進一步改革完善商品房預售制度｜宏觀經濟
文/民建湖南省財政與金融委員會委員楊孟著
房地產業是我國重要的支柱產業，促進房地產業平穩健康發展，是推進中國式現代化的內在要求。我國房地產業已進入新的發展階段，新發展階段呼喚發展新模式。本文先分析了我國爲何偏愛“期房預售制”，指出“期房預售制”隱藏和誘發風險隱患，認爲應推動“期房預售制”向“現房預售制”轉型，並在此基礎上呼籲加快推動實施“現房銷售制”。
房地產業是我國重要的支柱產業。促進房地產業平穩健康發展，是推進中國式現代化的內在要求。當前，我國房地產市場供求關係發生重大變化，住房商品化初期沿用至今的“三高”（高負債、高槓杆、高週轉）發展模式日漸暴露其弊端，對推動房地產高質量發展帶來嚴重掣肘。房地產發展新階段呼喚發展新模式。黨的二十屆三中全會審議通過的《中共中央關於進一步全面深化改革、推進中國式現代化的決定》（以下簡稱《決定》）提出，“加快構建房地產發展新模式”“改革房地產開發融資方式和商品房預售制度”。這意味着，加快構建房地產發展新模式，需建立完善與之匹配的融資、銷售、財稅、土地等基礎性制度，爲其提供強力支撐。其中銷售制度處於樞紐地位，它上聯房地產開發企業（以下簡稱房企）融資和銀行開發貸款，中聯預售資金監管和使用，下聯購房者按揭貸款和權益保護，是基礎性制度安排中的重中之重。《決定》之所以特別強調改革商品房預售制度，其根本原因就在這裡。
發展新模式呼喚銷售制度變革
近年來，隨着房地產市場供求關係發生重大變化，我國房地產業已進入新的發展階段。新發展階段呼喚發展新模式。2021年中央經濟工作會議首次提出“探索新的發展模式”，2022年和2023年中央經濟工作會議對此的表述是“推動房地產業向新發展模式平穩過渡”和“加快構建房地產發展新模式”。從“探索”到“推動”再到“加快”，蹄疾步穩、有序推進。
《決定》沿用了2023年中央經濟工作會議的表述“加快構建房地產發展新模式”。後者在表述“新模式”前，用了“完善相關基礎性制度”一語，而《決定》提出“改革房地產開發融資方式和商品房預售制度”，則聚焦靶心、精準瞄向“相關基礎性制度”中最關鍵、最核心的融資和銷售兩大目標。
我們知道，商品房銷售制度包括商品房預售制度和商品房現售制度兩大部分。商品房預售制度是指將規劃擬建或在建的商品期房作爲標的物，確立房企與購房者交易關係，並向購房者收取首付款（或定金）的銷售制度。商品房現售制度是指將建成完工後的商品現房（或二手房）作爲標的物，確立房企（或賣方）與購房者交易關係的銷售制度。由於在該制度下，買賣雙方“一手錢一手貨”，所見即所得，因此人們將其稱之爲“現房銷售制”。
商品房預售制度根據其商品房交付前後預售房價與首付款差額的付款方式安排不同，又可具體細分爲以下兩種模式：
一種是購房者預交首付款後，即藉助住房金融系統，通過適當的制度安排，同時辦理房企預售房剩餘價款（預售房價與首付款的差額，下同）收取和購房者住房按揭貸款手續（需要在長達數十年的約定期限內分期償還銀行按揭貸款）。在這種模式下，由於房企預售房剩餘價款收取和購房者住房按揭貸款手續的辦理，是以購房者需要一個3到5年的漫長等待過程的“期房”（涉及遠期合約）爲前提條件的，故將這種銷售模式稱之爲“期房預售制”。我國現行的商品房預售制度實行的就是該模式。
另一種是購房者預交首付款，待商品房完工交付後，再借助住房金融系統，通過適當的制度安排，同時辦理房企預售房剩餘價款收取和購房者住房按揭貸款手續。在這種模式下，由於房企預售房剩餘價款收取和購房者住房按揭貸款手續的辦理，是以購房者得到合乎承諾條件的“現房”爲前提條件的，故將這種銷售模式稱之爲“現房預售制”。遺憾的是，我國幾乎從未實行過該模式。
我國爲何偏愛“期房預售制”
如前所述，我國現行的商品房預售制度實行的是“期房預售制”，而非“現房預售制”。我國之所以對“期房預售制”偏愛有加，其實也是一種無奈選擇—爲了有效破除住房商品化初期房源供應和開發資金“雙緊缺”瓶頸。我國自1998年住房商品化啓動迄今長達20餘年的時間裡，由於城鎮化加速推進、家庭小型化、土地要素市場發育不成熟等原因，商品房市場一直處於供不應求狀態，尤其是大型和特大型城市供求矛盾更加突出。直至近年，供求關係出現由緊轉鬆跡象，這種狀況纔有所緩解。
