今天，突傳重磅利好？

文/楊國英

如果沒有嚴謹的邏輯建構，很容易被紛繁的市場消息所帶偏。

比如，上週末所謂的樓市突傳重磅利好——3月22日國務院常務會議關於房地產，有兩個表態，一是持續抓好保交樓、保民生、保穩定工作，二是推動城市房地產融資協調機制。

然後，針對房地產，今天上午更是傳聞滿天飛——並直接推動地產指數大漲，中證800地產指數盤中最高漲幅3.59%，收盤漲幅也高達1.82%。

在今天股市整體大跌之下，地產股的全線飄紅並繼而帶動銀行股的普漲，這無疑會讓部分投資者感覺所謂的週末樓市重磅利好，確實是名至實歸。

但如果你這麼想，並繼而做出投資決策，那麼，你很有可能會再一次上鉤（發然，除非是做短炒）。

注意，最近兩年多，關於房地產的表態，高層從來都是保交樓爲核心，推動城市房地產融資協調機制的核心也是爲了保交樓，而從來沒有保房企或保房價之類的表態。

至於今天上午傳聞“全面取消核心城市的限制性政策”，這個一點也不意外，因爲，即便沒有這個傳聞，核心城市加速取消限制性政策，這也是大勢所趨，現在港島的樓市政策不是已經向內地徹底敞開了嗎，準一線杭州的樓市政策不也已經近乎裸奔了。

核心城市加速取消限制性政策，只會加劇不同能量級城市的瘋狂內卷，這對核心城市土儲佔較多的地產公司，是一個預期利好，對核心城市土儲佔較少的地產公司，則是一個預期利空。

但是，這一預期利好或預期利空，至少在現階段，事實還無法構成支撐地產公司結構性好轉的核心因素——因爲，當下地產公司整體所面臨的核心問題，是到底能不能按期償債、到底能不能有效存續（不破產、不被併購）的問題——而這一問題，在當下地產公司負債率普遍高達70%以上的情況下，唯一能夠讓地產公司真正起死回升的，有且只有房價徹底穩住、最好還要適度上漲。

但是，在房價估值模型已經徹底大變之後，中期內房價是不能穩住的、整體還是要發生較大跌幅的（關於房價估值模型的徹底大變，我在春節長文第三章有比較詳盡的系統闡述）——這個，我們千萬不要看最近一兩週部分大城市的成交量上升，就誤以爲房價會徹底穩住了，這至多僅是房價下行大週期的一個極短期的橫盤震盪而已。

所以，在過去兩年多，關於地產股整體，我一直強調每一次反彈都是一次撤離的機會。關於樓市，我也一直強調每一次短期成交量上升都是一次賣房的機會。

對地產股整體的這一預判，核心支撐邏輯有兩個，一是今天國內任何一個城市的住宅持有收益率，都遠遠低於3%（核心大城市存在戶籍帶來的教育和醫療的隱性溢價，但即便將這一隱性溢價涵蓋其中，也仍然達不到3%的持有收益率），所以中期內房價整體還要下跌；二是國家隊會出手拯救部分樓盤項目（保交樓），但不可能出手拯救身陷困境的房企，因爲出手拯救房企，負債總規模實在太大了（10萬億左右），這個根本沒法救，必須等這些房企通過大面積破產（破產形成不良資產，不良資產纔有可能超大折扣出售，繼而纔會風險出清）之後，國家隊也有可能真正出手。

這就是事關地產股和房價的邏輯建構，如果沒有將這一邏輯建構置於投資決策之前，那麼，你無論是投資地產股（短炒除外），還是投資買房，最終結果均超大概率會以懊惱收場。

個人認爲，對於地產股，現在整體遠遠還沒到財務風險出清的階段——這也就是說，地產股現在整體還遠遠未到價值挖掘的階段（當然短炒除外），關於地產股的整體價值挖掘，個人認爲超大概率要等到2025年，等到地產股整體的財務風險進一步出清。

只有等到地產股整體的財務風險進一步出清，對於其中的倖存者，也纔有可能迎來重生，迎來由財務風險修復之後帶來的估值迴歸。

當然，之於中國城市化高速發展的告一段落，以及由此派生的房產開發高速發展的告一段落，即便2025年上半年地產股整體迎來價值挖掘區間，事實，也不可能具備中長期的想象力。

而就地產行業整體而言，與地產股相比，當下和未來真正具有價值挖掘空間的，其實是物業股，與地產股（開發）的強週期不同，物業股是弱週期的，是預期現金流相對穩定的，關於物業上市公司的詳細研究，這個在春節長文第五章中也有詳細闡述，這裡就不多講了。

再宏觀的講一講樓市與股市的關聯。

當下，我們的CPI過低（通縮）、以及全社會的流動性不足，其核心之核心就是房價預期過弱，由此帶來的居民財富收縮的心理效應，會結構性影響絕大多數人的消費心理和投資心理，這個看看2月份公佈的金融數據（居民端超級罕見的多存少貸）就瞭然了。

所以，樓市不真正探底，股市就很難有真正的大牛市——當然，之於預期實現和股市泡沫較低等因素，在樓市真正探底前的一年左右，股市可能就會發出一輪大牛市的初始走勢。

但是，樓市泡沫的真正出清（這個與地產股財務風險的出清，其實是兩回事），事實至少還要有兩三年之久，所以，這也是我預期2024只會有間隙性和局部性牛市、而不可能有真正大牛市的重要原因之一。

所以，今天地產股起來了，大盤卻大跌了，這事實也就不意外了。

最後，推薦一下我們昨天發佈的財智私享會。

做出這個決定，我們很慎重，老讀者都知道，從2020年下半年開始，我們就制定的準備三年轉向私募的計劃，爲此，從2020年下半年-2023年上半年，我們團隊密集深度研究了近百個行業，但是，在三年準備期結束後的2023年7月，我們基於對大時局的不甚樂觀，暫停封閉了轉向私募的計劃，這既是對認同我們的朋友的負責任，也是對我們自己的負責任——因爲，全面轉向私募，這是我預設的人生實務的最後一站，這需要一個可確認的至少10年的中長期環境。

但是，去年7月我們暫停封閉轉向私募，事實還是傷害了部分年輕同事的銳氣，而我們爲了維持團隊的正常運行，去年8月-10月甚至大量接受了頭條廣告，這一度引起了部分讀者朋友的不適。

當然，去年7月我們暫停封閉轉向私募，這並沒有改變我們對投資研究的專注，事實從去年7月開始，我們就將研究視野進行了全面升維（合法合規的全域資產配置），旨在相對鎖定合法跨區域（QDII）+跨品種（貴金屬等）的貝塔收益，並擇機挖掘A股和港股通的可能性阿爾法收益。

所以，昨天正式推出財智私享會，這既是我們抑制內心慾望的持續，也是我們靜心深度研究的持續，我們內部將這一持續設定爲“又一個三年”。

希望在這個超級動盪時代，與大家有更多認知層面的激盪。

預告一下：本週，我們將針對私享會會員發佈首篇周度專屬實戰邏輯分享——“探尋日本資產價格潰敗週期（1990-2008）的穿越力量，挖掘A股市場中週期穩健動力”（發佈時，標題會有變化）。