問題，錢的問題如何解決？

中西部地區經濟相對較爲落後，目前的居民消費能力能否支持，也需要認真考慮。簡單說，投入和產出能真正成正比，才能讓房地產企業、老百姓和相關機構幾方都能滿意。

當然，新型城鎮化建設的商機絕不是這麼簡單。用一組數據就能很清楚地知道哪裡含金量最高：

根據中投顧問數據，全國新型城鎮化建設市場規模已達17.5萬億元。其中，城市基礎設施、城市公共服務設施建設市場規模達到6.5萬億元；住房建設市場規模達到4.5萬億元；城市交通基礎設施建設市場規模達到3.5萬億元；城市環境治理和風貌提升市場規模達到2.5萬億元。

敲黑板！敲黑板！上面的幾個塊大蛋糕看清楚哦！

“城中村”改造無疑是另外一個引起老百姓和房地產企業以及相關部門都關注的重點。這又是一個數萬億級的市場，而且是能夠擴大內需且持續時間較長的市場。

根據國金證券統計，2020年至2022年，全國城中村改造市場規模分別爲1.24萬億元、1.36萬億元和6559億元。而在一線城市中，2023年廣州計劃完成2000億元城市更新固定投資目標，同比增長60%。如果按照這個增速測算，2023年全國城中村改造市場規模或重回萬億元以上。

另據中信證券的估算，中國超大特大城市城中村常住人口約4000萬人，預計城中村改造週期爲10年左右，每年直接投資額約1萬億元，城中村改造全週期投資額約10萬億元。

看到這些令人興奮的數字，或有些人已在幻想通過拆遷點錢了。因爲隨着城市發展，當年的城中村現在的地理位置大部分都處於城市的核心區域，因此，只要涉及城中村改造，就必然要涉及到拆遷補償問題。那麼，未來還也會因爲拆遷補償而產生一批千萬富翁嗎？

應該這麼說，可能會有，但絕不會是多數。

事實上，這幾年全國絕大多數地方都不再把貨幣補償作爲首選。比如，北京以房屋安置補償爲主，廣州模式是將房子拆了重建，居民住回遷房，深圳則開始搞“統租房”改革，包括部分拆遷、重新裝修等，承租業主住房再租給低收入人羣。

顯然，想靠拆遷一夜暴富的可能性就小了很多。

從房地產企業角度來說，城中村改造無疑作用力最爲直接的項目，但要想真正完成城中村改造項目可不是一蹴而就的事。拆遷安置問題就是頭等大事，而且這上面往往因利益、歷史遺留等問題，產生很多棘手的難題，甚至會個別“釘子戶”阻礙項目的推進。

資金依然是迴避不了問題。目前，最權威、最專業的說法似乎：鼓勵實施區域統籌和成片開發，改造項目土地四至範圍可擴大至周邊少量低效用地，允許集體土地和國有土地整合、置換。城中村改造必須創新改造模式，尋求多樣的融資渠道，鼓勵和支持民間資本參與，其中特別重要的是原物業所有者的參與。

比如，先租後買的新模式。對於房地產來說，城中村改造能夠構建“先租後買”的消費新格局新模式，能夠逐步讓新市民、年輕人、外來人口升級自己的住房消費，從而爲商品房市場可持續發展創造條件。

最後，要提醒各大房地產企業的大咖們，當部分知名地產公司在危機中苦苦掙扎之時，也有一些企業房地產企業卻在持續盈利。比如說，香江控股這家在二級市場並不出名的地產公司，從2018年到2023年淨利潤雖然也有波動，但一直處於盈利狀態。

“每日資本論”梳理香江控股2022年財報獲悉，香江控股收入來源主要來自房地產和傢俱商貿這兩個方面。其中，商品房、商鋪及寫字樓銷售佔營業收入的 77.81%，商貿流通運營佔營業收入的 16.83%，其他佔營業收入的 5.36%。

換言之，危機往往都是自己造成的，細水長流纔是企業發展的王道。

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