衆所周知，房地產業是典型的資本密集型行業，投資量大、建設週期長、資金週轉慢，“期房預售制”無疑是根本破解開發資金約束難題的有效途徑。事實上，偏愛“期房預售制”不僅符合房企的融資需求，而且也合乎購房者的現實需要。因爲在供不應求伴隨房價上漲預期的特定條件下，“通過預售鎖定價格要比購買現房節省資金”確實可以給購房者帶來實實在在的好處。房企融資飢渴症、購房者心理預期，疊加房地產金融屬性，久而久之，“期房預售制”便陷入路徑依賴和鎖定效應怪圈，以致進入房地產發展新階段，也難以抑制其慣性衝動，這也即《決定》不得不提出對其進行調整的原因所在。
不過，偏愛“期房預售制”也是有代價的。只不過這種代價要麼被快速發展階段的房價上漲預期所掩蓋，要麼推給社會最終由購房者承擔。在“期房預售制”下，對於購房者而言，將來房屋交付時是否合乎預購時的承諾條件，還存在很多變數—購房者幾乎爲此承擔了爛尾、貨不對板、延期交付等全部風險。與此不同的是，在“現房預售制”下，則相關風險能夠被購房者自主鎖定。因爲只有購房者得到合乎承諾條件的現房後纔可辦理房企預售房剩餘價款收取手續，否則還有“退貨”的機會。就此而言，前者重於房企融資功能而輕於購房者權益保護，而後者則做到了兩者間的統籌兼顧和利益平衡。
偏愛“期房預售制”的結果，誘使其成爲房地產“三高”的幫兇。美國著名經濟學家斯圖爾特·邁爾斯曾對此有過形象的描述：有形資產在破產後容易轉讓，無形資產則難以轉賣，因而資本密集企業破產成本低，無形資產密集企業破產成本高，導致前者的最優負債率高於後者。而房企的基本特徵又使其最優負債率高於其他行業，尤其是在房價預期上漲期間，提高負債率成爲房企提高投資回報率的最優路徑。這也即米勒－莫迪利亞安尼模型所表達的 “企業資本結構影響企業總價值， 負債經營能夠爲企業帶來節稅效應”的基本涵義。“期房預售制”無疑爲房企加槓桿打開了方便之門。
據國家統計局公佈的數據顯示，我國商品房預售面積(“期房預售制”)佔總銷售總面積的比重一直保持在75%以上，其中，2019年、2020年和2021年分別達到87.9%、89.8%和89.6%。房企通過“期房預售制”獲得購房者購房價款，成爲它們的零成本開發資金，大大降低了房企的自有資金門檻，這在客觀上對房地產“三高”又起到了推波助瀾的作用。
可見，構建房地產發展新模式，尋求房企融資與購房者權益保護兩者間的平衡點，爲房地產降“三高”，應從改革現行商品房預售制度做起，儘快創造條件實現“期房預售制”向“現房預售制”轉型，最終取消“期房預售制”。與此同時，還應積極推動實施“現房銷售制”，加快形成“現房預售制”和“現房銷售制”齧合互補、協同發展的新格局。
“期房預售制”隱藏和誘發風險隱患
不可否認，實行“期房預售制”對於有效籌集房地產開發建設資金，促進房地產市場快速發展確實起到了重要的支撐作用，但也由此隱藏和誘發諸多風險隱患。這裡的隱藏風險隱患，是指被房地產黃金時代持續上漲的房價預期所掩蓋的風險隱患。隨着近年來我國房地產市場步入調整期，這些隱藏的風險隱患才被逐漸暴露出來。我國學術界有關房地產“灰犀牛”的詼辭並非空穴來風，“期房預售制”的“催化”作用難咎其責。
其一，喚醒“灰犀牛”。2020年以來，從福晟、泰禾、華夏幸福，到恆大等標杆房企，均不同程度地出現了債務危機，導致不少樓盤出現“爛尾”風險，並波及金融系統引發土地開發貸款、住房開發貸款和個人按揭房貸風險。爲了及時防範和化解這些風險，整個社會都爲之付出了沉重代價。部分房企的“暴雷”已經證實，在“期房預售制”下，稍有不慎，就有可能喚醒“灰犀牛”。因爲“灰犀牛”的醞釀和積聚，在很大程度上就直接或間接地源自“期房預售制”。
其二，擾亂市場秩序。“期房預售制”是催生不具備資質的開發商的制度性誘因。在房地產黃金時代巨大利益的誘惑下，一些不具備資質的開發商通過掛靠房企獲得後者的信用和資質條件從事房地產開發，房企也通過收取不菲的掛靠費而迅速擴大其收益渠道。一旦出了問題（如房價下行），那些不具備資質的開發商不會、也沒有能力承擔責任，由於它們並非真正意義上的市場主體，相關遺留問題自然也就甩給了被掛靠房企，給後者的聲譽和財產安全帶來重大損失。這表面上看似管理問題，而實質上則是“期房預售制”下利益誘惑的導火索問題。即使在所謂的“暴利”時代，仍不乏拿錢跑路的案例，嚴重擾亂了房地產市場秩序，更有甚者，還會由此誘發社會不穩定因素......
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文章來源丨《清華金融評論》2024年10月刊總第131期
編輯丨王茅
責編丨蘭銀帆
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