進入超漲期 李同榮：房價再漲多少、未來就跌多少

房市示意圖。圖／記者遊智文攝影

今年房市出現價量齊揚走勢，房市趨勢專家李同榮表示，房市原在2023前三季開始降溫，但在第4季因新青安貸款專案激勵與今年第1季股市發燒助燃下，房市出現甩尾現象。

他表示，房市甩尾已進入超買超漲風險期，房價再漲，未來景氣反轉時恐將面臨斷頭危機。

李同榮指出，今年六都4月交易量六都房市交易量2萬2902棟，年增率大幅上揚40%，而1-4月統計數據顯示六都總交易量8.6萬棟，年增率高達31%，全部集中在低總價市場。

低總價市場由於輕鬆的首付與優惠的自備款，加上貸款寬限期延長，激發了年輕人購房企圖心，也誤導了不少自不量力的買家進場，甚至投機性的買盤把預售市場當期貨操作，大舉操作槓桿，這種現象突顯市場超買現象，對未來市場將造成不利的影響。

李同榮指出，全臺房價，六都成屋這波平均漲幅超過70%，臺中、臺南漲幅近一倍，中南部總價市場跨越1,000萬到1,200萬，預售市場甚至更高。

由於總價觸頂，自備款超過年輕人負擔能力，市場理應降溫，但在電價、運價將調漲聲浪中，市場氾濫的遊資蠢蠢欲動，因此部分建商採取低首付、低自備款、低分期、拉長工期、、等等促銷模式，的確吸引了不少投機買盤進場。

他分析，1,000萬房子，完工前只要60萬到80萬自備款，建商與投資客都在賭五年後房市會大漲，都把產預售當期貨操作，若五年後如預期，則皆大歡喜，在低槓桿的操作下，投資客可獲利數倍。

但若五年後房市景氣不如預期，市場就會出現斷頭危機，建商存貨大增，就有可能出現爛尾樓事件發生。在目前房市已接近觸頂的階段下，房價再漲多少，就可能會跌多少，投機行爲，不可不慎。

李同榮警告，在股市發燒、電費、運費雙漲預期心理下，通膨壓力未消，保值心理大增，充沛資金勢必涌入股市及房市，在新政府上任前的空檔期，正是房市無視的促銷衝刺期，而這種熱銷現象將延燒至第3季，反轉危機纔會出現。

未來的房市漲勢將會如股市，股市選股比選市重要，房市則選房比選市重要，建議自住買盤不必太在意房市大盤，「強弱分明」「擇優棄弱」是未來房市自住買盤的選房策略，高鐵軌道經濟與高科技產業進駐，仍然是房市強勢的雙引擎指標。

六都成屋買賣移轉棟數統計。 資料來源／吉家網

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